Immobilienertragsteuer

 

Das Wichtigste in Kürze
  • Die Immobilienertragsteuer ist eine Form der Einkommensteuer, die auf den Verkaufsgewinn von Immobilien und Grundstücken erhoben wird.
  • Der reine Gewinn eines Verkaufs wird mit 30% versteuert, alle Nebenkosten abgezogen.
  • Die Erhebung und Abfuhr der Immobilienertragsteuer erfolgt durch einen Notar oder Rechtsanwalt.

Bei der Immobilienertragssteuer (ImmoESt) handelt es sich um die gesetzliche Versteuerung der Gewinne aus Immobilien und Grundstücken in Österreich. Müssen Sie beim Privatverkauf Ihres Häuschens oder Ihres geerbten Grundstückes diese Steuer an das Finanzamt abführen? Erfahren Sie hier nicht nur die Antwort auf diese Frage, sondern auch, wann Sie wie viel zu bezahlen haben, und wann Ihr Verkauf von der Immobilienertragssteuer unberührt bleibt.

Alle Gewinne aus einer Veräußerung müssen versteuert werden

Bereits seit 2012 gibt es die vormalige Spekulationsfrist von 10 Jahren nicht mehr. Seitdem werden die Verkäufe von privaten Grundstücken und Gebäuden voll versteuert. Für Grundstücke, die bis dahin gekauft worden sind, wird die Spekulationsfrist weiterhin berücksichtigt.

Kurze Erklärung zur ehemals gültigen 10-Jahres-Spekulationsfrist

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Wurden bis 2012 private Gebäude oder Grundstücke veräußert, war der Gewinn für 10 Jahre steuerpflichtig, danach steuerfrei. Verkäufer mussten also ihren Gewinn lediglich die folgenden 10, in Ausnahmefällen die folgenden 15 Jahre, in der Einkommenssteuererklärung angeben.

Unentgeltliche Übertragung nicht einkommenssteuerpflichtig

Keine Immobilienertragssteuer wird bei Schenkung oder Vererbung fällig. In diesem Fall gibt es ohnehin andere Arten der Versteuerung, wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer.

Keine Immobilienertragssteuer auf Hauptwohnsitz und selbst hergestellte Gebäude

Sowohl der Hauptsitz des Verkäufers als auch selbst hergestellte Gebäude bleiben von der Immobilienertragssteuer unberührt.

Befreiungen von der Immobilienertragssteuer

Hauptwohnsitzbefreiung

Verkaufen Sie Ihr Eigenheim, wird dann keine Immobilienertragssteuer fällig, wenn es sich dabei um ein Grundstück, ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung nach WEG (Wohnungseigentümergesetz) handelt, die Ihren Hauptwohnsitz darstellt, den Sie mit Verkauf der Immobilie aufgeben. Der Hauptwohnsitz wird dann angenommen, wenn Sie zumindest zwei Jahre – oder in den letzten 10 Jahren mindestens 5 Jahre (Hauptwohnsitzbefreiung) – in dem Eigenheim gewohnt haben. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nur dann gilt, wenn die Grundstücksfläche des Hauptwohnsitzes nicht mehr als 1000 m2 beträgt. Ist das Grundstück größer, wird der Erlös gegenüber dem Anschaffungspreis mit 30 % (Neuvermögen) oder 4,2 % (Altvermögen) versteuert.

INFO: Haben Sie also das Grundstück oder das Gebäude in den letzten 10 Jahren für 5 Jahre selbst bewohnt, und wurde es die verbleibende Zeit vermietet, kommen Sie ebenfalls in den Genuss der Hauptwohnsitzbefreiung. Keine Hauptwohnsitzbefreiung gibt es für Erben von Grund und Boden oder Gebäuden.

Beispiele dazu finden Sie auf der Seite des Bundeskanzleramtes unter: https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/242/Seite.2420007.html

Herstellerbefreiung

Gewinne, die Sie aus dem Verkauf eines selbst hergestellten Hauses erzielen, bleiben von der Immobilienertragssteuer ebenfalls unberührt. Steuerpflichtig werden Sie jedoch in jedem Fall für die Veräußerung des Grundstückes. Diese Regelung gilt jedoch nur, wenn das Haus in den letzten 10 Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften herangezogen worden ist.

INFO: Hatten Sie das selbst hergestellte Gebäude innerhalb der letzten 10 Jahre vermietet oder verpachtet, fordert das Finanzamt die Immobilienertragssteuer ein. Gibt es dabei eventuell einen nicht vermieteten Teil, ist dieser weiterhin aus der Steuer ausgenommen. Wurde das selbst gebaute Haus länger vermietet, oder diente es gewerblichen Zwecken, wird die Immobilienertragssteuer fällig.

