Lebensversicherung beim Hauskauf: In diesen Fällen lohnt sie sich

Das Wichtigste in Kürze
  • Alte Lebensversicherungen in die Baufinanzierung einzubeziehen, kann sich rechnen
  • Investoren und Selbstnutzer müssen die Situation unterschiedlich bewerten
  • Alternativen zum Versicherungsdarlehen sollten geprüft werden

Mit der Lebensversicherung zur Baufinanzierung

Auf der Suche nach der passenden Baufinanzierung für den geplanten Hauskauf, stolpern einige über die Option, ihre Immobilienfinanzierung über eine Lebensversicherungsgesellschaft laufen zu lassen. So genannte Versicherungsdarlehen lohnen sich allerdings nur in bestimmten Fällen, in denen steuerliche Vorteile im Vordergrund stehen. Aber wie funktioniert die Baufinanzierung per Lebensversicherung überhaupt?

 

Lebensversicherung und tilgungsfreies Darlehen in Kombination

Bei der Baufinanzierung, bestehend aus Lebensversicherung und Darlehen, wird das Darlehen am Ende der vereinbarten Laufzeit mittels der Lebensversicherung zurückbezahlt. Noch vor einigen Jahren war diese Variante sogar sehr gängig.

Der Grund: Die Erträge aus der Lebensversicherung waren steuerfrei.

Heute gelten damalige Steuerregelungen nicht mehr, sodass sich die Sparmöglichkeiten auf diesem Wege stark reduzierten. Die Kombination aus beiden Komponenten ist demnach nur noch für wenige Bauherren interessant, es sei denn, eine entsprechende Lebensversicherung existiert bereits und kann in eine geplante Finanzierung eingebracht werden.

Wann profitieren Bauherren und Hauskäufer von der Option?

Wer bereits eine Lebensversicherung abgeschlossen hat, der kann diese als Tilgungsbaustein für seine Baufinanzierung nutzen. Inwiefern sich dies im Endeffekt lohnt, sollte genau berechnet werden. Im Fokus steht dabei die Rendite nach Abzug aller Kosten. Erwirtschaftet die Lebensversicherung eine höhere Rendite als die Zinsen des Darlehens, so lohnt sich das Modell.

Gute Chancen haben Versicherungsnehmer, dessen Lebensversicherung mit folgenden Eigenschaften versehen ist:

  • Die Lebensversicherung wurde noch vor dem 31. Dezember 2004 geschlossen
  • Versicherungsnehmer zahlen bereits mehr als 5 Jahre in die Lebensversicherung ein
  • Der Beitrag kann auf einen Schlag ausbezahlt werden
  • Die Laufzeit der Lebensversicherung wurde auf mindestens 12 Jahre festgesetzt

Passen all diese Faktoren auf die eigenen Vertragsumstände, so müssen die Erträge aus der Lebensversicherung nicht versteuert werden.

So funktioniert die Baufinanzierung mittels Lebensversicherung

Die typische Immobilienfinanzierung setzt sich aus einer Tilgungsrate und einem Zinsanteil zusammen, welche der Kreditnehmer monatlich leistet. Wird die Immobilie über eine Lebensversicherung finanziert, so entfällt die Tilgungsrate. Stattdessen wird der Kreditnehmer weiterhin in seine Lebensversicherung einzahlen, bzw. diese weiterhin besparen.

Am Ende der Laufzeit soll dann der noch vorhandene Schuldenberg mittels der Lebensversicherung, in die währenddessen eingespart wurde, ausbezahlt werden. Im Idealfall sind die Erträge aus der Lebensversicherung dann so hoch, dass das Darlehen mit sofortiger Wirkung getilgt werden kann.

Somit ist die Finanzierung schneller als üblich abgeschlossen und es bedarf keiner Anschlussfinanzierung. Im Optimalfall ist der ausgeschüttete Betrag über die Lebensversicherung sogar noch höher als die endfällige Kreditsumme.

Warum diese Rechnung jedoch in vielen Fällen nicht aufgeht, hat mehrere Gründe, die bei einer Entscheidung berücksichtig werden sollten.

  1. Wer eine Lebensversicherung nach dem 1. Januar 2005 abgeschlossen hat, der muss die Erträge daraus versteuern.
  2. Neu abgeschlossene Lebensversicherungen beinhalten viel niedrigere Garantiezinsen, welche binnen der letzten Jahre immer weiter sanken.
  3. Neben den schlechten Garantiezinsen sind noch die Überschussbeteiligungen einzuberechnen, welche vom Erfolg abhängig sind. Aufgrund des derzeitigen Niedrigzins ist die Höhe hierbei eher ungewiss.

