Mietvertrag

Das Wichtigste in Kürze
  • Beim Mietvertrag kann es sich sowohl um eine schriftliche als auch um eine mündliche Vereinbarung handeln.
  • Seit dem 11. November 2017 dürfen keine Mietvertragsgebühren für Wohnräume mehr eingehoben werden.
  • Im Mietrechtsgesetz werden die Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters definiert.
    Das MRG teilt sich dabei in drei Abschnitte: den Vollanwendungsbereich, den Teilanwendungsbereich und Bereiche, die zur Gänze vom Mietrechtsgesetz ausgenommen sind.

Hat man sich nach der Immobiliensuche für das passende Haus oder die ideale Wohnung entschieden, fehlt für den Beginn des Mietverhältnisses nur noch der Mietvertrag. Dieser gilt als die rechtliche Basis, beinhaltet Bestimmungen und Vereinbarungen und schützt sowohl Vermieter als auch Mieter. Nach Abschluss des Mietvertrags sind beide Parteien an den Vertrag gebunden und ein grundloser Rücktritt ist nicht mehr zulässig.

Keine Formvorschriften

Einigen sich die Vertragsparteien, also der Mieter und der Vermieter auf den Mietgegenstand und Mietzins, kommt der Mietvertrag zustande. Beim Mietvertrag kann es sich sowohl um eine schriftliche als auch um eine mündliche Vereinbarung handeln.

Mietvertrag
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Es ist jedoch äußerst ratsam, den Mietvertrag in schriftlicher Form abzuschließen, um späteren Unklarheiten oder Streitigkeiten vorzubeugen. Mündlich vereinbarte Sachverhalte lassen sich im Streitfall nur schwer beweisen.
Auch bei einem vorhandenen Mietvertrag sollte man sich weitere mündliche Zusicherungen wie beispielsweise die Benützung eines Parkplatzes oder Gartens unbedingt schriftlich bestätigen lassen.

Keine Mietvertragsgebühr

Seit dem 11. November 2017 dürfen keine Mietvertragsgebühren für Wohnräume mehr eingehoben werden. Ist die Vertragsgebühr bei Vertragsabschluss ein Thema, sollte man dies auf jeden Fall ansprechen, da es nicht rechtens ist.

Aber Achtung: Bei gewerblich genutzten Immobilien wird nach wie vor eine Mietvertragsgebühr an das Finanzamt abgeführt.

Was muss der Mietvertrag laut Mietrechtsgesetz beinhalten?

Ein Mietvertrag muss zur Gültigkeit folgende Punkte enthalten:

  • die exakte Adresse des Mietobjekts
  • die Vertragspartner → Vermieter und Mieter. Es können auch mehrere Personen einen Mietvertrag unterzeichnen, damit entsteht eine Solidarschuld. Das bedeutet, dass alle Mieter gleichermaßen verantwortlich sind für die ordnungsgemäße Zahlung des Mietzins. Der Mietvertrag kann nur im Einvernehmen aller Mieter beendet werden.
  • dazugehörige Räumlichkeiten (Keller, Windfang, Garagenplatz)
  • Mietzins
  • Betriebskosten → darunter versteht man die für den Betrieb anfallenden Kosten. (zum Beispiel Wasserkosten, Wartungskosten im Gebäude, Kosten der Beleuchtung der allgemein zugänglichen Liegenschaftsteile, Kanal- und Rauchfangkehrungskosten usw.)
  • Höhe der Kaution → bei der Kaution handelt es sich um eine Absicherung des Vermieters, falls der Mieter die Wohnung beschädigt oder seine Miete nicht bezahlt. Laut Obersten Gerichtshof sind bis zu sechs Monatsmieten als Kaution zulässig.
  • Fristen zur Zahlung der Miete und Vereinbarung zur Zahlungsart
  • Informationen zur Indexanpassung → durch die Wertsicherungsvereinbarung (Indexklausel) schafft man einen Ausgleich für die Inflation.
  • Hausordnung

Neben den genannten Punkten können auch Sondervereinbarungen getroffen werden, die man im Mietvertrag festhält. So kann der Vermieter im Mietvertrag beispielsweise festhalten, dass er im Mietobjekt die Haltung von Haustieren verbietet, oder dass gewisse Möbel vom Mieter während der Vertragslaufzeit übernommen werden.

Es ist allerdings wichtig, sich hier vorab über das Mietrechtsgesetz zu informieren. Kleine Haustiere wie Hamster dürfen etwa nicht verboten werden.

Befristet oder unbefristet wohnen?

Ein Mietvertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden.

Befristeter Mietvertrag

Ein Mietverhältnis gilt als befristet, wenn der Vertrag nur für eine bestimmte Dauer/Laufzeit gültig ist. Bei Wohnungen muss diese Laufzeit mindestens drei Jahre betragen, nach oben gibt es keine Grenzen. Handelt es sich um normale Mietwohnungen, sind jedoch drei oder 5 Jahre üblich.

