Immobilien als Anlage

Das Wichtigste in Kürze
  • Während reine Geldwerte wie z.B. Ersparnisse inflationsbedingt im Laufe der Zeit an Wert verlieren können, steigt der Sachwert von Immobilien mit der Zeit an.
  • 2018 bestanden 57% der Haushalte aus Immobilien im Eigentum, weitere 43% befanden sich in Mietverhältnissen.
  • Es gibt viele Möglichkeiten, eine Rendite zu berechnen. Grundsätzlich wird die Mietrendite herangezogen, die klassische Berechnung wie hoch die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis ist.

Viele Anleger kämpfen mit der aktuellen Niedrigzinsphase. Risikofreie Veranlagung ist zurzeit keine leichte Aufgabe. Immobilien vermitteln noch immer Sicherheit und Stabilität. Es gibt aber auch viel zu beachten, kaum eine Anlageform ist komplexer als der Kauf einer Immobilie.

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Es gibt immer mehr Menschen, die ihr Geld in eine Immobilie investieren möchten: Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen, scheint mit der Zeit beliebter geworden zu sein. Das hat natürlich auch seinen Grund, denn die meisten Investoren sehen eine Immobilie als lukrative Geldanlage – auch angesichts der aktuellen Wirtschaft: Die Zinsen für Kredite sind derzeit auf einem niedrigen Niveau und gleichzeitig ist es möglich, sich staatliche Zuschüsse in Form der Wohnbauförderung zu sichern. Was außerdem zu beachten ist, erfahren Sie hier.

Häuser und Wohnungen: Noch immer eine lohnenswerte Geldanlage

wien-immobilienmarkt
Der Immobilienmarkt in Wien ist turbulent.

Vergleicht man einen Mieter, der langfristig monatliche Kosten für sein Haus bezahlt, mit einem Menschen, der sich die Immobilie direkt kauft, zeigt sich schnell, dass Letzterer auf lange Sicht hin das günstigere Geschäft macht. Das ist gerade dann besonders von Vorteil, wenn eine Immobilie mit der Zeit wertvoller wird. Wenn dies jedoch nicht gegeben ist, kann es rund 20 Jahre dauern, bis sich die Geldanlage wirklich bezahlt macht.

Ob eine Immobilie mit der Zeit an Wert gewinnt, hängt unter anderem davon ab, wie sich der Markt entwickelt. Als Erstes ist sicherlich etwas gesunde Vorsicht geboten, ehe man sich Hals über Kopf ein Eigenheim oder eine Wohnung kauft, die schon jetzt relativ hochpreisig ist. Denn wenn das Marktniveau sich mit der Zeit wieder reduziert, kann es gut sein, dass man Verluste einfährt. Weiterhin ist es sehr wichtig, auf Aspekte wie die Lage zu achten: Befindet sich die Immobilie in einer ruhigen Gegend, die gleichzeitig eine gute Infrastruktur – wie Schulen, Geschäfte, Apotheken und Freizeitangebote in der Umgebung – aufweist, dann ist dies langfristig immer rentabel für den Wert der Immobilie. sollte man sie irgendwann verkaufen.

In Großstädten wie Wien hingegen sind zentral gelegene Immobilien zum Wohnen nicht nur teuer, sondern auch eine risikoreichere Investition. Möchte man unbedingt eine Immobilie als Geldanlage kaufen, dann ist es immer zu empfehlen, sich für eine Immobilie in einem Vorort zu entscheiden – hier ist meist auch das Wohnen mit mehr Lebensqualität verbunden.
Natürlich ist es auf der anderen Seite aber nicht wirklich mögen, eine pauschale Aussage darüber zu geben, wo sich der Kauf wirklich rentiert, denn dies kommt immer auf den individuellen Fall an.

Immobilien als Anlage – darauf sollten Sie achten

Es gibt einige Punkte, die beim Immobilienerwerb zu beachten sind. So sollte man grundsätzlich nichts überstürzen. Denn: Egal, wie hoch die Nachfrage nach Immobilien in der eigenen Region ist – bewahren Sie Ruhe und bewerten Sie das Objekt möglichst realistisch. Sowohl die Lage als auch das Haus bzw. die Wohnung an sich und die Finanzierung müssen stimmen. Obgleich die Preise in den Großstädten wie Wien oder Salzburg teilweise horrende Höhen erreichen, zeigt sich klar, dass die Renditen für die Vermietung sich hier am meisten bezahlt machen – auch, was ein späteres Verkaufen betrifft. In Universitätsstädten müssen Sie jedoch vorsichtig sein, denn hier lockt zwar eine hohe Rendite, aber die Immobilienanlage gestaltet sich in der Regel dennoch als vergleichsweise teuer.

