Noch bevor sich der zukünftige Eigenheimbesitzer auf die Suche nach der richtigen Wohnung macht, sollte er sich Gedanken über die Finanzierung machen. In den allermeisten Fällen werden Immobilienkäufe mittels Hypothekarkredit finanziert. Wir erklären, wie man am besten vorgeht, wenn man plant, einen Kredit für eine Wohnung aufzunehmen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die derzeit beliebteste Finanzierungsform ist der Hypothekarkredit, gefolgt vom Bauspardarlehen.
- Als Sicherheit dient immer die Wohnung selbst, für die sich die Bank mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eintragen lässt.
- Als Wohnkreditnehmer hat man die Wahl zwischen fixer und variabler Verzinsung.
- Um den besten und günstigsten Kredit für den Kauf der Wohnung zu bekommen, sollte man so viele Kreditangebote wie möglich einholen.
Kreditarten für den Wohnungskauf in Österreich
In Österreich stehen mehrere Arten von Kredit zur Auswahl, wenn man eine Wohnung kaufen möchte. Gleich vorweg jedoch: Die aktuell häufigste Finanzierungsmethode ist der Hypothekarkredit. Die Zinsen sind gerade unschlagbar niedrig und sehr viele Konditionen und Kreditkomponenten sind individuell zu vereinbaren.
Hypothekarkredit
Der Hypothekarkredit zeichnet sich vor allem durch das niedrige Zinsniveau ab. Zumindest im Moment. Die Laufzeit ist individuell wählbar, jedoch oft begrenzt auf maximal 30 Jahre. Meist eher kürzer. Als Sicherheit für die Bank dient in der Regel die Wohnung, die mit dem Kredit gekauft wird, selbst. Das gilt aber nicht nur als Besonderheit für diese Finanzierungsform, bei fast allen Krediten und Darlehen ist diese dingliche Sicherheit eine Voraussetzung.
Bauspardarlehen
Auch das Bauspardarlehen ist immer noch sehr beliebt in Österreich, wobei es mit den aktuellen Zinssätzen vom Hypothekarkredit aufgrund der gesetzlichen Zins-Ober- und -Untergrenze nicht mithalten kann. Diese liegen aktuell bei zirka 1,25 % und 6 %, also höher als man bei den aktuellen EURIBOR Werten bei einem Hypothekarkredit erhalten kann.
Die Laufzeit ist mit 30 Jahren sehr lang und auch das Höchstalter ist ein Vorteil. Das Bauspardarlehen kann man bis zum 95. Lebensjahr zurückbezahlen. Über das Pensionsantrittsalter hinaus ist es oft schon schwieriger, einen Hypothekarkredit zu bekommen. Dafür muss man bedenken, dass das Bauspardarlehen immer Hand in Hand mit dem Bausparvertrag geht. Mittlerweile kann man aber beides gleichzeitig abschließen und für die sechs „Sparjahre“ eine Zwischenfinanzierung vereinbaren.
Generationenkredit
Der Generationenkredit zeichnet sich vor allem durch die Tilgungsmodalitäten aus. Während der gesamten Laufzeit werden nämlich nur Zinsen zurückbezahlt. So etwas nennt man einen „tilgungsfreien Kredit“. Das bedeutet nicht, dass der Kreditbetrag gar nicht zurückbezahlt werden muss, sondern lediglich, dass am Ende der Laufzeit der Restbetrag mit einer Einmalzahlung getilgt wird. Banken vergeben den Generationenkredit oft auf bis zu 40 Jahre. Sinn macht diese Art von Kredit für den Wohnungskauf, wenn man innerhalb der Laufzeit oder gegen Ende mit einem Geldeingang in Höhe des Finanzierungsbetrages rechnen kann.
