Finanzierungsplan

Ein Finanzierungsplan dient als Konzept zur Finanzierung für eine Immobilie. Anhand dieser Übersicht lässt sich ein wirtschaftlich sinnvolles Konzept erstellen. Zwar gibt es hier keine gesetzlichen Vorschriften für den Aufbau, doch sollten drei wichtige Elemente auf jeden Fall vorhanden sein:

Dazu zählen das vorhandene Eigenkapital, die benötigten Fremdmittel und zum Schluss eine Übersicht der Gesamtkosten. Die darin enthaltenen Fakten müssen vollständig und realistisch sein, dazu zählen vor allem die Nebenkosten. Anhand eines zusammengestellten Finanzierungsplans sind Banken und Kreditinstitute dann in der Lage ein persönliches Kreditangebot zu erstellen.


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Hier finden Sie unsere Finanzierungsplan Vorlage zum Download.

Der Aufbau eines Finanzierungsplans für den Kreditgeber

Der Finanzierungsplan besitzt drei Elemente:

  • eine Auflistung sämtlicher Kosten, die detailliert und übersichtlich dargestellt werden
  • der Eigenkapitalanteil
  • und das notwendige Fremdkapital

Der erste Abschnitt zeigt die Gesamtkosten des Bauvorhabens bis zur bezugsfertigen Immobilie dar. Im zweiten Abschnitt geht es um die Mittel, welcher der Kreditnehmer aus eigener Tasche bereitstellen kann. Im dritten Abschnitt werden die Fremdmittel dargestellt, die benötigt werden, um das Projekt realisieren zu können. Der Finanzierungsplan stellt eine genaue Übersicht für den Kreditgeber dar und erfordert daher eine sehr genaue Ausarbeitung und Darstellung der Kosten.

Zur Kostenübersicht gehört auch eine Auflistung sämtlicher Nebenkosten, wie zum Beispiel die Baugenehmigung, Erwerb des Grundstücks, Architektenkosten, Grundbucheintrag sowie Makler- und Notarkosten und auch die Grunderwerbssteuer. Im Bereich der Gesamtkosten müssen zudem Angaben über die Materialkosten wie auch Gebühren zur Bauabnahme vorhanden sein.

Das Eigenkapital zum Hausbau

Im Abschnitt Eigenkapital sind sämtliche Mittel anzugeben, die der Kreditnehmer mit in das Projekt einbringen kann. Dies können zum Beispiel Bankguthaben, Wertpapiere, Bausparvertrag oder ein vorhandener Grundbesitz sein. Das Eigenkapital muss allerdings tatsächlich zur Verfügung stehen. Dazu können auch Eigenleistungen zählen, wenn beim Bau selbst mit angepackt wird. Allerdings muss diese Leistung realistisch bewertet werden. Hier kann im Vorfeld eine genaue Auskunft über anerkannte Eigenleistungen eingeholt werden. Beim Eigenkapital ist eine realitätsnähe und transparente Erstellung sehr wichtig.

Fremdkapital des Kreditgebers

Nachdem eine Übersicht über die gesamten Aufwendungen und das Eigenkapital erstellt wurden, müssen auch alle Fremdmittel im Finanzierungsplan aufgelistet werden. Hierbei handelt es sich um Darlehen (Kredite) oder Fördermittel, die benötigt werden, um das gesamte Bauvorhaben zu realisieren. Aus der Differenz vom Kapitalbedarf und Eigenmittelanteil ergibt sich der Finanzbedarf.

Um dabei in Genuss von Fördermitteln, wie etwa der Wohnbauförderung, zu kommen, müssen im Vorfeld die jeweiligen Anträge rechtzeitig gestellt werden. Dazu sind häufig Bedingungen und Auflagen zu erfüllen. Die Restsumme wird dann über ein Bankdarlehen finanziert. Um dieses am Ende auch zu bekommen, ist ein lückenloser Finanzierungsplan notwendig, denn anhand dieser Auflistung entscheidet der Kreditgeber über die Bewilligung des Kreditantrags.

Was muss vorhanden sein?

Tipp: Der Finanzierungsplan dient als Konzept für eine Baufinanzierung. Hier müssen auf jeden Fall die drei wichtigsten Elemente (Gesamtkosten, vorhandenes Eigenkapital und der Kreditbedarf) aufgelistet sein. Diese Angaben müssen bei der Aufstellung genau kalkuliert und absolut realistisch eingeschätzt sein, denn sonst kann die notwendige Finanzierung abgelehnt werden und das Projekt bleibt nur ein Traum.

