Baufinanzierung


Österreichweit wird der Begriff Baufinanzierung als Synonym für einen Wohnkredit verwendet. Es bezieht sich also zum einen auf den Kauf von Wohnungen und Häusern, zum anderen auch auf den Bau eines Einfamilienhauses. Wir widmen uns in diesem Artikel dem Wohnbau und dem entsprechenden Wohnbaukonto. Also jener Finanzierung, die für die Errichtung, die Erweiterung, den Umbau und auch die Sanierung eines Hauses vergeben wird.

Das Wichtigste in Kürze
  • Die Auszahlung erfolgt nach Baufortschritt, nicht als Pauschalsumme direkt nach Vertragsabschluss.
  • 10 % – 30 % des Gesamtfinanzierungsbedarfs sollten vom Häuslbauer selbst beigesteuert werden können.
  • Die beliebteste Baufinanzierung ist aktuell der Hypothekarkredit.
  • Der Häuslbauer hat die Wahl zwischen fixer und variabler Verzinsung.
  • In der Kalkulation dürfen die Nebenkosten für Kauf, Finanzierung und Grundstückserschließung nicht vergessen werden.

Was ist eine Baufinanzierung?

Wir bezeichnen jenen Anteil der gesamten Finanzierungskosten eines Baus, der nicht aus der eigenen Tasche, sondern mittels Kredit beglichen wird, als Baufinanzierung. Es ist also das von der Bank geborgte Geld. Die Baufinanzierung weist gegenüber anderen Hypothekarkrediten ein paar Besonderheiten auf:

Auszahlung nach Baufortschritt

Anders als beim Kauf eines bereits bestehenden Eigenheims kommen beim Hausbau die Kosten in unterschiedlichen Tranchen auf einen zu. Beim Kauf hat man in der Regel einen einzigen Vertragspartner, nämlich den Verkäufer und bezahlt den gesamten Kaufpreis auf einmal. Beim Bau jedoch sind mehrere Professionisten aus verschiedenen Branchen am Werk, die in unterschiedlichen Bauabschnitten arbeiten und somit auch nicht gleichzeitig ihre Rechnungen legen.

Daher wird nicht der gesamte Kreditbetrag auf einmal ausbezahlt (wieder anders als beim Kauf), sondern nach Baufortschritt.

Kostenkontrolle

Ein großer Unterschied im Vergleich zum Kauf ist beim Bau die Kostenstruktur. Während für den Kauf ein Fixbetrag vereinbart und bezahlt wird, kommen beim Bau viele unterschiedliche Kosten zum Tragen.

Im Vorfeld ist es meist gar nicht auszumachen, wie viel der Bau bis zum Projektabschluss tatsächlich kosten wird. Wenn sämtliche Kostenvoranschläge vorliegen, sollte der Häuslbauer immer noch 20% Reserve drauflegen. Selten können veranschlagte Baukosten wirklich genau eingehalten werden. Bei so großen Projekten kommt es immer zu Überraschungen.

Wie geht man vor, wenn man ein Haus bauen möchte

Ein Haus zu bauen oder bauen zu lassen, ist eine große Sache. Dabei gibt es viel zu bedenken und man sollte in einer entsprechenden Reihenfolge vorgehen, bevor man sich die besten Konditionen für die Baufinanzierung sichert.

Was kann ich mir leisten
Wichtig ist, eine finanzielle Status quo-Analyse durchzuführen, bevor man sich auf die Suche nach dem geeigneten Grundstück macht. Wie hoch ist das gesamte Haushaltseinkommen (ohne Sonderzahlungen)? Davon zieht man sämtliche Lebenshaltungskosten ab, nicht aber die Miete, sollte der zukünftige Häuslbauer bis dato Miete zahlen. Das Ergebnis aus Haushaltseinkommen minus Lebenshaltungskosten plus Miete ist die maximal mögliche monatliche Belastung, sprich die Kreditrate. Aber Achtung: Banken gehen bei ihrer Berechnung der Maximalbelastung nie von den aktuellen, sondern immer von höheren Zinssätzen aus. Mit einer Kalkulation von 4% ist man momentan auf der sicheren Seite.
Ein weiterer Aspekt ist die Analyse der Eigenmittel. Einen Teil der Kosten muss der Häuslbauer aus der eigenen Tasche zahlen können: Das sind 10 % – 30 % des Gesamtbedarfs plus Nebenkosten. Welche Nebenkosten beim Hausbau auf einen zukommen, erklären wir weiter unten. Wie hoch die Eigenmittel sein müssen, hängt von der Bank und der Bonität des Kreditnehmers ab.