Fixe oder variable Verzinsung
Bei den oben genannten und allen weiteren möglichen Kreditformen kann der Kunde zwischen fixen und variablen Zinsen wählen. Der Fixzinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit (oder bei langfristigen Finanzierungen für einen gewissen Teil der Laufzeit) gleich hoch. Dafür ist er bei Vertragsabschluss auch höher als der variable Zinssatz. Dieser wiederum richtet sich nach dem 3- (12- beim Bauspardarlehen)Monats-EURIBOR. Das heißt, die Zinsen schwanken ständig und mit ihnen die monatliche Belastung.
Worauf man achten sollte beim Wohnkredit
Egal, für welche Finanzierungsform man sich entscheidet, als Kreditnehmer sollte man auf jeden Fall vorab berechnen, wie viel Kredit man sich für den Kauf der Wohnung überhaupt leisten kann. Dafür sind zwei Parameter wichtig: die monatlichen Raten und die Eigenmittel. Denn diese beiden Zahlen sind ausschlaggebend dafür, wie viel Kredit man von der Bank für den Wohnungskauf bekommt.
Höhe der monatlichen Raten
Die Annuitäten zur Tilgung des Kredits dürfen das eigene Budget nicht überschreiten. Daher muss jeder zukünftige Eigenheimbesitzer erst einmal durchrechnen, wie viel er sich überhaupt leisten kann. Dazu zieht man das Nettohaushaltseinkommen heran und subtrahiert davon erst die Fixkosten, danach die variablen Lebenserhaltungskosten. Und schon hat man die maximal mögliche Rate.
Um von dieser dann auf die Finanzierungssumme schließen zu können, sollte man mit Zinssätzen von 4 % bis 4,5 % rechnen – nicht nur, um bei steigenden Zinsen auch noch auf der sicheren Seite zu sein, sondern auch, weil die Banken mit einem so hohen Zinssatz vorabkalkulieren.
Höhe der Eigenmittel
Die Bank vergibt nicht 100 % der Gesamtkosten als Kredit. Der Käufer selbst muss auch seinen Beitrag leisten. Dieser liegt (abhängig von der Bonität und den Bankbedingungen) in der Regel zwischen 10 % und 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten. Daher ist auch von den aktuellen finanziellen Möglichkeiten des Kreditnehmers abhängig, wie viel Kredit man bekommt.
Kreditangebote für den Wohnungskauf einholen
Wenn die Hausaufgaben bezüglich Haushaltsbudget gemacht sind, muss man möglichst viele Kreditangebote einholen. Warum? Alle Banken haben unterschiedliche Bewertungsmodelle bei der Bonitätsprüfung und unterschiedliche Kreditkonditionen.
Um sicher zu stellen, dass man auch das beste Angebot erhält, muss man also unbedingt vergleichen. Wer selbst nicht die Zeit dafür hat, kann dies von einem unabhängigen Finanzierungsspezialisten machen lassen.
Effektivzinssatz vergleichen
Der Finanzierungsspezialist holt nicht nur die Angebote ein, er vergleicht auch und legt dem Kunden dann die drei besten vor. Übrigens muss ein solcher Experte nicht separat bezahlt werden. Er teilt sich bei Vertragsabschluss die Bearbeitungsgebühr mit der Bank. Wichtig für jene Wohnungskäufer, die nicht auf diese Hilfe zurückgreifen wollen, ist der Vergleich des Effektivzinssatzes.
Der ist viel aussagekräftiger als der Nominalzins, da er nicht nur die nackten Zinsen, sondern auch die anderen Nebenkosten des Kredits inkludiert wie die Bearbeitungsgebühr, die Eintragungsgebühr des Pfandrechts oder mögliche Ausfallversicherungen, falls diese erforderlich sind.
Die richtige Laufzeit wählen
Die Frage nach der richtigen Laufzeit ist deshalb so essentiell, weil sie sich entscheidend auf die monatlichen Raten auswirkt. Die einfache Regel lautet: Die Laufzeit immer so lange wie möglich ansetzen. Warum? Es ist gut möglich, dass sich der Kreditnehmer aus heutiger Sicht eine höhere Rate leisten kann. Das muss aber nicht über die gesamte Laufzeit so bleiben. Um eventuellen Engpässen entgegenzuwirken, sollte man die Rate so niedrig wie möglich halten. Das erzielt man über eine längere Laufzeit.