Bei der Aufstellung müssen die Begebenheiten vom Kreditnehmer ganz individuell berücksichtigt werden. Daher muss ein Finanzplan so früh wie möglich finalisiert werden. Nur mit einer genauen Kalkulation der eigenen Ein- und Ausgaben ist eine transparente Darstellung machbar. Wichtig ist dabei, dass die finanzielle Belastung in das monatliche Haushaltsbudget passt, daher müssen Laufzeit und Zinskonditionen genau gewählt werden. Je mehr Eigenkapital oder Eigenleistung in ein solches Vorhaben gesteckt werden kann, umso einfacher lässt sich ein solches Projekt realisieren. Zudem wird das Ausfallrisiko vom Kreditinstitut deutlich gesenkt.

Finanzierung ohne Eigenkapital – ist das möglich?

Zwar lässt sich in der heutigen Zeit ein Bauvorhaben auch ohne vorhandenes Eigenkapital finanzieren, doch muss dafür der Kreditnehmer hohe Auflagen und Belastungen stemmen. Zudem müssen starke monatliche Einkünfte vorhanden, damit die Kreditraten zurückgezahlt werden können. Generell ist also von Baufinanzierungen ohne einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20% der Gesamtsumme abzuraten, sofern die Bank diese überhaupt bewilligen würde.

Wozu dient der Finanzierungsplan?

Um eine Baufinanzierung zu bekommen, wird in den meisten Fällen ein Finanzierungsplan benötigt. Dieser soll die einzelnen Kosten veranschaulichen, so dass eine genaue Übersicht über die Finanzierungsphase, sowie die monatlichen Kosten entsteht. Je genauer und detailreicher die Angaben dargestellt werden, umso leichter fallen die Verhandlungen beim Kreditgeber, besonders wenn ein klares und realistisches Konzept vorliegt.

Durch die Aufstellung der einzelnen Kosten erhält nicht nur die Bank, sondern auch der Kreditnehmer selbst einen genauen Überblick für das jeweilige Konzept. Dabei handelt es sich um eine maßgeschneiderte Ausarbeitung, damit eine realistische Finanzierung auch langfristig möglich ist. Muster und Vorlagen, sowie eine Beratung zur Erstellung eines Immobilienfinanzierungsplan findet man unter anderem kostenlos auf der Website der Wirtschaftskammer Österreich unter wko.at.

Nach dem Hausbau anfallende Kosten

Die Finanzierung muss dabei von sämtlichen Seiten berücksichtig werden. Zusätzliche Planungen, wie zum Beispiel ein späterer An- oder Umbau müssen auch in der Übersicht aufgelistet sein. Spätere höhere Kosten durch eine steigende Zinsentwicklung lassen sich ebenfalls mit einplanen.

Der Finanzierungsplan dient als Absicherung vor der Geldgewährung. Auch eine Option auf mögliche Sonderzahlungen, zum Beispiel durch eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung können mit aufgenommen werden. Dadurch lässt sich die monatliche Belastung deutlich reduzieren oder die gesamte Laufzeit verkürzen.

Hilfe für die Erstellung des Plans

Um einen möglichst realistischen Finanzierungsplan auf die Beine zu stellen, kann auf externe Hilfe zurückgegriffen werden. Dazu können persönliche Gespräche mit Beratern sehr hilfreich sein. Auch Portale im Internet bieten Möglichkeiten für die Berechnung, denn gerade Veränderungen im Leben stellen häufig Probleme für die Finanzierung dar. Hier müssen persönliche Ausgaben besonders detailliert berechnet werden. Eine sehr gute Recherche im Vorfeld, sowie ein durchdachtes Konzept stellen die Grundlage für ein solches Immobilienprojekt dar.

Weitere Informationen zum Finanzierungsplan für Bauvorhaben in Österreich findet man online unter:

https://www.salzburg.gv.at/bauenwohnen_/Documents/pdf-formulare-bw-w2260-2.pdf

Mario Schantl

Mario Schantl

Mario Schantl kann bereits jahrelange Erfahrung in der Finanz- und Immobilienbranche aufweisen. Als Inhaber und Geschäftsführer einer Agentur ist er mit dem Unternehmertum und wirtschaftlichen Aspekten bestens vertraut und der ideale Ansprechpartner wenn es sich um Steuern, Finanzen und Wohnraumfinanzierung handelt.