Immobilienkauf und Grundbucheintragung


Die Eintragung eines Immobilienerwerbs in das Grundbuch ist die rechtliche Übergabe an den neuen Eigentümer. Diese hat ehestmöglich nach dem Kauf stattzufinden. Bei einem Wohnkredit treten zwei Arten der Grundbucheintragung auf: Der Eintrag des Eigentumsrechts und der des Pfandrechts der Bank. Beides verursacht Kosten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Erst die Eintragung ins Grundbuch macht den Käufer einer Immobilie auch rechtlich zum Eigentümer.
  • Der Grundbucheintrag des Eigentumsrechts kostet 1,1 % vom Kaufpreis.
  • Der Grundbucheintrag des Pfandrechts kostet 1,2 % der Hypothek.
  • Die Dauer von Antragstellung bis Grundbucheintragung variiert von Gemeinde zu Gemeinde und kann zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten betragen.

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis aller einem Bezirk zugeordneten Grundstücke und deren Rechte und Lasten. Es liegt im jeweiligen Bezirksgericht auf. Jeder kann Einsicht nehmen. Mittlerweile kann man Grundbuchauszüge auch online bestellen oder einen Anwalt oder Notar damit beauftragen.

Wozu benötigt man eine Grundbucheintragung?

Erst die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch macht den Käufer auch rechtlich zum Besitzer der Liegenschaft. Der Kaufvertrag allein und selbst die Übergabe reichen nicht aus. Außerdem enthält der Grundbucheintrag wichtige Informationen in Bezug auf das betroffene Grundstück.

Was kostet die Grundbucheintragung?

Man zahlt für die Eingabe und die Eintragungsgebühr von 1,1% vom Kaufpreis und 1,2% von der Hypothek.

Die Grundbucheintragung errechnet sich aus dem Kaufpreis. Die Kosten betragen 1,1 % des vertraglich vereinbarten Preises. Der Notar, sofern er auch die treuhändische Abwicklung macht, stellt die Eintragungsgebühr gemeinsam mit Kaufpreis und Grunderwerbssteuer in Rechnung und kümmert sich um die fristgerechte Zahlung der Gebühr.

Bei einer Finanzierung mittels Kredit kommt eine zweite Eintragung hinzu: das Pfandrecht der Bank. Diese Eintragung kostet 1,2 % der Hypothek. Hinzu kommen noch Eingabegebühren von € 44,-. Wer die Grundbucheintragung nicht auf elektronischem Wege macht, bezahlt € 62,- für die Eingabe.

Wie kann ich eine Grundbucheintragung vornehmen?

Voraussetzung für die Grundbucheintragung ist die Beglaubigung des Kaufvertrags beziehungsweise der Unterschriften aller Vertragsparteien. Erst dadurch wird der Kaufvertrag zur für den Eintrag benötigten Urkunde. Das macht ein Notar.

Oft ist der Notar auch gleich der Treuhänder (manchmal übernimmt dies ein Anwalt). Der Treuhänder kümmert sich unter anderem um die Grundbucheintragung – sowohl des Eigentumsrechts als auch des Pfandrechts.

Es ist aber auch möglich, sich direkt beim Bezirksgericht um die Grundbucheintragung zu bemühen. Hierfür wird ein Grundbuchsgesuch gestellt, das insbesondere folgende Daten und Unterlagen enthalten muss:

  • Genaue Angabe der Liegenschaft
  • Vor- und Zuname
  • Geburtsdatum
  • Wohnort
  • Staatsbürgerschaftsnachweis oder Nachweis der EU-Staatsangehörigkeit des Käufers
  • Kaufvertrag mit notariell beglaubigter Unterschrift von sämtlichen Vertragsparteien
    • Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten über den Bestand an selbstständigen Wohnungseigentumsobjekten
    • Nutzwertgutachten durch eine Ziviltechnikerin/einen Ziviltechniker bzw. durch allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige oder die rechtskräftige Entscheidung über die Nutzwertfestsetzung durch die Schlichtungsstelle oder das Gericht
  • Rangordnungen für die beabsichtigte Veräußerung bzw. Verpfändung, falls anwendbar
  • Selbstberechnungserklärung bzw. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
  • Löschungs- oder Zustimmungserklärungen von Banken oder Vorkaufsberechtigten, falls anwendbar
  • Grundverkehrsbehördliche Genehmigung, falls anwendbar. Beispielsweise bei Ausländern oder im Falle eines Übertrags von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken
  • Pfandurkunden

Wie lange dauert eine Grundbucheintragung?

Eine pauschale Auskunft, wie lange es dauert, bis Eigentums- und Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen sind, gibt es nicht. Es hängt sehr stark von der Antragsfrequenz am zuständigen Bezirksgericht ab, wie schnell dieses die Eintragungen abhandeln kann.

