Nebenkosten beim Grundstückskauf

Beim Kauf eines Grundstücks ist es mit dem Kaufpreis noch nicht getan. Der Erwerb einer Immobilie bringt immer auch Kaufnebenkosten mit sich. Diese belaufen sich auf zirka 10,1% des Kaufpreises. Die meisten davon sind leider auch nicht einsparbar. Eine Rolle spielen die Kaufnebenkosten auch bei der Finanzierung des Grundstückskaufs mittels Kredit.

Das Wichtigste in Kürze

Beim Kauf eines Grundstücks wird nicht nur der Kaufpreis fällig sondern auch Nebenkosten.
Die Kaufnebenkosten machen in etwa 10,1% des Kaufpreises aus.
Grunderwerbsteuer, Grundbucheintragungsgebühr, Maklerprovision und Notariatskosten zählen in die Kategorie der Nebenkosten beim Grundstückskauf.
Auch die Finanzierung durch die Bank erzeugt Nebenkosten.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Grundstückskauf?

Pauschal kann man natürlich nicht sagen, wie hoch die Kaufnebenkosten eines Grundstücks sind. Auch wenn viele der Posten in jedem Fall anfallen, sind einige doch variabel oder kommen gar nicht erst zum Tragen. Der Richtwert von 10,1% des Kaufpreises gibt eine erste Orientierung, um als Konsument abschätzen zu können, was ich mir überhaupt leisten kann.

Die folgenden Nebenkosten finden in diesen 10,1% Anwendung:

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Ausgabeposten beim Kauf eines Grundstücks. Sie beträgt 3,5% vom Kaufpreis. Bei dieser Steuer handelt es sich um eine Einmalzahlung, die mit Vertragsunterzeichnung fällig wird, also nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch.

Es gibt in Österreich sehr wenige Möglichkeiten, von der Grunderwerbsteuer befreit zu werden. Die Bagatellgrenze von € 1.100,- ist auch kaum anwendbar. Daher sollte jeder, der eine Immobilie erwirbt (es muss nicht einmal zwangsläufig ein Kauf sein), mit der Abgabe dieser Steuer rechnen.

Maklergebühr

Der Makler, falls einer beim Kauf involviert war, will ebenfalls nach Vertragsunterfertigung bezahlt werden und stellt für seine Dienste eine Honorarnote aus. Diese Gebühren sind gesetzlich gedeckelt und dürfen maximal 3% vom Kaufpreis betragen. Dazu kommen noch 20% Umsatzsteuer. Prozentuell gesehen teurer in der Maklerei sind günstigere Grundstücke.

Unter € 36.336,42 darf der Makler maximal 4% verlangen, zwischen € 36.336,42 und € 48.448,51 beträgt die maximale Provision € 1.453,46. Dies sind aber Obergrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Das heißt nicht zwangsläufig, dass der Käufer diese auch bezahlen muss.

Es obliegt dem Handlungsgeschick des Käufers und dem Umfang der beauftragten Maklertätigkeiten, wie hoch die Provision im Endeffekt ausfällt. Wer den Makler aktiv auf die Suche nach einem Objekt schickt, der muss mit höheren Kosten rechnen als jemand, der lediglich zwei Besichtigungen am Wunschgrundstück vorgenommen hat. Eine Maklerprovision fällt gar nicht an, wenn der Kauf gänzlich ohne Makler abgewickelt wird.

Grundbuchseintragung

Die Grundbuchseintragung besteht aus zwei Teilen:

Der Eintrag des neuen Eigentümers im Hauptbuch, der den Erwerb der Immobilie überhaupt erst rechtskräftig macht.
Eintragung des Pfandrechts der Bank im Lastenbuch.

Ersteres schlägt mit 1,1% des Kaufpreises zu Buche. Fällig wird diese Gebühr erst mit Eintragung ins Grundbuch. Natürlich sollte dies zeitnah zur Vertragsunterzeichnung geschehen, da der Käufer sonst ohne Rechtssicherheit dasteht. Auch die Hypothek für den Kredit wird grundbücherlich hinterlegt.