Das lässt nachts ruhiger schlafen. Und wenn doch Geld übrigbleibt, hat jeder Kreditnehmer das Recht, Sondertilgungen vorzunehmen. Bei Fixzinskrediten sind jedenfalls 10.000 Euro pro Jahr gebührenfrei möglich. Bei variablen Krediten gibt es gar keine Einschränkungen, was Sondertilgungen betrifft. Wie mit Sondertilgungen umgegangen wird, muss bei Vertragsabschluss ausverhandelt werden.
Es gibt nämlich zwei Möglichkeiten: Entweder die Laufzeit verkürzt sich oder die Raten verringern sich. Auch kann man mit dem Bankbetreuer besprechen, ob man bei Fixzinskrediten höhere Rückzahlungen spesenfrei tätigen kann.
Welche Voraussetzungen gelten für einen Wohnkredit
Wer eine Wohnung mit Kredit kaufen möchte, muss neben dem eigenen Haushaltsbudget auch eine positive Bonität vorweisen. Die Kriterien der Bonitätsprüfung sind zwar immer gleich, jedoch legt jede Bank die Gewichtung anders. Eine detaillierte Erläuterung zum Thema Bonität steht in diesem Artikel. Auch Sicherheiten sind immer eine Voraussetzung für die Vergabe eines Kredits, um eine Wohnung zu kaufen. In der Regel steht – wie oben angeführt – die Immobilie selbst als Sicherheit zur Verfügung.
Man spricht in einem solchen Fall von einer „dinglichen Sicherheit“. Ein weiteres Kriterium ist der Kaufpreis. Die Bank will ja sicherstellen, dass sie im Fall einer Zahlungsunfähigkeit den Kredit durch den Verkauf der Wohnung decken kann. Daher hat sie ein begründetes Interesse daran, dass der Kaufpreis marktgerecht und nicht überteuert ist. Um dies sicherzustellen, lässt sie die Wohnung von einem Sachverständigen schätzen. Die Kosten dafür trägt der Kreditnehmer. Im Übrigen sind auch diese Kosten im effektiven Jahreszinssatz inkludiert.
Der richtige Weg zum Kredit für den Kauf einer Wohnung
Die meisten Wohnungskäufe werden in Österreich mittels Kredit finanziert. Die beliebteste Kreditform ist der Hypothekarkredit. Daneben besteht noch die Möglichkeit, ein Bauspardarlehen oder einen Generationenkredit abzuschließen. Immer dient die Wohnung selbst dabei als Sicherheit für die Bank. Das heißt, das Pfandrecht der Bank wird ins Grundbuch eingetragen und im Falle einer Zahlungsunfähigkeit darf die Bank die Wohnung verkaufen, um mit dem Erlös die Schuld des Kreditnehmers zu tilgen.
Bei allen Finanzierungsformen kann sich der Käufer einer Wohnung zwischen fixer und variabler Verzinsung entscheiden. Im ersten Schritt ist es wichtig, die eigene finanzielle Ausgangslage zu kennen. Wie hoch dürfen die monatlichen Raten sein und wie viel Eigenmittel stehen zur Verfügung? Wer sich selbst auf die Suche nach dem günstigsten Kreditangebot machen möchte, der sollte nicht den Fehler begehen, nur die angebotenen Nominalzinsen zu vergleichen. Denn auch die Nebenkosten variieren sehr stark von Bank zu Bank.
Daher ist der Effektivzinssatz, der diese Spesen und Gebühren inkludiert, wesentlich aussagekräftiger. Es besteht aber immer die Möglichkeit, diese Vergleiche in die Hand eines unabhängigen Finanzierungsspezialisten zu legen. Da weiß man mit Sicherheit, dass man den besten Deal bekommen hat. Es gilt, die Laufzeit immer so lange wie möglich anzusetzen, um die Raten niedrig zu halten.