Mietvertrag

Das Wichtigste in Kürze
  • Das Mietrechtsgesetz definiert Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter.
  • Ein Mietvertrag besitzt in schriftlicher und mündlicher Form Rechtsgültigkeit.
  • Es ist für beide Parteien sicherer, Absprachen schriftlich festzuhalten.
  • Mietvertragsgebühren in privaten Wohnräumen sind nicht mehr zulässig.
  • In speziellen Fällen darf der Vermieter den unbefristeten Mietvertrag kündigen.

Hat man endlich das passende Domizil gefunden und sich mit dem Vermieter geeinigt, fehlt nur noch eins: Der Mietvertrag. Er enthält alle Vereinbarungen, die zwischen dem Vermieter und dem Mieter getroffen wurden. Ist der Vertrag erst einmal unterschrieben, gibt es kein Zurück: Dann sind beide Parteien an den Vertrag gebunden.

Mietverträge unterliegen keinen Formvorschriften

Formlos geht´s auch. So wie bei allen Verträgen – so besagt es das ABGB § 883 – kommt auch ein Mietvertrag ganz ohne Schriftsatz aus. Grundsätzlich reicht also der Handschlag, um ein Mietverhältnis zu begründen. Einigen sich Mieter und Vermieter auf Mietgegenstand und Mietzins – ganz gleich, ob mündlich oder schriftlich – kommt demnach ein Mietvertrag zustande. Ob das aber auch wirklich zielführend ist – das ist eine andere Frage. Sicher ist es auf keinen Fall.

Der mündliche Mietvertrag ist in Ausnahmefällen bestimmt sehr bequem. Bei der Vermietung an ein Familienmitglied beispielsweise. Handelt es sich nicht um die Vermietung an Nichte, Neffe, Bruder oder Cousine raten wir jedoch definitiv von einer mündlichen Absprache zur Begründung eines Mietverhältnisses ab. Zu schnell kann es zu Unklarheiten kommen, die mit Begründung eines Vertrages in schriftlicher Form hätten vermieden werden können. Mündliche Vereinbarungen lassen im Nachhinein nämlich nur schwer beweisen.

Mietvertrag
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Dasselbe raten wir auch all jenen, die in der Vergangenheit einen Mietvertrag in mündlicher Form abgeschlossen haben. Und ebenso empfehlen wir es für alle mündlichen Zusicherungen, etwa die nachträgliche Absprache zur Benützung eines Gartens: Besser schwarz auf weiß bestätigen lassen.

Keine Mietvertragsgebühr

Wer liest, gewinnt. Wie bei jedem Vertrag kommt man nicht daran vorbei, auch das Kleingedruckte zu lesen. Nicht selten legt ein Vermieter nämlich alte Mietverträge mit ungültigem Passus vor. Einer dieser nichtigen Klauseln ist jener der Mietvertragsgebühr. Diese wird seit 2017 nicht mehr eingehoben. 

Randnotizen: Gewerbliche Immobilien unterliegen nach wie vor der Mietvertragsgebühr.

Das sollte ein Mietvertrag laut Mietrechtsgesetz beinhalten

Damit der Mietvertrag im Streitfall auch hält, was er verspricht, ist es vernünftig, sich vor Unterzeichnung mit dessen Form zu beschäftigen. Die schriftliche Form ist dann – trotz seiner gesetzlich festgelegten Abdingbarkeit –  an gewisse Regeln gebunden. Ein rechtlich einwandfreier Mietvertrag enthält demnach folgende Punkte:

  • die exakte Adresse des Mietobjekts
  • die Vertragspartner
  • alle nutzbaren Flächen (Keller, Windfang, Garagenplatz, Garten)
  • Höhe des Mietpreises
  • Betriebskosten
  • Höhe der Kaution
  • Fristen und Zahlungsart
  • Informationen zur Indexanpassung
  • Hausordnung

Auch Sondervereinbarungen gehören im Mietvertrag festgehalten, beispielsweise das Verbot der Haltung von Haustieren oder die Übernahme von Möbeln. Wer sich jedoch mit Regelungen im Mietvertrag unsicher ist, zieht das Mietrechtsgesetz zurate. Beispielsweise ist das Verbot kleiner Heimtiere wie etwa einem Hamster nicht zulässig.

Der befristete und der unbefristete Mietvertrag

Befristeter Mietvertrag

Ist das Bewohnen der Räumlichkeiten nur für eine bestimmte Dauer/Laufzeit vorgesehen, dann handelt es sich um ein befristetes Mietverhältnis. Laut Gesetz muss die Laufzeit für eine Unterkunft mindestens drei Jahre betragen – nach oben gibt es keine Begrenzung. Üblich ist eine Mietlaufzeit von drei oder fünf Jahren.

