Wenn Sie eine Immobilie kaufen, stehen Sie bei der Planung der Finanzierung vor der Entscheidung zwischen einem vollständig variabel verzinsten Kredit oder einer Finanzierung mit Fixzinsphase. Wir zeigen, welche Vor- und Nachteile beide Varianten mit sich bringen und worauf Sie unbedingt achten müssen, bevor Sie den Kreditvertrag unterschreiben.
Was ist der Unterschied zwischen fixen und variablen Zinsen?
Bei einem variabel verzinsten Kredit wird im Kreditvertrag definiert, dass sich die Kreditzinsen aus einem Leitzinssatz (z.B.: EURIBOR) und einem zusätzlichen Aufschlag ergeben. Steigt der Leitzinssatz, sind somit auch die Finanzierungskosten höher. Sinkt der Leitzinssatz, profitieren Kreditnehmer davon und freuen sich über geringere Kosten. Die Anpassung der Zinshöhe kann beispielsweise quartalsweise erfolgen.
Häufig bieten Banken als Alternative zu rein variabel verzinsten Krediten auch eine Fixzinsvereinbarung an. Diese gilt meistens nicht für die gesamte Kreditlaufzeit, sondern für einen definierten Zeitraum. Bei Immobilienfinanzierungen handelt es sich typischerweise um 10 bis 25 Jahre. In dieser Phase wird dann exakt der festgelegte Fixzinssatz verrechnet, egal wie sich der Leitzinssatz verändert. Daraus ergibt sich eine sehr hohe Planungssicherheit für den Kreditnehmer.
Was passiert nach der Fixzinsphase?
Am Ende der Fixzinsphase ist dann schon ein Teil des gesamten Kreditbetrages zurückbezahlt. Nur der dann noch offene Kreditbetrag wird anschließend variabel verzinst. Dadurch wirkt es sich in absoluten Zahlen weniger stark aus, wenn die variable Verzinsung dann höher ausfällt als die bisherige Fixverzinsung – denn der noch offene Kreditbetrag ist ja schon deutlich geringer als die ursprünglich aufgenommene, gesamte Kreditsumme.
Der naheliegende Nachteil: Wenn das Zinsniveau generell sinkt, kann es passieren, dass ein variabler Zinssatz in Summe günstiger wäre als ein Fixzinssatz. Doch hier gilt es individuell abzuschätzen, ob Sie lieber dieses Risiko eingehen oder die Planungssicherheit eines fixen Zinssatzes wählen möchten.
Fixzinssatz oder variable Zinsen: Wann welche Option wählen?
Welche der beiden Optionen für Sie die bessere Wahl ist, hängt von unterschiedlichen Einflussfaktoren ab. Dazu zählen:
- Risikobereitschaft: Möchten Sie lieber möglichst exakt planen können und sich gegen steigende Kosten absichern oder sind Sie bereit, ein gewisses Risiko hinsichtlich der Zinshöhe einzugehen?
- Leistbarkeit: Bei einem rein variabel verzinsten Kredit ist nicht ausgeschlossen, dass die Zinsen deutlich steigen und somit auch die monatliche Belastung höher wird. Kalkulieren Sie genau, ob diese höheren Kosten leistbar sind.
- Konditionen und Zinsumfeld: Selbstverständlich ist Ihre Entscheidung auch davon abhängig, ob eine Fixzinsvereinbarung zu attraktiven Konditionen angeboten wird. Je größer die derzeitige Unsicherheit für die zukünftige Zinsentwicklung ist (gesamtwirtschaftliche Lage, Inflation etc.), desto bedeutender ist die bessere Planbarkeit, die sich durch den Fixzinssatz ergibt.
Wie all diese Parameter zusammenspielen, ist immer individuell zu beurteilen. Verschaffen Sie sich selbst ein ganzheitliches Bild und schätzen Sie ehrlich ab, welches Risiko Sie eingehen wollen und welche Zusatzkosten durch eine Zinserhöhung leistbar wären.
Was ist ein guter Fixzinssatz?
Welcher Fixzinssatz attraktiv ist, hängt ganz vom allgemeinen Zinsniveau ab. Generell wird der Fixzinssatz immer ein bisschen höher liegen als der aktuell verfügbare variable Zinssatz. Es gibt sozusagen einen geringfügigen Aufpreis im Vergleich zur derzeitigen variablen Verzinsung, aber dafür entsprechende Planungssicherheit.