Planung des Hauses und des Baus
Wenn die eigene finanzielle Situation geklärt ist, zeigt sich schnell, ob man sich den Hausbau leisten kann oder (noch) nicht. Dazu sollte erst die Frage nach dem Grundstück geklärt werden. Wer bereits im Besitz von Bauland ist, muss sich damit natürlich nicht mehr beschäftigen. Der nächste Schritt ist die Ausschreibung des Bauprojektes und die Klärung der wichtigsten Fragen: Braucht man einen Architekten oder übernimmt das die Baufirma mit? Will man lieber ein Massivhaus oder ist ein Fertig(teil)haus die richtige Wahl? Oftmals ist es nicht nur eine Frage des Geschmacks, sondern auch eine Kostenfrage.

Finanzierungsanfrage
Schließlich geht es darum, eine Kostenrechnung zu erstellen, die man den Banken vorlegen kann. Hierbei darf nicht auf den Puffer von zirka 20% vergessen werden. Je besser die Unterlagen aufbereitet sind, desto schneller und genauer kann der Kreditgeber das Vorhaben bewerten und einen Kredit vergeben.

Wie wählt man die richtige Baufinanzierung aus

Die Konditionen für Baufinanzierungen sind von Bank zu Bank unterschiedlich. Das kann sogar so weit gehen, dass die eine Bank dem Häuslbauer keinen Kredit gibt, eine andere seine Bonität jedoch als sehr gut bewertet. Entsprechend unterschiedlich fallen auch die Finanzierungsangebote für den Bau aus. Deswegen ist es von enormer Wichtigkeit, mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen. Wer dafür keine Zeit oder Energie hat, sollte sich an eine/n Finanzierungsspezialistin/en wenden. Es gibt unterschiedliche Möglichkeiten, den Bau des Eigenheims zu finanzieren.

  • Hypothekarkredit
    Der Hypothekarkredit ist die aktuell gängigste Baufinanzierung. Die Bank wird dabei mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen, was ihr als Sicherheit dient. Meist wird der Hypothekarkredit mittels Annuitäten (gleichbleibenden Monatsraten) getilgt. Diese Annuitäten setzen sich aus Kreditrückzahlung (Tilgung) und Zinsen zusammen. Das Verhältnis ändert sich: Anfangs zahlt der Kreditnehmer einen hohen Zinsanteil. Mit abnehmender Restschuld werden die Zinsen geringer und der Tilgungsanteil wird immer mehr. Es gibt aber auch die Möglichkeit, Monat für Monat den selben Tilgungsbetrag zu bezahlen. Bei dieser Art des Kredits, wird die monatliche Belastung kontinuierlich geringer, da sich die Zinsen aus der Restschuld errechnen.
  • Bauspardarlehen
    Lange Zeit war das Bauspardarlehen die Nummer eins bei den Baufinanzierungen. Mittlerweile sind jedoch die Konditionen von Hypothekarkrediten so günstig, dass das Bauspardarlehen an Attraktivität eingebüßt hat. Nichts desto trotz wird es noch häufig für die Finanzierung des Hausbaus herangezogen. Für das Darlehen braucht es einen aufrechten Bausparvertrag. Den kann man aber auch nebenher besparen und sich mit einer Überbrückungsfinanzierung über die geforderten sechs Jahre behelfen. Der große Unterschied zum Hypothekarkredit sind die Zins-Ober- und -Untergrenze. Das war in Zeiten vor der Niedrigzinsphase häufig ein wichtiges Kriterium, da der Leitzins schon mal über 4 % gestiegen ist. Momentan jedoch kommt einem das Bauspardarlehen teurer als der Hypothekarkredit, da die Untergrenze weit über den aktuellen Zinssätzen liegt. Außerdem ist man beim Bauspardarlehen auf 200.000 Euro Finanzierungssumme limitiert. Weitere Informationen zum Bauspardarlehen kann man in diesem Artikel nachlesen.
  • Generationenkredit
    Der Generationenkredit ist ein tilgungsfreier Kredit, der nur dann Sinn macht, wenn man während oder gegen Ende der Laufzeit einen Geldeingang in der Höhe der Finanzierungssumme erwartet. Während der gesamten Laufzeit fallen nur Zinsen an. Die Tilgung geschieht dann mit einer Zahlung am Ende. Dadurch ist zwar die monatliche Belastung geringer, jedoch fallen insgesamt mehr Zinsen an, da diese sich immer von der Restschuld berechnen, die im Fall vom Generationenkredit gleichbleibend ist.