Enteignungen

Sind Sie gezwungen, Ihr Gebäude oder Grundstück zu verkaufen, um einer Enteignung zu entgehen, wird keine Immobilienertragssteuer fällig.

Tauschvorgänge

Im Zuge eines Flurbereinigungsverfahrens (Zusammenlegungsverfahren) zum Ziel der Verbesserung von Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft bzw. zur Setzung notwendiger Maßnahmen für Naturschutz und Landschaftspflege wird ebenfalls keine Immobilienertragssteuer vom Finanzamt gefordert. Dasselbe gilt für das Baulandumlegungsverfahren, welches von den Gemeinden vorgenommen werden kann.

Verkauf von Waldgrundstücken muss auf gleiche Weise versteuert werden

Was für das Zusammenlegung- und Flurbereinigungsverfahren gilt, gilt nicht automatisch für den Verkauf eines Waldgrundstückes. Auch hier gelangen die oben angeführten Steuersätze sowie Methoden zur Gewinnermittlung (Altvermögen / Neuvermögen) zur Anwendung.

Der Normalfall: Steuersatz in der Höhe von 30 %

Ab dem Jahr 2016 werden Veräußerungen von Gebäuden, die nach dem 31. März 2012 gekauft wurden, mit einem Steuersatz von 30 % besteuert. Es ist möglich, einen Antrag auf den niedrigeren Tarifsteuersatz (Regelbesteuerungsoption) zu stellen, wenn andere laufende Einkünfte im Durchschnitt unter dem Steuersatz von 30 % liegen.

Neuvermögen

Als Neuvermögen gelten alle Grundstücke, Gebäude und Eigentumswohnungen, die nach dem 31. März 2002 angeschafft worden sind. Sie werden bei Veräußerung mit dem Tarifsteuersatz von 30 % besteuert.

Ausnahmen aus dem 30%-igen Steuersatz

Neben der Regelbesteuerungsoption gelten für Alt-Grundstücke andere Tarifsteuersätze:

Eigene Besteuerung für Altvermögen

Als Altvermögen werden Grundstücke und Gebäude bezeichnet, die vor dem 31. März 2002 gekauft wurden. Auf diese Grundstücke und Gebäude wird in den meisten Fällen bei Verkauf nur der moderate Steuersatz von 4,2 % vom Finanzamt eingehoben.

INFO: Wurden Herstellungskosten begünstigt auf 15 Jahre abgeschrieben, muss der Kauf des Altvermögens vor dem 31. März 1997 erfolgt sein, um in den Genuss des niedrigen Steuersatzes von 4,2 % zu kommen.

Welcher Betrag wird versteuert?

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Der zu versteuernde Betrag ist die Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten. Bei Neuvermögen werden zur Berechnung die tatsächlichen Anschaffungskosten (inkl. Abzug der Kosten für die Mitteilung an das Finanzamt) angenommen, bei Altvermögen (Besteuerung 4,2 %) wird zur Berechnung ein pauschaler Wert (86 %) hinzugezogen. Die verbleibenden 14 % werden mit 30 % besteuert. Bei der Berechnung von Altvermögen muss auch auf die 10-Jahres-Spekulationsfrist Rücksicht genommen werden.

Diese Kosten erhöhen die Anschaffungskosten

Bei der Regeleinkünfteermittlung der tatsächlichen Anschaffungskosten (Neuvermögen) können folgende Beträge die Kosten adaptieren:

  • Herstellungsaufwand, der durch Anbau, Aufstockung, Zubau, Zusammenlegung, erstmaliger Einbau von Sanitäreinrichtungen oder einer Zentralheizungsanlage entstanden ist.
  • Instandsetzungsaufwand, der durch Fenstertausch, Austausch der Heizungsanlage oder eine thermisch-energetische Sanierung entstanden ist.

Durch die Erhöhung der Anschaffungskosten verringert sich der zu versteuernde Betrag. Nicht zu berücksichtigen sind Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten, tapezieren oder das Abschleifen des Parketts.

Wurde das Gebäude / die Wohnung vermietet / verpachtet, können Anschaffungskosten, die Sie bereits als Werbungskosten abgesetzt haben, nicht doppelt geltend gemacht werden. Das gilt auch für die Absetzung für Abnutzung (AfA). Wurde in den letzten 15 Jahren vor dem Verkauf der Immobilie Verbesserungen vorgenommen, welche auf 10 oder 15 Jahre verteilt abgeschrieben wurden, muss die Differenz zwischen erhöhter Abschreibung und rechnerischer AfA nachversteuert werden. Steuerfreie Subventionen verringern die Anschaffungskosten ebenfalls.