Dafür fallen noch einmal 1,2% des Pfands, sprich der Finanzierungssumme, an. In den seltenen Fällen, in denen keine Fremdfinanzierung für den Kauf eines Grundstücks benötigt wird, kommt die Eintragung des Pfandrechts natürlich nicht zum Tragen. Die 1,1% des Kaufpreises für das Grundbuch

Notar- und/oder Anwaltskosten

Auch die Kosten für den Notar und/oder Anwalt sind variabel. Lediglich die Beglaubigung der Unterschriften bei Vertragsunterzeichnung kann auf keinen Fall eingespart werden. Diese sind auch nicht verhandelbar, da sie sich nach der Bemessungsgrundlage (Kaufpreis, Höhe des Pfandrechts) und dem jeweiligen Kammertarif richten. Beglaubigt wird einerseits der Kaufvertrag selbst, andererseits auch das Pfandrecht der Bank. Beide Notarsakte sind notwendig, um die Unterschriftenechtheit zu beurkunden, was wiederum unerlässlich für die Grundbuchseintragung ist.

Eine Variable im Zusammenhang mit Notariats- oder Anwaltskosten ist die Vertragsabwicklung. Schreibt eine der beiden Instanzen den Vertrag, so bietet das zwar Rechtssicherheit, kostet aber auch. Außerdem braucht man entweder Notar oder Anwalt auch für die treuhändische Abwicklung. Der Treuhänder stellt sicher, dass beide Parteien das erhalten, was vereinbart wurde:

Der Käufer das Grundstück und der Verkäufer sein Geld. Es gibt natürlich die Möglichkeit, all diese Dienstleistungen zusammenzulegen. Dann macht es auf jeden Fall Sinn, eine Pauschale auszuverhandeln. Ob es günstiger ist, alles direkt mit dem Notar abzuwickeln, oder diesen nur für die Beglaubigung hinzuzuziehen, muss man vergleichen. Am besten auch hier mehrere Angebote einholen.

Was fällt nicht in die Kaufnebenkosten?

Beim Kauf eines Grundstücks fallen weitere Nebenkosten an, die nichts oder nicht direkt mit dem Erwerb zu tun haben. Dennoch sollte man diese von Anfang an mit kalkulieren, um bösen Überraschungen vorzubeugen.

Kreditnebenkosten

Eigentlich sollte man die Eintragungsgebühr des Pfandrechts auch schon in diese Kategorie einordnen, da sie mit der Finanzierung, nicht direkt mit dem Kauf in Verbindung stehen. Abgesehen von diesem Posten kommen bei der Finanzierung mittels Hypothekarkredit noch andere Gebühren zum Tragen.

Häufig machen Kreditnehmer den Fehler, bei Angeboten nur den Sollzins zu vergleichen. Dieser ist aber nur einer von mehreren Faktoren, die eine Finanzierung auszeichnen.
Hinzu kommen noch die folgenden Kosten:

Bearbeitungsgebühren
Schätzgebühren
Eventuelle Prämien für Kreditausfallsversicherungen
Kontoführungskosten

Bis auf die Kontoführungsgebühren sind diese Positionen in den sogenannten effektiven Jahreszinsen enthalten. Daher macht es mehr Sinn, den Effektivzinssatz als den Nominalzinssatz von unterschiedlichen Angeboten zu vergleichen. Wer sich im Dschungel der Bankangebote nicht zurecht findet, ist gut beraten, einen Finanzierungsspezialisten zu beauftragen.

INFO: Beim Thema Finanzierung ist noch zu erwähnen, dass die Banken die Kaufnebenkosten immer in der Verantwortung des Kreditnehmers sehen. Selbst bei allerbester Bonität müssen zumindest die Nebenkosten des Grundstückskaufs durch die Eigenmittel gedeckt werden. In der Regel jedoch fordern Banken 10% – 30% von Kaufpreis PLUS Nebenkosten als Eigenkapital vom Käufer.

Erschließungskosten

Ein weiterer, oft vergessener Kostenfaktor, ist die Erschließung des Grundstücks. Auch diese Kosten sind nicht in den Kaufnebenkosten inkludiert. Je nach Lage und Aufbereitung kann die Aufschließung noch vor Baubeginn bereits teuer werden. Neu parzellierte Grundstücke haben meist den Vorteil, dass die benötigten Anschlüsse schon bis zur Grundstücksgrenze geführt wurden.

Gemeint sind damit Wasser-, Strom-, Gas- (oder Heizungs-) und Kanalanbindungen. Vor dem Grundstückskauf empfiehlt es sich daher, Informationen diesbezüglich einzuholen:

Von wo müssen die Anschlüsse ans Grundstück geführt werden?

Denn davon hängen die Kosten ab.