Läuft diese Frist ab und wurde der Vertrag nach Ablauf nicht verlängert oder aufgelöst, ist er für weitere drei Jahre gültig. Danach geht er – wenn keine weitere Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter besteht – in einen unbefristeten Mietvertrag über.

Bei einem befristeten Mietvertrag kann der Mieter frühestens nach einem Jahr kündigen, muss jedoch eine dreimonatige Kündigungsfrist berücksichtigen. Informationen zur ordnungsgemäßen Kündigung des Mietvertrags finden Sie hier.

Unbefristeter Mietvertrag

Ein unbefristeter Mietvertrag ist bei Mietern sehr beliebt, da es sich um einen Mietvertrag ohne Ablaufdatum handelt. Unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten, kann der Vertrag von Seiten des Mieters jederzeit aufgelöst werden.

Umgekehrt funktioniert das nicht, der Vermieter kann den Mietvertrag nur gerichtlich unter Nennung eines im Mietrechtsgesetz verankerten Grundes kündigen. Ein möglicher Kündigungsgrund für den Vermieter wäre zum Beispiel wenn der Mieter die Miete nicht pünktlich zahlt.

Das Mietrechtsgesetz (MRG)

Im Mietrechtsgesetz werden die Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters definiert. Das MRG teilt sich dabei in drei Abschnitte:

Vollanwendung des MRG

Der Vollanwendungsbereich bietet einen Preis- und Kündigungsschutz. In diesen Bereich fallen:

  • Wohnungen in Gebäuden, die vor 1953 eine Baubewilligung bekommen haben
  • geförderten Wohnungen
  • vermietete Eigentumswohnungen in Häusern mit mehr als zwei weiteren Wohnungen

Teilanwendung des MRG

Dieser Teilanwendungsbereich gewährt nur Beendigungsschutz.

  • nach 2001 ausgebaute Dachgeschosswohnungen
  • nach September 2006 genehmigte Zubauten
  • nach Mai 1945 erbaute Eigentumswohnungen

zur Gänze vom MRG ausgenommen

Ist das Mietverhältnis zur Gänze vom MRG ausgenommen, hat man weder Preis- noch Kündigungsschutz.

  • vermietete Einfamilienhäuser
  • vermietete Zweifamilienhäuser

Während man sich bei einer Wohnung um einen unbefristeten Vertrag bemühen sollte, ist bei der Miete von einem Ein- oder Zweifamilienhaus ratsamer, einen befristeten Vertrag zu wählen, da ein unbefristetes Mietverhältnis ein Risiko darstellen kann.

Ein- und Zweifamilienhäuser sind zur Gänze vom MRG ausgenommen, das bedeutet, dass der Vermieter den Vertrag jederzeit auflösen. Der Mieter kann den Vertrag wiederum nach einer Mindestlaufzeit beenden, muss jedoch die Kündigungsfrist einhalten.

Haupt- oder Untermiete?

Die Unterscheidung zwischen einer Haupt- und einer Untermiete ist aus mehreren Gründen von Bedeutung. Ein Untermietvertrag ist nicht so gut geschützt wie ein Hauptmietvertrag. Das bedeutet: Endet das Hauptmietverhältnis, endet auch das Untermietverhältnis.
Der Untermieter kann zudem sogar im Anwendungsbereich des MRG wegen Eigenbedarfs des Hauptmieters gekündigt werden.

Vereinbarungen, die zwischen dem Untervermieter und dem Hauptvermieter getroffen wurden, können sich ebenfalls auf den Untermieter auswirken. In vielen Hauptmietverträgen befinden sich grundsätzlich Untermietverbote.

Tipps für den Vertragsabschluss

  • Mietvertrag vor Unterschrift sorgfältig durchlesen. Bestenfalls den Vermieter im Vorhinein um die Übermittlung des Vertrages bitten, damit man sich in Ruhe mit dem Vertrag auseinander setzen kann.
  • Nachfragen, wenn eine Klausel unverständlich ist. Im Zweifelsfall kann man einen Experten, zum Beispiel einen Ansprechpartner der Mietervereinigung Österreich oder der Arbeiterkammer zurate ziehen.
  • Alle mündlichen Vereinbarungen und Zusicherungen schriftlich festhalten.
  • Mietobjekt samt Zubehör bezeichnen – alle Mängel, die bei Vertragsabschluss vorhanden sind, sollten schriftlich vom Vermieter bestätigt werden. So kann beim Auszug sichergestellt werden, dass man nicht die Schuld daran bekommt.
  • Ausfertigung des Mietvertrags verlangen
Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Texten von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

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Der Artikel wurde sorgfältig recherchiert. Dennoch kann keine Haftung für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Inhalte und weiterführenden Links übernommen werden.

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