INFO: Berechnungsbeispiel des zu versteuernden Betrages:

Erzielter Verkaufspreis
– Herstellungskosten
– Anschaffungskosten
– Instandsetzungsaufwand
+ steuerbefreite Subventionen
+ geltend gemachte Abschreibungen
= zu versteuernder Betrag

Einhebung / Abfuhr der Immobilienertragssteuer erfolgt durch Parteienvertreter

Die Einhebung und Abfuhr der Immobilienertragssteuer wird von so genannten Parteienvertretern, so werden Notare und Rechtsanwälte genannt, vorgenommen. Wird vom Parteienvertreter die Grunderwerbssteuer selbst berechnet, muss seit 31.12.2012 im Zuge dessen obligatorisch die Berechnung der Immobilienertragssteuer vom Parteienvertreter vorgenommen werden. Der Notar / Rechtsanwalt haftet für die von ihm durchgeführten Berechnungen. Wenn keine Berechnung vorgenommen wird, ist der Verkäufer zur obligatorischen „besonderen Vorauszahlung“ der 30 % oder 4,2 % verpflichtet. Diese Vorauszahlung wird im Nachhinein bei der Einkommenssteuer berücksichtigt.

INFO: Um zu verhindern, dass eine Besteuerung vorgenommen wird, bevor das Veräußerungsgeschäft abgeschlossen wurde, entfällt die Selbstberechnung durch den Notar oder Rechtsanwalt dann, wenn der Erlös erst ein Jahr nach dem Verkauf erfolgt.

Fälligkeit der Immobilienertragssteuer

Sobald Sie den Ertrag erhalten haben, ist die Immobilienertragssteuer spätestens am 15. des zweitfolgenden Kalendermonats zu entrichten.

Rechtliche Grundlagen

  • Einkommenssteuergesetz (EStG) 1988; §§30 ff
  • Wohnungseigentümergesetz 2002 (WEG)
  • Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEst)
  • Bundesabgabenordnung (BAO)

Sie finden die entsprechenden Rechtstexte unter https://www.ris.bka.gv.at/

Falls Sie also einzig Ihr Häuschen, in dem Sie jahrelang Ihren Hauptwohnsitz begründeten, veräußern, fällt keine Immobilienertragssteuer an. In allen anderen Fällen ist, auf die eine oder andere Weise, die Abfuhr der Steuer verpflichtend. Lassen Sie sich dazu von Ihrem Notar oder Rechtsbeistand umfassend beraten. Es lohnt sich, einen Steuerberater zurate zu ziehen. Mehr Informationen inklusive Beispiele erhalten Sie außerdem auf der Seite des Bundeskanzleramtes und der WKO.

Allgemeines zur Immobilienertragsteuer

Bei der Immobilienertragsteuer, auch „ImmoESt“ genannt, handelt es sich um eine Form der Einkommensteuer, die auf den Verkaufsgewinn einer Immobilie oder eines Grundstücks erhoben wird. Seit 1. April 2012 ist es verpflichtend, Gewinne aus einer Veräußerung zu versteuern. Frühere Spekulationsfristen von 10 Jahren, die es vor 2012 gab, wurden abgeschafft. Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer finden Sie hier.

Was wird besteuert?

Grundsätzlich werden alle Grundstücksverkäufe versteuert. Dazu gehören zB.:

  • Grund und Boden
  • Gebäude (auch Eigentumswohnungen)
  • grundstücksgleiche Rechte (z.B. Baurechte)

Handelt es sich um die Veräußerung des Hauptwohnsitzes des Steuerpflichtigen, in dem er mindestens zwei Jahre lang (von der Anschaffung bis zur Veräußerung) durchgehend gewohnt hat, ist es von der Einkommensteuer ausgenommen.
Unter Hauptwohnsitz wird der Lebensmittelpunkt der Person verstanden, es handelt sich dabei um ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung. Eine Befreiung aufgrund des Hauptwohnsitzes kommt auch dann zum Tragen, wenn der Verkäufer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre auf diesem Grundstück gewohnt hat (sogenannte 5 aus 10-Regelung).

Es werden nur entgeltliche Erwerbsvorgänge von der Immobilienertragsteuer erfasst.
Wird eine Liegenschaft unentgeltlich auf eine andere Person übertragen, und gibt es dabei keinen Verkaufserlös durch eine Gegenleistung, ist dies grundsätzlich nicht steuerrelevant.
Das heißt, es fällt bei Schenkungen und Erbschaften keine Immobilienertragssteuer an. (Hierzu gibt es andere Regelungen, siehe Grunderwerbsteuer)

Die Höhe der Immobilienertragsteuer

Seit dem Jahr 2016 unterliegen Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken einem Steuersatz von 30%. Diese wirken nicht progressionserhöhend für das restliche Einkommen, das bedeutet der Steuersatz erhöht sich nicht. Die Besteuerung wird nur auf den reinen Gewinn erhoben, nicht auf den gesamten Verkaufserlös.
Alle Nebenkosten, Eintragungsgebühren in das Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Maklerprovisionen werden bei einem Verkauf vom Gewinn abgezogen. Erst danach wird der Gewinn mit den 30% versteuert.