Auch sollten Sie prüfen, wie sich der Bezirk rund um die Immobilie entwickelt. Nehmen Sie sich Zeit, um den Mietspiegel der Stadt genauer unter die Lupe zu nehmen und ziehen Sie im Zweifelsfall einen Experten hinzu, der Ihnen bei der Suche nach einem geeigneten Objekt als Kapitalanlage behilflich sein kann.

Welche Immobilien kommen in Frage?

Einfamilienhaus
Nicht jede Immobilie eignet sich als Anlageobjekt

Wer das notwendige Kleingeld für den Ankauf einer Immobilie parat hat, steht vor einem schier unüberblickbaren Markt. Grundsätzlich sollte man sich am Massenmarkt orientieren, wenn man auf Sicherheit aus ist. Besonders ausgefallene Immobilien können zwar im Preis eher steigen, können aber auch in Richtung unverkäuflich abgleiten. Der Immobilienmarkt unterliegt einigen Trends die man berücksichtigen sollte.

Auf Nummer Sicher geht man also eher mit der 2-3 Zimmer Wohnung in Ballungsgebieten, als mit der Villa Kunterbunt.

Wer sich in der glücklichen Lage befindet, sich mehrere solcher Wohnungen leisten zu können, sollte lieber zwei günstigere Wohnungen als eine teurere zu kaufen. Risikostreuung nennt sich das.

Es kann nämlich immer vorkommen dass sich soeben genannte Trends ändern oder ganze Wohngegenden unattraktiver werden.

Welche Renditen kann man erwarten?

Vorsorgewohnung
kleinere Wohnungen eignen sich besser als Vorsorgeobjekt

Diese Frage ist sehr schwierig pauschal zu beantworten. Der Durchschnitt liegt bei rund 4,5%. In Gebieten die bereits seit längerer Zeit gut gebucht sind, tendenziell weniger. Wie überall gilt, wo es bereits boomt, ist es teuer sich einzukaufen. Gebiete die sich in den letzten Jahren wenig verändert haben, zeigen meist auch in Zukunft stabile Preise auf. Eine leichte Wertsteigerung, auch über der Inflation, sollte hier zu erzielen sein. Immer gut sind kleinere Wohnungen in Studentengegenden, nicht nur dass diese leichter zu vermieten sind, auch die Preislage ist dort sehr stabil.

Dabei sind natürlich immer alle Kosten zu berücksichtigen, vor allem Instandhaltungskosten können hier erhebliche Summen verschlingen.

Was, wenn die Eigenmittel nicht für einen Kauf reichen?

Immobilien als Anlage
Die Renditen sind sehr stabil

Für diejenigen unter uns, die eine Eigentumswohnung nicht sofort bar bezahlen können, bleibt immer noch die Möglichkeit der Vorsorgewohnung. Dabei finanziert man den restlichen Betrag. Meist beträgt der Eigenmittelanteil 30-40% der Kaufsumme.

Da die Kreditzinsen von der Steuer abgezogen werden können, rechnen sich diese Modelle auch sehr gut.

Dadurch dass die Miete jährlich Inflationsangepasst wird, wird die monatliche Zuzahlung zur Miete (die je nach Eigenmittelanteil notwendig sein kann) immer niedriger bis positiv.

Solche Anlagemodelle kann man sich selbst zusammenstellen oder mit Profis gemeinsam umsetzen. Unabdingbar ist ein kompetenter Finanzierungsberater und Steuerberater.

Quellen:
http://www.faz.net/…

Sein Geld als Anlage in Immobilien, das sogenannte Betongold, zu investieren, ist nach wie vor sehr beliebt. Viele Österreicher träumen von ihrer eigenen Immobilie. Ob man sie nun für sich selbst kauft, um auf Dauer Geld zu sparen und einem Mietverhältnis zu entgehen, oder man sein Kapital anlegt und die Immobilie vermietet- wir stellen uns heute die Frage, ob es sich auszahlt, in eine Eigentumswohnung oder Eigenheim zu investieren.

