Kaufvertrag Immobilie

Das Wichtigste in Kürze
  • Der Kaufvertrag der Immobilie darf in Österreich von den Vertragspartnern selbst aufgesetzt werden. Der Vertrag muss jedoch durch ein Gericht oder einen Notar beurkundet werden.
  • In Österreich ist nicht der unterzeichnete Immobilienkaufvertrag und der bezahlte Kaufpreis für den Eigentumserwerb ausschlaggebend, sondern der Eintrag ins Grundbuch.
  • In der Regel sind Notarkosten tariflich geregelt und betragen für gewöhnlich rund 2,5 Prozent des Kaufpreises. Neben diesen Kosten, werden auch 1,1 Prozent vom Kaufpreis für die Eintragung ins Grundbuch- und zwischen 0,5 und 3,5 Prozent des Kaufpreises für die Grunderwerbsteuer fällig.

Beim Kauf einer Immobilie gibt es zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen. Wirklich ernst wird es bei der Erstellung und Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags. Was der Kaufvertrag einer Immobilie beinhalten muss, worauf man achten sollte und welche Kosten auf den Käufer zukommen, behandeln wir im folgenden Ratgeber.

Kaufvertrag einer Immobilie – wer erstellt ihn?

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Der Kaufvertrag der Immobilie darf in Österreich von den Vertragspartnern selbst aufgesetzt werden. Dafür finden sich online eine Vielzahl an Vorlagen und Muster für den Kaufvertrag einer Immobilie, die man kostenfrei downloaden und ausfüllen kann.

Ein Immobilienkaufvertrag ist an keine Form gebunden, und kann sogar in mündlicher Form abgeschlossen werden. Diese Formfreiheit kann jedoch im Streitfall schnell zu Problemen führen. Aus Gründen der Sicherheit und Nachvollziehbarkeit sollte der Kaufvertrag einer Immobilie daher stets schriftlich und klar formuliert werden.

Bei der Erstellung eines Immobilienkaufvertrags kann ein Rechtsanwalt für Vertragsrecht behilflich sein, dieser kann die anfallenden Steuern und Gebühren berechnen und die Eintragung des Kaufvertrags in das Grundbuch veranlassen.

Kaufvertrag einer Immobilie im Grundbuch eintragen

Der Eintrag des Kaufvertrags der Immobilie im Grundbuch ist in Österreich entscheidend und muss über das Bezirksgericht erfolgen. Dafür müssen dem zuständigen Gericht alle notwendigen Unterlagen zur Änderung des Grundbucheintrags vorgelegt werden.

Denn ohne Eintrag im Grundbuch gibt es auch keinen Kauf der Immobilie. Der Immobilienkauf ist erst rechtskräftig, sobald der Eintrag geändert wurde.

In Österreich ist nicht der unterzeichnete Immobilienkaufvertrag und der bezahlte Kaufpreis für den Eigentumserwerb ausschlaggebend, sondern der Eintrag ins Grundbuch.

Immobilienkaufvertrag und Grundbuch – Risiko

Käufer einer Immobilie sollten bei der Abwicklung eines Kaufvertrags stets die Besonderheiten berücksichtigen, die für den Erwerb und Verlust von bürgerlichen Rechten (Eigentum, Pfandrecht, Diestbarkeiten) in Österreich vorgesehen werden.

Ein Risiko für Unvorsichtige findet sich im Rang der Eintragungen im Grundbuch. Dieser richtet sich nach dem Gesuch der Eintragung. Man sollte sich das Grundbuch also vor dem Kauf (und insbesondere vor der Zahlung des Kaufpreises) genauestens ansehen, da alle im Rang vor dem Eigentumswechsel eingetragenen Rechte vom Käufer der Immobilie zu übernehmen sind bzw. gegen ihn arbeiten. Für den Interessierten besteht das Risiko eines weiteren Versuchs der Veräußerung durch den Verkäufer oder die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens.

Für den Rang bürgerlicher Rechte ist also der Zeitpunkt des Einlangens des jeweiligen Gesuchs beim Gericht maßgebend.