Gewinnermittlung

Der Veräußerungsgewinn wird durch die Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten bestimmt. Der Veräußerungserlös wird immer in seiner tatsächlichen Höhe angesetzt. Die davon abzuziehenden Anschaffungskosten unterscheiden sich zwischen:

„Neu-Grundstücken“

Die tatsächlichen Anschaffungskosten werden – gegebenenfalls adaptiert – abgezogen)

Beispiel Verkauf eines Neu-Grundstücks:
Im Jahr 2005 wurde ein Grundstück mit einem Ferienhaus um 150.000 Euro gekauft. Dieses wird im Herbst 2016 um 200.000 Euro weiter veräußert.
Somit beträgt der Mehrerlös 50.000 Euro.
Weil die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war, ist das Haus zum 31.März 2016 (gemäß der Rechtslage vor dem Stabilitätsgesetzt 2012) steuerhängig.
Folglich wird der volle Mehrerlös als Verkaufsgewinn dem Steuersatz von 30% unterworfen. Die Belastung durch Steuern beträgt demnach 15.000 Euro.

„Alt-Grundstücken“

Für die Anschaffungskosten wird ein pauschaler Wert angesetzt
In der Regel werden die Kosten der Anschaffung pauschal mit 85% des Verkaufserlöses angesetzt. Zu versteuern ist also der Veräußerungsgewinn mit 14% des Veräußerungserlöses.
Dieser ist mit einem speziellen Steuersatz in der Höhe von 30% (seit Jänner 2016) zu versteuern. Das heißt, die Steuern betragen in diesem Fall 4,2% vom Veräußerungserlös.

Beispiel Verkauf eines Alt-Grundstücks:
Im Jahr 1990 wurde ein Ferienhaus um 100.000 Euro gekauft. 2016 wird das Haus um 170.000 Euro veräußert. Somit beträgt der Mehrerlös 70.000 Euro.
Nachdem das Grundstück bereits vor dem 31.März 2012 angeschafft wurde, beträgt die effektive Steuerbelastung 4,2% vom Verkaufserlös- das sind 7.140 Euro.
Die Anschaffungskosten setzt man pauschal mit 85% des Verkaufserlöses an. Der Saldo von 14% wird mit dem besonderen Steuersatz von 30% erfasst.

Für diese Unterscheidung ist es von großer Bedeutung, ob das zu verkaufende Grundstück am 31. März 2012 steuerverfangen war (das bedeutet, ob die zehnjährige Spekulationsfrist vor dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 noch nicht abgelaufen war) oder nicht.

Anpassung der Anschaffungskosten

Eine Anpassung der Anschaffungskosten ist nur bei Regeleinkünfteermittlung durch die tatsächlichen Anschaffungskosten möglich.

  • Herstellungsaufwand:
    z.B. Zubau, Aufstockung, Anbau, Zusammenlegung von Immobilien, der Einbau von Sanitäreinrichtungen oder einer Zentralheizungsanlage und
  • Instandsetzungsaufwand:
    z.B. der Austausch wesentlicher Teile des Gebäudes, Heizungstausch, Austausch der Fenster, energiesparende Maßnahmen wie eine Wärmedämmung an der Fassade

vermindern den zu versteuernden Veräußerungsgewinn durch eine Erhöhung der tatsächlichen Anschaffungskosten.

Mögliche Kosten zur Instandhaltung wie z.B. Ausmalen, Parkett abschleifen sind nicht zu berücksichtigen.


Erhebung der Immobilienertragsteuer

Die Erhebung und Abfuhr der Einkommensteuer für Grundstücksverkäufe im privaten Bereich erfolgt, wie bei der Grunderwerbssteuer, durch Parteienvertreter (Notare oder Rechtsanwälte)
Diese Parteienvertreter sind auch dafür verantwortlich, die erhobene Steuer an das Finanzamt zu melden. Man selbst muss diese Steuer also nicht in seiner Einkommensteuererklärung angeben und kann diese auch nicht in Abzug bringen.

Mario Schantl

Mario Schantl

Mario Schantl kann bereits jahrelange Erfahrung in der Finanz- und Immobilienbranche aufweisen. Als Inhaber und Geschäftsführer einer Agentur ist er mit dem Unternehmertum und wirtschaftlichen Aspekten bestens vertraut und der ideale Ansprechpartner wenn es sich um Steuern, Finanzen und Wohnraumfinanzierung handelt.

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Der Artikel wurde sorgfältig recherchiert. Dennoch kann keine Haftung für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Inhalte und weiterführenden Links übernommen werden.

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