Während reine Geldwerte wie z.B. Ersparnisse inflationsbedingt im Laufe der Zeit an Wert verlieren können, steigt der Sachwert von Immobilien mit der Zeit an. Auch im Falle eines dauerhaft niedrigen Zinsniveaus hat die Kapitalanlage in Immobilien deutliche Vorteile.

2018 bestanden 57% der Haushalte aus Immobilien im Eigentum, weitere 43% befanden sich in Mietverhältnissen.
Die durchschnittliche Wohnnutzfläche der Privathaushalte in Österreich liegt bei 100,1m2 und vier Räumen pro Wohnung (bzw. 1,8 Räumen pro Person).

Selbstbewohnte Immobilien

Vor allem Menschen, die zur Miete wohnen, träumen oft vom Kauf ihrer eigenen Immobilie. Als Herr über das eigene Reich selbst über die Immobilie bestimmen zu können und keine Miete mehr zu zahlen, ist für viele sehr reizvoll.

Lohnt es sich jedoch auch finanziell?
Diese Frage lässt sich in den meisten Fällen durchaus mit ja beantworten- wenn man von vernünftigen Handlungen der jeweiligen Personen ausgeht.
Ist die Hausfinanzierung gut geplant, kann das Objekt bis zur Rente abbezahlt werden.

Das bedeutet, man lebt im Alter kostenfrei in seinem Eigenheim, es fallen lediglich Nebenkosten und Betriebskosten an. Oft vergessen werden hierbei jedoch auch Kosten für die Instandhaltung der Immobilie. Diese können, wenn vorher nicht durchdacht, zu einer klaren Stolperfalle beim Kauf von Immobilien werden. Unterm Strich lässt sich aber sagen, dass man mit der eigenen Immobilie finanziell meist besser dasteht als als Mieter.

Immobilie als Kapitalanlage

In den meisten Fällen, bei denen man von „Immobilie zur Geldanlage“ spricht, handelt es sich um Grundstücke, Häuser oder Wohnungen, die gar nicht selbst bewohnt werden, sondern als reine Geldanlage vermietet werden sollen.

In vielen dieser Fälle werden die Immobilien zunächst vermietet, und erst im Rentenalter selbst bewohnt. Hierbei helfen die Mieteinnahmen bei der Finanzierung der Wohnung oder des Hauses. Es muss einem vor dem Kaufen klar sein, dass es sich um eine Immobilie handeln muss, die man auch gut vermieten kann.

Daher spielen Faktoren wie die Lage, Infrastruktur und auch die Ausstattung eine bedeutende Rolle und müssen den Anforderungen des Marktes entsprechen. Auch im Nachhinein ist es wichtig, die Immobilie auf einem zeitgemäßen, modernen Stand zu halten.

Im Zuge einer Umfrage unter Käufern, was für sie der Hauptgrund war in eine Immobilie zu investieren, gaben 57% den Wunsch nach einem Eigenheim, ohne wieder siedeln zu müssen, an. 20% sehen das Kaufen einer Immobilie als gute Vorsorge für das Alter, weiteren 15% geht es dabei um die Geldanlage. Der Rest investiert aufgrund der zu erwartenden Wertsteigerung oder durch eine Erbschaft.

Geldanlage- Wie viel Geld soll ich investieren?

Bevor man sich auf die Suche nach seiner Traum-Immobilie begibt, sollte man sich selbst diese Fragen stellen:

  • Wie viel Geld kann und will ich investieren/veranlagen?
  • Möchte ich kurzfristig oder langfristig Geld anlegen?
  • Bin ich mir der Verantwortung einer Immobilie und deren Verwaltung (Vermietung usw.) bewusst?
  • Besitze ich auch in ein paar Jahren die finanziellen Mittel, sollte etwas anfallen (Reperatur, Instandhaltung, Verschönerung)?

Eigenmittel einbringen

30% Eigenkapital/Eigenmittel stellen die absolute Untergrenze.
Bei 40-50% Eigenkapital besteht relative Risikofreiheit.
Je kleiner der Anteil an Fremdmitteln ist, desto weniger Zinsen zahlt man dafür.