Checkliste – vor der Vertragserstellung

Vor dem Abschluss eines Immobilienkaufvertrags sollte man insbesondere auf folgende Punkte achten:

  • Welches Objekt erwerbe ich?
  • Wie ist der Zustand des Objekts?
  • Handelt es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück, ein Haus, eine Wohnung und welches Inventar wird mitverkauft?
  • Wie ist das Objekt und dessen Inventar zu bewerten?
  • Wem gehört das Objekt?
  • Habe ich die Einverständnisse aller Eigentümer?
  • Gibt es Veräußerungsbeschränkungen?
  • Ist das Objekt erschlossen?
  • Gibt es Wasser, Strom Kanal und Telefon?
  • Gibt es sonstige berechtigte Personen, die mich durch Mietrechte, Wohnrechte oder sonstige Nutzungsrechte einschränken könnten?
  • Welche öffentlich-rechtlichen Belastungen betreffen die Liegenschaft? (zum Beispiel Denkmalschutz)
  • Welche Widmung liegt laut Flächenwidmungsplan vor? Ist eine Baubewilligung erforderlich?

Kaufvertrag – Was sollte enthalten sein?

Ein Immobilienkaufvertrag sollte grundsätzlich so viele Details wie möglich enthalten, da sich Käufer und Verkäufer durch die klare Formulierung des Inhalts am besten absichern können.

  • Vertragspartner

    Alle am Immobilienkauf beteiligten Parteien müssen in den Kaufvertrag der Immobilie aufgenommen werden. Daher ist die Angabe der Namen, der Anschrift, das Geburtsdatum, die Staatsangehörigkeit und die Sozialversicherungsnummer jedes einzelnen Vertragspartners wichtig. Handelt es sich bei den Vertragspartnern um Firmen, müssen die Firmenbuchnummern sowie die Vertretungsberechtigten im Vertrag genannt werden.

  • Genaue Bezeichnung und Beschreibung des Vertragsgegenstandes

    Egal ob Haus, Wohnung oder Grundstück – im Immobilienkaufvertrag muss die Liegenschaft mit genauer Adresse, Fläche dem Datum der Entstehung, Flächenwidmungsplänen und eventuellen Baubewilligungen beschrieben sein. Der Sanierungszustand kommt ebenfalls in den Kaufvertrag der Immobilie.

  • Beschreibung der Mängel

    Der Verkäufer ist dazu verpflichtet, Mängel an der Liegenschaft zu nennen und im Kaufvertrag mit aufzunehmen. Der Käufer kann ansonsten eine Schadenersatzklage einreichen.

  • Kaufpreis und Zahlungsvereinbarungen

    Bei einem Immobilienkauf ist es sinnvoll, die Zahlung des Kaufpreises über einen Treuhänder abzuwickeln. Dazu wird ein Treuhandkonto eröffnet, auf dieses hat der Treuhänder Zugriff und kann den Verkäufer von diesem bezahlen, sobald der Kauf und der Grundbucheintrag erledigt wurde.
    In den Kaufvertrag gehören alle Kosten, die den Eigentümerwechsel und die Liegenschaft betreffen, z.B. der Preis, die Zahlungsziele, Darlehen und die Zinslast für den neuen Eigentümer.

  • Treuhänder

    Auch Treuhänder sollten im Vertrag mit aufgeführt werden. Ein Treuhänder handelt im eigenen Namen, aber im Interesse einer anderen Person. Beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien übernimmt meist ein Notar als Treuhänder die Haftung, dass der Käufer gegen treuhändigen Erlag des Kaufpreises lastenfreies Eigentum erwirbt.

  • Vereinbarung über anfallende Kosten

    Der Kaufvertrag sollte ebenfalls beinhalten, wann der Käufer für die Grundsteuer, aber auch für Abgaben wie Wasser, Müll etc. aufkommt. Das gleiche gilt für die Kosten bezüglich der Vertragserrichtung sowie die Beglaubigung durch einen Notar.

  • Konkreter Termin der Übergabe

    Der Termin zur Übergabe der Liegenschaft und die Fälligkeit des Kaufpreises sollten bestenfalls auf dasselbe Datum fallen, da damit beide Vertragspartner auf der sicheren Seite sind.
    Um sich als Käufer jedoch vollkommen sicher zu fühlen, empfiehlt es sich den Kauf über ein Treuhandkonto abzuwickeln. Das Geld wird dann nach einer ordnungsgemäßen Übergabe ausbezahlt.

