Ein Haus zu kaufen, ist keine alltägliche Angelegenheit. Eine ordentliche Checkliste kann dafür sorgen, dass auch nichts vergessen, übersehen oder falsch interpretiert wird. Über die ganze Abwicklung hinweg gibt es immer wieder ganz wichtige Knackpunkte. Der Käufer muss sich zu jeder Zeit sicher sein, dass er alle Details betreffend Kosten, Finanzierung und Vertragsunterzeichnung versteht.
Hauskauf in Österreich – die wichtigsten Fragen dazu:
- Eine Checkliste kann helfen, einen so großen Schritt wie den Hauskauf unkomplizierter zu machen.
- Damit man nichts vergisst, kann man auf https://www.optifin.at/checkliste-fuer-den-hauskauf/ Punkt für Punkt alle To-Dos durchgehen.
- Vor der Suche sollte man die eigenen Finanzen kennen.
- Man muss sich bewusst sein, dass der Hauskauf auch Nebenkosten mit sich bringt. (10,1 % vom Kaufpreis)
- Das passende Haus kann man selbst suchen oder einen Makler beauftragen.
- Bei den Besichtigungen gilt es das Haus auf seinen Zustand zu prüfen und die Lage genau zu inspizieren. Beides muss passen.
- Der Kaufpreis sollte marktkonform sein.
- Als nächstes muss man die Finanzierung klären: Welche Form möchte man, wie soll verzinst werden und welche Laufzeit will man wählen?
- Den Kaufvertrag sollte ein Anwalt oder Notar aufsetzen oder zumindest prüfen.
- Bei der Vertragsunterzeichnung braucht es einen Notar, der die Unterschriftenbeglaubigung macht.
- Danach folgt die Eintragung ins Grundbuch. Und zwar vom Eigentumsrecht des Käufers und vom Pfandrecht der Bank
Das Wichtigste in Kürze
- Um beim Hauskauf auch ja nichts zu übersehen oder zu vergessen, empfiehlt es sich, anhand einer Checkliste vorzugehen.
- Ganz am Anfang sollte man das Budget kennen, denn mit dem Kaufpreis ist es nicht getan.
- Das passende Haus kann man entweder selbst suchen und finden oder man beauftragt einen Immobilienmakler damit.
- Das Haus sowie das Grundstück müssen zu einem passen, aber auch die Lage ist entscheidend.
Hauskauf – eine Checkliste
Bei einer Entscheidung von so großer Tragweite wie beim Hauskauf, ist es gut, eine Checkliste an der Hand zu haben, auf die man zurückgreifen kann.
Eine solche Liste zum downloaden findet man zum Beispiel hier:
https://www.optifin.at/checkliste-fuer-den-hauskauf/.
(Dort werden die einzelnen Punkte noch einmal genauer erklärt.)
Vor der Suche
Die meisten Leute legen direkt los und beginnen den Hauskauf bei der Suche. Die richtige Herangehensweise wäre allerdings, zuallererst einmal Informationen zur Finanzierung einzuholen. Bessergesagt geht es um den eigenen Status-Quo.
Denn bevor man sich für ein Haus entscheidet, muss erst geklärt sein, ob man sich dieses überhaupt leisten kann. Dafür braucht es zwei Rechnungen: die Ermittlung der Eigenmittel und die Berechnung der maximal möglichen Monatsrate.
Berechnung der Eigenmittel für den Hauskauf
Die Bank finanziert nicht 100 % des benötigten Kapitals. Vom Kreditnehmer wird (je nach Bonität und Bank) eine Eigenmittelquote von 10 % – 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten erwartet. Diese müssen aus eigener Tasche beigesteuert werden.
Monatliche Rate
Die nächste Frage beim Hauskauf muss lauten: Wie hoch darf meine monatliche Belastung sein? Dazu erstellt man ein Haushaltsbudget, indem man alle Einnahmen summiert und alle Ausgaben davon abzieht. Was übrigbleibt, kann für die Kreditrückzahlung herangezogen werden.
Budget berechnen
Das führt uns jetzt zum ersten Punkt auf der Checkliste, nämlich zum Budget. Wir haben bereits die Nebenkosten erwähnt. Diese sind noch einmal gelistet. Der Punkt ist deshalb so wichtig, weil die Kaufnebenkosten mit 10,1 % nicht zu vernachlässigen sind. Außerdem ist das jener Betrag, den die Bank niemals fremdfinanziert, da dieses Geld in jedem Fall verloren ist.
Zu den Nebenkosten zählen die Grunderwerbsteuer, die Grundbucheintragungsgebühr, die Maklerprovision (falls anwendbar) und die Kosten für Notar und/oder Anwalt – in jedem Fall aber die Beglaubigung der Unterschriften bei Vertragsunterzeichnung. Die Gesamtkosten beim Hauskauf zu kennen, ist auch die Voraussetzung für eine Finanzierung durch die Bank.
Wie findet man ein passendes Haus?
Wer seine finanzielle Ausgangslage kennt und weiß, wie sich der Gesamtbedarf beim Hauskauf errechnet, kann sich auch schon auf die Suche nach einem passenden Haus machen. Wo man das findet? Auf zahlreichen online Plattformen wie www.willhaben.at oder in Zeitungen, auf schwarzen Brettern oder manchmal auch einfach durch Zufall.