Vermietung einer Immobilie als Einnahmequelle

Vermietet man sein erworbenes Objekt erfolgreich, kann sich dies im Laufe der Jahre bezahlt machen, was die Möglichkeiten der Finanzierung betrifft. Somit steht einem für das restliche Leben eine schuldenfreie Wohnung oder ein Haus zur Verfügung, das wichtige monatliche Zusatzeinnahmen durch Mieteinnahmen abwirft.

Eine Eigentumswohnung vermieten

Grundsätzlich funktioniert das Vermieten einer Wohnung umso besser, je zentraler die Lage und vorteilhafter die Infrastruktur ist. Jedoch sind für Wohnungen in überdurchschnittlicher Lage auch hohe Anschaffungskosten zu erwarten. Ob diese in entsprechendem Ausmaß durch einen höheren Mietzins zurückerwirtschaftet werden können, bleibt oft zu bezweifeln.

„Eine gute Wohnung findet bei entsprechendem Mietpreis und guter Lage immer einen Mieter.“

Erfolgsfaktoren sind, wie schon erwähnt, Stadtkernnähe, gute Infrastruktur durch Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten aber auch Ruhelage mit Erholungsmöglichkeiten. „Zuckerl“ wie beispielsweise eine Terrasse, ein Balkon oder ein Tiefgaragenplatz können sich als wesentliches Entscheidungskriterium für mögliche Mieter erweisen. Sie heben sich aus sich des zukünftigen Mieters von den Angeboten der Konkurrenz ab und sich daher eindeutig im Vorteil.

Ebenfalls sollte man darauf achten, dass die Immobilie für eine möglichst große Zielgruppe erschwinglich ist. Dabei sollten die Kosten dafür nicht mehr als 30-35% eines Nettoeinkommens betragen. Somit sollte eine Vorsorgewohnung im Schnitt 500-800 Euro brutto kosten.

Als Mieter rechnet man in Brutto-Beträgen, als Vermieter in Netto-Beträgen.

Im Idealfall kann der Mieter sofort in die Wohnung einziehen ohne davor investieren zu müssen (Wohnung ist frisch ausgemalt, Küche und Bad sind eingerichtet). Was die Küche betrifft, ist es wichtig, dass es sich dabei um eine Komplettküche handelt und alle üblichen Küchengeräte wie z.B. Kühlschrank, Herd oder eventuell ein Geschirrspüler schon vorhanden sind. Liegt die Wohnung in einem höheren Stockwerk, ist ein Lift vorteilhaft.

Bauherrenmodelle

Als Bauherrenmodell wird in der Immobilienwirtschaft eine zivilrechtliche Gestaltungsform zum Nutzen von Steuervorteilen verstanden, bei der sich mindestens zwei Bauherren zur Finanzierung und Errichtung einer Wohn-oder Gewerbeimmobilie zusammentun.

Es gibt heutzutage schon einige dieser Anbieter am Markt. Man benötigt dafür kein fundiertes Fachwissen und hat einen geringeren Verwaltungsaufwand als normalerweise bei der Vermietung einer Wohnung. Bauherrenmodelle werden in Zeiten der privaten Pensionsvorsorge als Alternative zu Immobilieninvestmentfonds an.

Herstellungsaufwendungen werden auf 15 Jahre verteilt und die Investition einer Immobilie wird mit der Inanspruchnahme steuerlicher Begünstigungen verbunden, da Wohnhäuser, die einer Sanierung bedürfen oder denkmalgeschützte Gebäude herangezogen werden. Da die Abschreibungsdauer im Normalfall ca.67 Jahre beträgt, kommt es bei der verkürzten Abschreibung zur Steuerstundungseffekten.

Unter „Steuerstundungseffekt“ versteht man die Verlagerung des Gewinns und die dementsprechend zu zahlenden Steuern in die Zukunft, sodass sich der Barwert der Steuerzahlung minimiert.

Bei Veräußerungen ist Vorsicht geboten

Die Mieteinnahmen bleiben in den ersten 15 Jahren durch die beschleunigte Abschreibung weitgehend steuerfrei. Die Organisatoren geben den Miteigentümern das steuerliche Ergebnis bekannt, das diese jeweils in die Erklärung zur Einkommenssteuer eintragen müssen.

Bei Veräußerung muss man jedoch Vorsicht walten lassen: Es verlängert sich nicht nur die Spekulationsfrist auf 15 Jahre, auch die begünstigten 1/15 Absetzungen müssen nachversteuert werden. Eine solche Nachversteuerung von begünstigten Herstellungsaufwendungen erfolgt unter „besondere Einkünfte“ gemäß §28 Abs. 7 EStG.