  • Rücktrittsbedingungen

    Ein Rücktritt vom Kaufvertrag einer Immobilie ist nur in Ausnahmefällen möglich, zum Beispiel wenn die Wohnung oder das Haus, anders als vereinbart, am Tag der Übergabe noch bewohnt ist.

  • Dienstbarkeiten

    Im Vertragsrecht von Immobilien ist das Grundbuch von großer Wichtigkeit. Darin wird alles Wichtige vermerkt, so auch Dienstbarkeiten wie zum Beispiel Wohnrechte, Mietrechte oder Wegrechte.

  • Aufsandungserklärung

    In der Aufsandungserklärung willigt der Verkäufer der Eigentumsübertragung ein.

Benötigt man für den Kaufvertrag einen Notar?

Wie bereits erwähnt, ist zur Erstellung des Kaufvertrags kein Notar notwendig. Die Unterschriften der Vertragspartner müssen jedoch beurkundet werden – durch ein Gericht oder einen Notar.

Möchte man sich rechtlich auf der sicheren Seite wissen, kann der Kaufvertrag für die Immobilie selbstverständlich von einem Anwalt oder Notar angefertigt werden. Neben der Vertragserstellung kümmert sich dieser dann ebenfalls um die notwendige Grundbucheintragung.

In der Regel sind Notarkosten tariflich geregelt und betragen für gewöhnlich rund 2,5 Prozent des Kaufpreises. Neben diesen Kosten, werden auch 1,1 Prozent vom Kaufpreis für die Eintragung ins Grundbuch– und zwischen 0,5 und 3,5 Prozent des Kaufpreises für die Grunderwerbsteuer fällig. Diese Kosten sind beim Immobilienkauf stets vom Käufer zu tragen.

Kaufvertrag für eine Immobilie – Online Vorlage herunterladen

Möchte man bei der Erstellung des Kaufvertrags nicht bei null beginnen und dennoch auf die Dienste eines Experten verzichten, kann man sich online Musterverträge für den Wohnungs- oder Hauskauf herunterladen, z.B. hier.

Selbstverständlich sollte man diese Vorlagen genauestens prüfen und an die eigene Situation anpassen. Ob es sich bei der Immobilie um ein Haus oder eine Wohnung handelt, macht grundsätzlich keinen Unterschied. Das bedeutet, dass der gleiche Mustervertrag verwendet werden kann.

Worauf muss man beim Kaufvertrag einer Immobilie noch achten?

  • die Bezahlung des Maklers

    Die Bezahlung des Maklers ist ein wichtiger Punkt beim Kaufvertrag. Gesetzliche Regelungen bezüglich der Bezahlung gibt es nicht, Privatpersonen müssen dies untereinander aushandeln. In den meisten Fällen muss der Käufer die Kosten für den Makler tragen, oder diese werden auf den Kaufpreis aufgeschlagen.
    Die Höhe der Maklerprovision ist gesetzlich geregelt und darf je nach Wert der Liegenschaft zwischen einem und maximal vier Prozent liegen.

  • die Grunderwerbsteuer

    Kauft man eine Immobilie oder ein Grundstück, muss man dafür eine Grunderwerbsteuer entrichten. 2016 wurde dafür ein Stufentarif eingeführt. Für die ersten 250.000 Euro betragen die Steuern 0,5 Prozent, für die nächsten 150.000 Euro zwei Prozent und alles darüber mit 3,5 Prozent versteuert. Handelt es sich um einen Verkauf innerhalb der Familie, gilt ein Steuersatz von zwei Prozent vom Einheitswert.

  • die Immobilienertragsteuer

    Die Immobilienertragsteuer ist zu zahlen, wenn man eine Immobilie verkauft. Daher muss die Steuer bereits bei der Erstellung des Kaufpreises berücksichtigt werden. Einkünfte, die durch den Verkauf von Immobilien oder Grundstücken entstehen, sind mit 25 Prozent zu versteuern.

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Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Verfassen von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

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