Fixe oder variable Zinsen
Bei all den genannten Finanzierungsmöglichkeiten hat der Kreditnehmer die Wahl zwischen fixer oder variabler Verzinsung. Fixzinskredite sind (anfangs) zwar teurer, haben aber den Vorteil, nicht von den Entwicklungen des EURIBORs abhängig zu sein. Der Zinssatz bleibt immer konstant, somit sind die monatlichen Zahlungen auch gleich hoch. Anzumerken ist jedoch, dass Baufinanzierungen immer nur auf einen bestimmten Zeitraum der Gesamtlaufzeit mit fixen Zinsen vergeben werden. Nach dieser sogenannten Fixzinsperiode (zehn bis maximal zwanzig Jahre) werden auch diese Kredite mit variablen Zinsen verrechnet.

Variable Kredite wiederum sind aktuell sehr günstig zu bekommen. Dafür unterliegt der Kreditnehmer dem Risiko, dass diese wieder steigen. Aber anders als beim Fixzinskredit profitiert man auch von sinkenden EURIBOR-Werten.

Konditionen der Baufinanzierung

Nicht nur die Kosten der Baufinanzierung spielen eine Rolle, sondern auch die Kreditkonditionen. Dabei gehören diese Fragen geklärt:

  • Wie sieht es mit Sondertilgungen aus?
  • Verlangt die Bank den Abschluss einer Kreditausfallversicherung?
  • Werden Negativ-Zinsen (EURIBOR unter 0) weitergegeben?

Nebenkosten

Die Nebenkosten beim Bau eines Hauses sind anders zu ermitteln als jene beim Kauf eines Bestandobjektes. Die sogenannten Kaufnebenkosten beziehen sich im Fall eines Bauvorhabens nämlich lediglich auf den Erwerb des Grundstückes. Dabei fallen folgende Positionen an:

  • Grunderwerbssteuer von 3,5%
  • Grundbucheintragungsgebühr von 1,1%
  • Notariatskosten für die Beglaubigung des Kaufvertrages und eventuell für die Erstellung desselben (letzteres kann auch ein Anwalt machen)
  • Maklergebühren (falls anwendbar)

Kreditnebenkosten

Auch eine Finanzierung durch die Bank erzeugt zusätzlich Kosten, derer sich der Häuslbauer bewusst sein muss. Die Kreditnebenkosten werden – mit Ausnahme der Kontoführungsgebühr – im effektiven Jahreszinssatz oder Effektivzins dargestellt. Daher empfiehlt es sich, immer den Effektivzinssatz für den Vergleich mehrerer Kreditangebote heranzuziehen. Er ist weit aussagekräftiger in Bezug auf die Konditionen für die Baufinanzierung als der Nominal- oder Sollzins. Da jede Bank andere Gebühren und Spesen verrechnet, kann man die Kreditnebenkosten nicht einfach selbst ermitteln, sondern muss sie aus den Angeboten auslesen. Folgende Posten sind damit gemeint:

  • Bearbeitungsgebühr
  • Grundbucheintragungsgebühr für das Pfandrecht der Bank iHv 1,2% der Hypothek
  • Schätzgebühr
  • Bonitätsprüfung
  • Kosten der Kreditausfallversicherung, falls diese von der Bank verlangt wird.

Nebenkosten am Bau
Gerade im Anfangsstadium erzeugt auch der Bau eines Hauses Nebenkosten. Dabei handelt es sich hauptsächlich um die Erschließungskosten des Grundstücks. Wie viel dafür zu bezahlen ist, hängt stark davon ab, wie weit die Anschlüsse von der Grundstücksgrenze entfernt sind. Es handelt sich dabei um die Anbindung an das öffentliche Strom-, Wasser-, und Kanalnetz. Je nach gewählter Heizungsart muss auch dieser Anschluss noch einberechnet werden. Eventuell besteht auch Telekommunikations-Bedarf.