Ebenso wird die Höhe des Fixzinssatzes davon beeinflusst, für wie lange die Fixzinsvereinbarung getroffen wird. Je länger der Zinssatz fixiert wird, desto höher fällt er aus. Anders kann es nur in außergewöhnlichen Situationen sein, bei einer sogenannten inversen Zinsstruktur. Typischerweise gilt: Je länger die Fixzinsphase, desto größer die Planungssicherheit – und dafür gibt es einen geringfügigen Aufpreis.
Ein guter Fixzinssatz liegt somit nur möglichst geringfügig über dem aktuellen variablen Zinssatz. Wenn Sie Zinssätze vergleichen, müssen Sie jedenfalls auch die Laufzeit des Kredits, die Dauer der Fixzinsvereinbarung und die sonstigen Kosten (Bearbeitungsgebühr, etc.) und Konditionen (frühzeitige Tilgung pönalfrei möglich, etc.) berücksichtigen.
Fixzinssatz: Dann ist der die bessere Wahl
Ein Fixzinssatz klingt im ersten Moment nicht attraktiv, weil rein der Prozentsatz höher ist als bei einem variablen Zinssatz. Doch der geringfügige Aufschlag, verglichen zum verfügbaren variablen Zinssatz, hat seine Vorteile. Besonders, wenn Sie langfristig planen möchten, ist eine Fixzinsperiode optimal geeignet. Denn so wissen Sie genau, welche monatliche Belastung während dieser Phase dann auf Sie zukommen wird. Böse Überraschungen durch steigende Zinsen kann es nicht geben.
Deshalb ist eine weitere Situation, in der fixe Zinsen die bessere Wahl sind, dann gegeben, wenn Sie die Investition knapp kalkulieren müssen. Liegt die Kreditsumme gerade noch in Ihrem Budget, würde es finanzielle Probleme geben, wenn die variablen Zinsen steigen. Doch mit einem Fixzinssatz kann genau kalkuliert werden – zur Not auch messerscharf, exakt so, dass der Kredit für Sie leistbar ist.
Variable Zinsen: Diese Pluspunkte bringen sie
Eine Fixzinsperiode bringt ganz klare Vorteile mit sich, doch auch für variable Zinsen sprechen einige Argumente. In einer Niedrigzinsphase fallen die Kosten bei einem variabel verzinsten Darlehen extrem gering aus. Das birgt großes Einsparungspotenzial – besonders dann, wenn über längere Zeit hinweg der Leitzinssatz auf einem sehr niedrigen Niveau bleibt.
Klar ist, dass immer ein gewisses Risiko für Zinserhöhungen vorhanden ist. Sie können kalkulieren, wie hoch Ihre Einsparungen durch variable Zinsen, die unter dem Fixzinssatz liegen, sein müssen, damit sich ein variabel verzinster Kredit trotz späterer, höherer Zinsen trotzdem in Summe rechnet. Dazu können Sie unkompliziert verschiedene Szenarien kalkulieren. So lässt sich dann klarer abschätzen, ob Sie das Risiko eingehen möchten oder nicht.
Voraussetzung sollte sein, dass Sie sich auch höhere Zinsen leisten können. Wenn das unkompliziert der Fall ist, können Sie mit ruhigerem Gewissen ein etwas höheres Risiko eingehen.
Absicherungsmöglichkeiten bei variablen Zinsen
Wenn Sie doch eine gewisse Absicherung möchten, können Sie mit Banken besprechen, ob Zinsober- und Untergrenzen vereinbart werden können. In der Fachsprache werden diese Grenzen als „Cap“ und „Floor“ bezeichnet. Dann bewegen sich die Zinsen immer zwischen diesen beiden Werten, die im Kreditvertrag definiert werden.
Hinzu kommt, dass es oft später noch die Möglichkeit der Umschuldung gibt. Das bedeutet, wenn Sie einen variabel verzinsten Kredit haben und die Zinsen steigen, gibt es noch eine Hintertür. Denn dann kann ein neuer Kredit aufgenommen werden, bei dem ein fixer Zinssatz vereinbart wird. Der bisherige Kredit wird getilgt und sozusagen durch den nachfolgenden Kredit abgelöst.
Immobilienfinanzierung je nach Immobilienart wählen
Bei der Immobilienfinanzierung ist auch zu bedenken, wie die Liegenschaft künftig genutzt werden soll. Als Investor möchten Sie vermutlich möglichst viele Objekte mit möglichst geringem Eigenkapitaleinsatz erwerben. In dieser Situation, wenn die Fremdkapitalquote hoch ist, wirken sich steigende Zinsen besonders stark aus. Daher bieten sich Fixzinsvereinbarungen an, um das Risiko zu reduzieren. Das ist auch wichtig, um weitere Finanzierungen von Banken für Folgeprojekte zu bekommen.