Selbstnutzer und Kapitalanleger – wer profitiert?

Fakt ist, dass aufgrund der heutigen und eben genannten Situation, Baufinanzierungen mit neu abgeschlossenen Lebensversicherungen nicht mehr wirklich interessant sind. Vor allem nicht für Selbstnutzer. Der einzige Vorteil besteht lediglich darin, dass Käufer im Todesfall abgesichert sind.

Allein aus diesem Grund jedoch lohnt sich eine Kombination aus Darlehen und neuer Lebensversicherung nicht, denn günstige Risikolebensversicherungen können hier einen ebenso guten Schutz bieten. Auch, wenn bei einer Risikolebensversicherung kein paralleles Vermögen angespart wird.

Lebensversicherung und Hauskauf für Kapitalanleger kann sich lohnen

Baufinanzierung mit Lebensversicherung kann sich trotzdem lohnen, auch wenn hier überwiegend Kapitalanleger angesprochen sind. Der Grund: Kapitalanleger können die Zinsen des Darlehens als Werbungskosten steuerlich geltend machen, Selbstnutzer können das nicht.

Bei einem typischen Annuitätendarlehen mit Tilgungsrate sinkt der Zinsanteil mit den Jahren, da sich logischerweise auch die Restschuld reduziert. Heißt, dass auch die Steuerersparnis jährlich immer weiter sinkt. Der Weg über die Baufinanzierung mittels Lebensversicherung kann hier sogar perfekt sein, da sich die Restschuld des Kredits über die gesamte Laufzeit nicht verändert. Die monatlich zu zahlenden Zinsen bleiben konstant hoch, was eine enorme Steuerminderung bedeutet.

Aber: Sicherlich hängt es auch davon ab, inwieweit die Lebensversicherung erfolgreich war und wie hoch die Erträge daraus sind. Bei Altverträgen ist die Sachlage klar, die Erträge können das Darlehen oft übersteigen. Bei neu geschlossenen Lebensversicherungen, muss mit einem gewissen Risiko kalkuliert und gerechnet werden.

Kapitalanlegern ist an dieser Stelle anzuraten, einen Steuerberater hinzuzunehmen. Vor allem Bauinvestoren, welche hohe Steuersätze zahlen müssen und ihre finanzierten Objekte vermieten, sollten den bürokratischen Aufwand auf keinen Fall unterschätzen. Bei Finanzierungen kommt es steuerlich vor allem auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie auf die Einkunftsart an. Inwieweit sich also Versicherungsdarlehen lohnen, sollte stets mit einem Experten auf dem Gebiet besprochen werden.

Ertragsprognosen immer mit Vorsicht verwalten

Viele Versicherer mussten in den letzten Jahren ihre Ertragsprognosen nach unten korrigieren. Im schlimmsten Fall bedeutet dies für Anleger, dass die angesparte Summe aus der Lebensversicherung nicht ausreicht, um das Darlehen auf einen Schlag zurückzahlen zu können.

Unser Tipp: Künftige Bauherren sollten lediglich mit dem Garantiezins der Lebensversicherung planen und nicht mit möglicherweise eintretenden Prognosezahlen. Denn: Ist der Überschuss nicht so hoch wie erhofft, so müssen Bauherren nachfinanzieren.

Die Familie absichern

Versicherungsdarlehen bieten natürlich auch ein paar Vorteile, allem voran die Absicherung im Todesfall. Deshalb verlangen Banken in der Regel den Abschluss einer Lebensversicherung. Sollte der Kreditnehmer sterben, so wird die Versicherung an die Hinterbliebenen ausbezahlt. Damit können Angehörige das Darlehen tilgen, um schuldenfrei zu werden. Risiko-Lebensversicherungen gleich zu Beginn der Laufzeit oder Restschuldversicherungen, können eine gute Alternative darstellen, wenn sich die Kombination aus Lebensversicherung und Baufinanzierung nicht lohnt.

Der Lebensversicherung-Hauskauf lohnt sich oft nicht

Die Erträge aus aktuellen Lebensversicherungen müssen versteuert werden. Eine Kombination mit einem Baufinanzierungsdarlehen lohnt sich aus diesem Grund für Selbstnutzer nicht mehr. Kapitalanleger können jedoch nach wie vor den Vorteil nutzen, die Darlehenszinsen von der Steuer abzusetzen. Hier lohnt es sich mitunter, wenn anstelle der Tilgungsraten, in die Lebensversicherung einbezahlt wird. Der Zeitpunkt der abgeschlossenen Lebensversicherung spielt jedoch auch dann eine Rolle.

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