Zwischenfinanzierung

Häufig kommt es vor, dass zukünftige Häuslbauer bereits im Eigenheim leben. Wer eine Eigentumswohnung besitzt und sich zum Bau eines Hauses entschließt, braucht oftmals nur einen Überbrückungskredit, auch Zwischenfinanzierung genannt. Der Verkauf der Wohnung kann nicht vor Fertigstellung des Hauses erfolgen. Die Eigenmittel sind aber durch den Wert der Wohnung wesentlich höher beziehungsweise ist in manchen Fällen eine Fremdfinanzierung gar nicht notwendig. Die bestehende Immobilie dient der Bank als sogenannte Simultansicherheit für die Zeit der Zwischenfinanzierung. Nach dem Umzug ins neue Haus, verkauft der Kreditnehmer die Wohnung und tilgt damit den Kredit entweder zur Gänze oder nur teilweise. Was von der Zwischenfinanzierung übrig bleibt, wird als langfristiger Kredit in entsprechender Laufzeit zurückbezahlt.

Was kostet der Hausbau?

Eine generelle Auskunft darüber zu geben, welcher Finanzierungsbedarf beim Bau eines Hauses besteht, ist nicht möglich, da es massive Unterschiede in der Fertigungsart gibt. Das Mindeste, womit man als Häuslbauer bei aktueller Preisentwicklung rechnen muss sind 220.000 bis 300.000 Euro rein für den Bau des Hauses, ohne Grundstückspreise oder Nebenkosten. Während der Bau eines Fertigteilhauses günstiger ist, bietet die Massivbauweise weit mehr Individualität. Und natürlich hängt der Preis maßgeblich von der Größe des Hauses ab. Nähere Informationen zu den Baukosten für ein Haus sind in diesem Artikel zu finden.

Die Hausbank vergleichen

Wir vergleichen doch alle bevor wir kaufen, oder nicht? Leider ist die Antwort nicht ganz so einfach. Viele Menschen verlassen sich noch immer allein auf ihre Hausbank, wenn es um eine Baufinanzierung geht.

Aber schon des Öfteren ist die Treue so manch eines Bankkunden nach hinten losgegangen. Besser daher Angebote vergleichen oder vergleichen lassen, als sich später zu ärgern. Der Unterschied in einem halben Prozent Zinsen auf 30 Jahre kann leicht in den Preisbereich eines Mittelklassewagen gehen.


ZUSAMMENFASSUNG:

Dein Weg bis zur optimalen Baufinanzierung:

    • Ein zukünftiger Häuslbauer muss sich im Vorfeld ein Bild seiner finanziellen Möglichkeiten machen. Wie hoch sind die Eigenmittel und welche monatliche Kreditrate kann ich mir aktuell leisten?
    • Danach kann er sich auf die Suche nach einem geeigneten Grundstück und einem Bauunternehmen begeben, das sein Projekt betreut.
    • Wenn alle Kostenvoranschläge am Tisch liegen, geht es an die Suche eines Finanzierungspartners. Auf jeden Fall sollten mehrere Angebote für die Baufinanzierung eingeholt und verglichen werden. Wer das selbst nicht kann oder machen will, sollte vielleicht einen Finanzierungsspezialisten dafür ins Boot holen, um sicherzustellen, dass er auch die besten Konditionen bekommt.
    • Bei der Baufinanzierung stehen einige Kreditoptionen zur Auswahl, die häufigste ist aktuell der Hypothekarkredit. Ob fixe oder variable Zinsen bevorzugt werden, ist eine Frage des Sicherheitsbedürfnisses.
    • Sowohl die Kauf- als auch die Finanzierungsnebenkosten spielen eine Rolle und sollten von vornherein in die Kalkulation mit einfließen.
    • Häuslbauer, die bereits über ein Eigenheim verfügen, können auf eine Form der Zwischenfinanzierung zurückgreifen, um den Zeitraum bis zum Verkauf der Bestandsimmobilie zu überbrücken.
    • Die Kosten für den Bau eines Hauses kann man nicht pauschal angeben, da es sehr stark von der Ausführung und der Größe abhängt, wie hoch die Finanzierung ausfällt.

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