Wenn das ohne Erfolg bleibt oder man selbst nicht die Zeit hat, um zu suchen, braucht man einen Immobilienmakler. Häufig ist ein solcher auch zwischengeschaltet, wenn man das Haus selbst findet.
Lage des Hauses
Im Zuge der Hausbesichtigung(en) kann man sich auch gleich ein Bild von der Lage machen. Dabei sieht man sich die unmittelbare Umgebung an, aber auch die Infrastruktur. Wie ist das Haus angebunden an den öffentlichen Verkehr? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Spielplätze in der Nähe? Was das Haus selbst betrifft, ist es wichtig, den Zustand so gut es geht zu bewerten.
Auch die Größe, Raumaufteilung und das Grundstück müssen zu den eigenen Vorstellungen und Bedürfnissen passen.
Ist der Kaufpreis gerechtfertigt?
Das ist eine sehr schwierige Frage, muss aber unbedingt realistisch beantwortet werden, selbst wenn man sich aus bestimmten persönlichen Gründen schon für den Hauskauf entschieden hat. Mehr zu bezahlen als ein Haus wert ist, ist aus mehreren Gründen, gefährlich: Wenn das Haus vor der Anbotslegung nicht bewertet wurde (durch die Bank) und es niedriger eingestuft wird, kann das zur Folge haben, dass die Bank einen Kredit in der gewünschten Höhe nicht vergibt.
Außerdem kann man bei einem Wiederverkauf den überhöhten Kaufpreis aller Wahrscheinlichkeit nach nicht wieder einbringen. Das ist auch der Hauptgrund für die Bank im Übrigen. Wie aber bewertet man nun den Kaufpreis? Kriterien sind: die Lage, der Zustand des Gebäudes, die Grundstücks- und Hausgröße, die Anbindung und die Infrastruktur. Diese kann man von professionellen Sachverständigen bewerten lassen oder man orientiert sich am Markt.
Online Plattformen geben ein gutes Preisvergleichsmedium ab. Außerdem gibt es den sogenannten Wohneigentumsspiegel, der die örtlichen Quadratmeterpreise im Durchschnitt angibt.
Immobilienfinazierung
Wichtig ist das Folgende:
Man sollte kein Kaufanbot abgeben, wenn die Finanzierung noch nicht geklärt ist.
Eine Finanzierungszusage dauert je nach Bank nur einige Tage. Doch ein verbindliches Kaufanbot ist rechtlich bindend. Da sollte man kein Risiko eingehen. Erst muss man den gesamten Finanzierungsbedarf ermitteln. Der errechnet sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten (10,1 % vom Kaufpreis).
Zu klären ist auch, ob es für das Vorhaben nicht vielleicht eine Wohnbauförderung gibt. Außerdem muss sich jeder Kreditnehmer zwischen fixer und variabler Verzinsung entscheiden. Dies gilt sowohl für den Hypothekarkredit als auch für das Bauspardarlehen. Das ist übrigens schon die nächste Frage: Welche Finanzierungsform passt für mich? Eine weitere Überlegung betrifft die Laufzeit. Die sollte immer so lange wie möglich gewählt werden.
Wer jedoch im Vorfeld seine Hausaufgaben gemacht und ermittelt hat, wie hoch die monatlichen Raten ausfallen dürfen, der kann damit und mit dem Finanzierungsbedarf leicht die passende Laufzeit ermitteln.
Vertragsunterzeichnung
Der Vertrag für den Hauskauf kann entweder von einem Anwalt oder Notar oder auch von einem der beiden Vertragspartner aufgesetzt werden. Ratsam ist es, den Anwalt wenn nicht für die Vertragserstellung zumindest zur Kontrolle heranzuziehen, damit auch nichts übersehen wird.
Bei der Vertragsunterzeichnung muss ein Notar zugegen sein. Er muss nämlich die Unterschriftechtheit beurkunden. Dieser Formalakt ist notwendig, damit das Eigentumsrecht ins Grundbuch eingetragen werden kann. Er oder ein Anwalt übernimmt auch die Treuhänderische Abwicklung. Das bedeutet, dass der Rechtsbeistand das Geld verwaltet und so sicherstellt, dass jede Partei auch ihren Pflichten nachkommt.
Eintrag Eigentumsrechte ins Grundbuch
Selbst mit der Schlüsselübergabe ist der Kauf noch nicht abgeschlossen. Die Grunderwerbsteuer muss noch abgeführt werden (macht in der Regel der Treuhänder mit) und die Eigentumsrechte werden ins Grundbuch eingetragen. Auch das übernimmt der Notar, genauso wie die Abführung der Gebühr. Übrigens ist das Eigentumsrecht nicht das Einzige, das man ins Grundbuch eintragen lässt.
Auch das Pfandrecht der Bank kommt ins Lastenblatt des Grundbuches. Das erzeugt übrigens auch Kosten. Gesamt belaufen sich die Kreditnebenkosten auf zirka 5 % der Kreditsumme.