Läuft die Frist stillschweigend ab (kein Vertragspartner hat den Vertrag verlängert oder aufgelöst), so gilt er für weitere drei Jahre. Danach geht er – bei nochmaligem stillschweigenden Fristablauf – in einen unbefristeten Mietvertrag über.

Aufgelöst werden kann ein befristeter Mietvertrag übrigens erst nach Ablauf eines Jahres. Dabei ist eine dreimonatige Kündigungsfrist zu berücksichtigen. Informationen über die ordnungsgemäße Kündigung sowie einen Mustermietvertrag finden Sie hier.

Unbefristeter Mietvertrag

Die beliebtere Form des Mietvertrags ist der unbefristete, da es sich hierbei sozusagen um einen „Mietvertrag ohne Ablaufdatum“ handelt. Hier ist nur der Mieter – unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten –  berechtigt, den Vertrag zu jedem Zeitpunkt auflösen. Der Vermieter hingegen muss einen im Mietrechtsgesetz verankerten Grund – beispielsweise einen Mietrückstand – nachweisen.

Das Mietrechtsgesetz (MRG)

Alle Rechte und Pflichten des Mieters sowie des Vermieters sind im österreichischen Mietrechtsgesetz zusammengefasst. Es gliedert sich in drei Teile:

Vollanwendung des MRG

Mieter, deren Mietgegenstände in den Vollanwendungsbereich fallen, genießen einen Preis- und Kündigungsschutz. In diesen Bereich fallen Wohnungen im Altbestand (Baubewilligung vor 1953), geförderte Wohnungen und vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden ab drei Wohneinheiten.

Teilanwendung des MRG

Fällt der Mietgegenstand in den Teilanwendungsbereich, genießen Mieter lediglich Beendigungsschutz. Darunter fallen neue Dachgeschosswohnungen, neue Zubauten und vermietete Eigentumswohnungen.

Zur Gänze vom MRG ausgenommen

Weder Preis- noch Kündigungsschutz haben Mieter in Ein- und Zweifamilienhäusern. Während sie in Wohnungen in der Regel zumindest Beendigungsschutz genießen, sind vermietete Häuser  zur Gänze aus dem MRG ausgenommen.  Das heißt, der Vermieter ist berechtigt, den Vertrag jederzeit aufzulösen, während sich der Mieter an die Kündigungsfrist halten muss.

Haupt- oder Untermiete?

Zur Untermiete zu wohnen stellt für den Mieter ein hohes Risiko dar, weil der Untermietvertrag dem Mieter wenig bis gar keinen Spielraum einräumt, um seine Ansprüche durchzusetzen.

Einige Rechte findet der Untermieter im ABGB. Besitzt der Vermieter beispielsweise keine Berechtigung zur Untervermietung, so hat der Mieter Anspruch auf Schadensersatz. Das gilt auch dann, wenn dem Untervermieter die Räumlichkeit schuldhaft gekündigt wird.

Der vollumfängliche Schutz, den das Mietrechtsgesetz bietet, kommt für den Untermieter jedoch nicht zum Tragen. Diesem kann die Untermiete beispielsweise – sogar im Anwendungsbereich des MRG – wegen Eigenbedarfs des Hauptmieters gekündigt werden.

Unverhofft zum Handkuss – so könnte man die Situation beschreiben, in der ein Untermieter steckt, wenn sein Vermieter mit dem Hauptvermieter eine Absprache trifft. Diese hat nämlich direkte Auswirkungen auf den Untermieter. Verbietet der Hauptmieter etwa nachträglich die Haustierhaltung und stimmt der Untervermieter zu, so hat der Untermieter mit Hund zwei Möglichkeiten: Sich vom Hund zu trennen oder ausziehen. Hundeliebhaber wissen natürlich, wofür sie sich entscheiden würden. Nichtsdestotrotz lassen sich solche und ähnlich gelagerte Probleme leicht vermeiden, wenn man einen Untermietvertrag erst gar nicht unterzeichnet. In vielen Hauptmietverträgen befindet sich ohnehin grundsätzlich ein Untermietverbot.

Tipps für den Vertragsabschluss

  • Vertrag sorgfältig durcharbeiten. Bestenfalls bekommt man den Vertrag einige Tage im Vorhinein zur Überprüfung ausgehändigt.
  • Bei unverständlicher Klausel nachfragen. Im Zweifelsfall sind die Mietervereinigung Österreich und die Arbeiterkammer kompetente Ansprechpartner.
  • Alle Vereinbarungen in Schriftform bringen.
  • Zubehör benennen – dabei alle Mängel, die bei Vertragsabschluss vorhanden sind, in Papierform bringen und vom Vermieter bestätigen lassen.
  • Mietvertrag in Kopie verlangen
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Claudia Felbermayer

Claudia Felbermayer

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