Nach 29 Jahren nach dem ersten Ansatz von 1/15 Abschreibungen erfolgen keine Nachversteuerungen mehr. Veräußert man innerhalb von 15 Jahren, wird der Veräußerungsgewinn besteuert, es kommt jedoch auch zu einer Nachversteuerung der begünstigten Kosten zur Herstellung.

Werbungskosten

Unter Werbungskosten werden alle Kosten verstanden, die zur Einkommenserzielung notwendig sind (einkommensbezogene Ausgaben und auch die AfA).
Jedes Jahr kann als AfA ein bestimmter Prozentsatz (dieser richtet sich nach der Nutzungsdauer des Gebäudes, zumeist 67 Jahre- das bedeutet eine Abschreibung von 1,5%) der Bemessungsgrundlage des Kaufpreises als Ausgleich des Wertverlustes abgeschrieben werden. Kosten für Rechtsanwalt, Steuerberater, Makler, Renovierung, Inserate (Mieter-Suche), oder Kredit können zu einer Verminderung der Steuerbemessungsgrundlage führen.

Spekulationsfrist

Veräußert man seine Wohnung vor Ablauf von 10 Jahren, unterschreitet man die gesetzliche Spekulationsfrist.
Das heißt, dass zusätzlich (zu der Rückerstattung der 20% Vorsteuer) die Differenz zwischen dem Einstandpreis (Preis, zu dem man die Immobilie gekauft hat+ Kaufnebenkosten) und dem Erlös des Verkaufs (ohne Verkaufsnebenkosten), also der Spekulationsgewinn versteuert werden muss.

Rendite und Risiko

Die Rendite steht stets dem Risiko gegenüber. Der Preis für eine erhöhte Rendite bedeutet immer höheres Risiko. Will man kein großes Risiko eingehen, muss man sich damit abfinden, dass nur Renditen möglich sind, die niedrig ausfallen.

Wertsteigerung durch Qualität

Bei einer Anlegerwohnung haben mehrere Faktoren Einfluss auf die Rendite:

  • Einnahmen durch die Miete
  • Wertsteigerung der Immobilie + Nutzung steuerlicher Vorteile

Rendite berechnen

Es gibt viele Möglichkeiten, eine Rendite zu berechnen. Grundsätzlich wird die Mietrendite herangezogen, die klassische Berechnung wie hoch die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis ist.

Mietrendite = Miete / Kaufpreis

Handelt es sich um eine Vorsorgewohnung, liegt die Untergrenze bei 3% Bruttomietrendite. Zusatzkosten, die auf den Eigentümer einer oder mehreren Immobilien zukommen, sind nicht in der einfachen Rechnung berücksichtigt. Zu diesen Kosten zählen beispielsweise Instandhaltungskosten oder Ausgaben für die Hausverwaltung.

Geht man von einer 50m2 großen Wohnung aus, werden für Instandhaltungskosten jährlich durchschnittlich 300-600 Euro, und für die Hausverwaltung 300 Euro fällig.
Das sind somit schon Ausgaben in Höhe von zumindest einer Monatsmiete.

Man sollte ebenfalls einen möglichen Mietausfall berücksichtigen.
Denn wenn der Mieter nicht bezahlen kann, darf der Vermieter den Vertrag nicht sofort und fristlos kündigen. Erst mit Aussenden einer Mahnung kann eine Kündigung ausgesprochen werden. Ist der Mieter jedoch nicht zahlungsfähig oder willig, kann sich ein Verfahren vor Gericht über Monate oder sogar Jahre ziehen. In dieser Zeit bekommt der Eigentümer kein Geld und die Rendite ist gleich Null.

2019 wurden in Österreich allein im ersten Halbjahr mehr als 20.000 Wohnungen verkauft. Das entspricht einem enormen Anstieg an Käufen. Mieten sind ebenfalls stark angestiegen.
Auf der anderen Seite ist aber auch die Inflationsrate um 2% gestiegen und Kosten zur Instandhaltung sind teurer geworden.
Erhöhte Mieten bedeuten daher nicht, dass auch die Rendite gestiegen ist.

Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Texten von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

Hinweis:

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