Von der Antragsstellung durch den Notar bis zur Eintragung vergehen manchmal nur zwei Wochen, in einem anderen Fall kann es einige Monate in Anspruch nehmen. Es variiert sehr stark von Kommune zu Kommune und hängt auch vom Einreichungsdatum ab.

Die Eintragungsgebühr ist jedenfalls erst mit der tatsächlichen Eintragung fällig, wenngleich dies für den Käufer selten eine Rolle spielt, da das Geld ohnehin am Konto des Treuhänders (Notar oder Anwalt) liegt.

Besonderheiten bei der Grundbucheintragung

In den meisten Fällen laufen Grundbucheintragungen nach demselben Schema ab und sind ziemlich einheitlich.

Es gibt aber auch Sonderfälle:

Simultanhypothek

Eine Besonderheit bei der Grundbucheintragung stellt die Simultanhypothek dar. Die besagt eigentlich nichts anderes, als dass mehr als eine Liegenschaft den Kredit absichern. Das erhöht die Bonität und schafft bessere Konditionen. In manchen Fällen ist es sogar die einzige Möglichkeiten für den Kreditnehmer überhaupt einen Kredit zu bekommen – zum Beispiel wenn der Eigenmittelanteil sehr niedrig ist.

Die Simultanhypothek ist eine dingliche Sicherheit, die auch nicht personenbezogen sein muss. Es muss also nicht der Kreditnehmer selbst über die zweite Liegenschaft verfügen, jemand anderes kann mit seinem Grundstück für die Finanzierung haften. Die Kosten sind gleich wie bei der einfachen Hypothek und betragen 1,2 % des Pfandrechtes. Hinzu kommt jedoch noch eine Nebengebührensicherstellung von zirka 20 %.

Dadurch liegt man dann mit der Simultanhypothek meist bei 1,44 % des Kreditbetrages. Außer, wenn die beiden Liegenschaften nicht zeitgleich, sondern hintereinander hypothekarisch belehnt werden. Dann fallen 1,32 % bis 1,56 % für die Simultanhypothek an. Die 20 %-ige Nebengebührensicherstellung kommt auch hier wieder zum Tragen.

Kautionsband

Ein Kautionsband ist eine Art Anmerkung oder Sondereintrag beim Pfandrecht einer Immobilie. Es ist gebräuchlich für Immobilien, deren Finanzierung durch die Bank weit unter dem Marktwert der Liegenschaft liegt. Das Kautionsband markiert die Liegenschaft als besondere Sicherheit der Bank, wenn es um die Refinanzierung ihrer Kredit geht.

Dadurch ist die Immobilie nicht mehr nur die Sicherheit, die der Kreditnehmer vorbringt, sondern auch die Sicherheit, die die Bank ihren Gläubigern bietet. Kautionsbänder sind häufig und nichts Ungewöhnliches. Ein Kreditnehmer, der mindestens 40 % von Kaufpreis plus Nebenkosten aus den Eigenmitteln finanziert und den Rest mittels Kredit, kann von der Bank einen Brief zur Kenntnisnahme erhalten, dass ein Kautionsband eingesetzt wurde. Für den Kreditnehmer entstehen dadurch weder Kosten noch Mühen.

Die einzige Ausnahme: Bei einem Konkurs der Bank kann der Kreditnehmer seine Forderungen nicht mit der Hypothek ausgleichen, da die mit Kautionsband versehenen Pfandrechte nicht in die Konkursmasse fallen. Das Kautionsband kann man auch ablehnen. Fraglich ist jedoch, ob man dann noch entsprechend gute Finanzierungsangebote erhält.

Zur Info: Spareinlagen sind bis 100.000 Euro staatlich gesichert und werden im Konkursfall ersetzt. Offene Kredite kann man bei höheren Spareinlagen gegenrechnen. Sprich, wer Spareinlagen in der Höhe von 200.000 Euro hat und einen offenen Kredit bei demselben Institut in der Höhe von 100.000 Euro, verliert gar nichts. Hängt aber ein Kautionsband an diesem Kredit, so sind diese 100.000 Euro Restschuld nicht anrechenbar.

ZUSAMMENFASSUNG:

  • Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das sämtliche Grundstücke listet und die dazugehörigen Rechte und Lasten nennt.
  • Erst die Eintragung des Eigentumsrechts macht den Käufer auch rechtlich zum Besitzer der Liegenschaft.
  • Für die Grundbucheintragung ist die Beglaubigung der Unterschriften aller Parteien bei Vertragsunterfertigung Voraussetzung.
  • In der Regel wird im Vorfeld auch die Lastenfreistellung vollzogen, es sei denn man einigt sich anderweitig.
  • Die Grundbucheintragung kostet 1,1 % vom Kaufpreis.
  • Die Eintragung des Pfandrechts schlägt noch einmal mit 1,2 % der Kreditsumme zu Buche.
  • Die Dauer hängt stark vom Aufkommen im Bezirksgericht ab und kann zwischen zwei Wochen und mehreren Monaten liegen.

Verfasst von:

Leave a Comment