Wer hingegen ein Einfamilienhaus für sich selbst erwerben möchte, ist hier in einer ganz anderen Situation. Für den Kauf wird meist das gesamte Ersparte eingebracht, der Eigenkapitalanteil ist also möglichst hoch. Das sind andere Voraussetzungen als beim Kauf von Anlegerwohnungen. Denn hier steht nicht Renditemaximierung im Fokus und es sind vermutlich in weiterer Folge keine anderen Kredite mehr nötig. Deshalb kann hier individueller, nach anderen Kriterien (persönliche Risikobereitschaft, Leistbarkeit höherer Zinsen, etc.) entschieden werden, ob eine Fixzinsphase die bessere Wahl ist oder ein variabel verzinstes Darlehen aufgenommen wird.
Entscheidung zwischen fixen und variablen Zinsen treffen
Bevor Sie sich für ein Darlehen mit oder ohne einer Fixzinsphase entscheiden, müssen Sie einen genauen Blick auf Ihre eigenen Finanzen werfen. Kalkulieren Sie am besten einige Optionen genau durch und stellen Sie sich die Frage, wie hoch variable Zinsen steigen dürften, bis die monatliche Rate nur noch schwierig leistbar ist. So erkennen Sie, wie sich die Kosten eines Kredits durch schwankende Zinsen verändern können. Dann lässt sich einschätzen, ob das Risiko eines rein variabel verzinsten Kredits eingegangen werden kann oder nicht.
Bevor die Entscheidung getroffen wird, müssen somit auch andere Rahmenbedingungen, rund um die Leistbarkeit der Finanzierung, unter die Lupe genommen werden. Wichtig ist, dabei ehrlich zu sich selbst zu sein. Mit welchem Risiko können Sie trotzdem gut schlafen? Ab welchen monatlichen Kosten wird die Finanzierung schlichtweg zu teuer?
Last but not least müssen die Konditionen verglichen werden. Um wie viel liegen die fixen Zinsen über den derzeit verfügbaren variablen Zinsen? Wie lange kann der Fixzinssatz vereinbart werden und welche Gesamtlaufzeit wird vereinbart?
Zu den sonstigen Konditionen zählt auch die Möglichkeit der frühzeitigen Tilgung. Das bedeutet, dass bereits laufend freiwillig eine höhere Summe als vertraglich vereinbart zurückbezahlt werden kann. Durch die frühzeitige Tilgung wird der Kreditbetrag also schneller abgebaut. Im Kreditvertrag kann definiert werden, dass eine frühzeitige Tilgung ohne Pönale und in unbegrenzter Höhe erfolgen kann. So haben Sie maximale Flexibilität bei der Rückzahlung des offenen Kreditbetrags.
Fixer oder variabler Zinssatz bei Krediten: Fazit
Eine eindeutige Antwort auf die Frage, ob ein Fixzinssatz besser als ein variabler Zinssatz ist, gibt es nicht. Zu vielfältig sind die Einflussfaktoren, die darüber entscheiden, welche Option die bessere Wahl ist. Ganz individuell, je nach persönlicher Situation, muss abgewogen werden, welchen finanziellen Gegenwert die Planungssicherheit des Fixzinssatzes für Sie hat.
Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte eine möglichst langfristige Fixzinsvereinbarung abschließen. So lässt sich schon heute genau kalkulieren, welche monatlichen Raten in einigen Jahren zu zahlen sind. Schwankungen sind nicht möglich, steigende Leitzinssätze spielen dann (vorerst) keine Rolle.
Wenn Sie hingegen daran glauben, dass der Leitzinssatz sinken wird, sollten Sie auf variable Zinsen setzen. Denn solange das Zinsniveau sehr niedrig bleibt, sind auch die Finanzierungskosten dementsprechend gering.
In Summe ist die Entscheidung zwischen variablen und fixen Zinsen immer eine persönliche, individuelle Angelegenheit, abgestimmt auf die privaten Finanzen und abhängig von der eigenen Risikobereitschaft. Gerade deshalb wird oft ein Mittelweg gewählt und eine Fixzinsphase von 10 oder 15 Jahren vereinbart. Anschließend kommen variable Zinsen zur Anwendung, bis der offene Kreditbetrag schlussendlich vollständig getilgt ist.
Weitere Informationen zum Thema:
https://redenwiruebergeld.fma.gv.at/fixe-oder-variable-kreditzinsen/
https://www.santanderconsumer.at/glossar/effektivzinssatz
https://www.arbeiterkammer.at/service/Tabellen_Konditionen.pdf