Grunderwerbsteuer

Das Wichtigste in Kürze
  • Die Grunderwerbsteuer ist eine (Rechts-) Verkehrsteuer. Sie besteuert den Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten.
  • Grundsätzlich unterliegt der Grunderwerbsteuer der Erwerb von inländischen Grundstücken. Die Steuerschuld entsteht durch das rechtgültige Zustandekommen des Verpflichtungsgeschäftes in Form eines Kaufvertrags, Tauschvertrags oder Erbes.
  • Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Wird ein Grundstück innerhalb naher Angehöriger verkauft oder verschenkt, gelten besondere, gestaffelte Steuersätze.

Erwirbt man ein Grundstück oder eine Immobilie, ist eine Grunderwerbsteuer zu entrichten. Im Regelfall handelt es sich beim Erwerbsvorgang um einen Kaufvertrag, es fallen jedoch auch Tauschverträge oder Erbschaften darunter.

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine (Rechts-)Verkehrsteuer. Sie besteuert den Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Mit der Grunderwerbsteuer wird jedoch nicht das Grundstück an sich besteuert, sondern der Erwerbsvorgang durch den Käufer oder Erben.

Grunderwerbsteuer
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Die Summe der Steuer erhält der Bund mit vier Prozent und die Gemeinde mit 96 Prozent. Die Höhe des Steuersatzes ist neben dem Kaufpreis des Grundstücks oder der Immobilie ebenfalls davon abhängig, wer der Käufer ist.

Durch die Steuerreform im Jahr 2016 änderten sich einige grundlegende Punkte der Grunderwerbsteuer, angefangen bei der Bemessungsgrundlage.

Was unterliegt der Grunderwerbsteuer?

Grundsätzlich unterliegt der Grunderwerbsteuer der Erwerb von inländischen Grundstücken. Die Steuerschuld entsteht durch das rechtgültige Zustandekommen des Verpflichtungsgeschäftes in Form eines

  • Kaufvertrags, Tauschvertrags oder Erbes.
  • Kaufverträge (schriftlich und mündlich)
  • andere Rechtsgeschäfte, durch die ein Anspruch auf ein Grundstück besteht z.B. Scheidungsvergleiche, Tauschverträge, Schenkungen
  • Eigentumserwerb ohne vorangegangenes Verpflichtungsgeschäft z.B. gesetzliche Erbfolge, Vermächtnis, Testament, Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren
  • Erwerb der Verwertungsbefugnis (zum Beispiel Treuhandverträge)
  • Abtretung des Übereignungsanspruches

Beispiel für einen Übereignungsanspruch

Herr Maier verkauft sein Grundstück an den Käufer, Herrn Friedrich. Dieser Erwerbsvorgang ist grunderwerbsteuerpflichtig. Noch bevor Herr Friedrich das Eigentum im Grundbuch einträgt, verkauft er es weiter an Herrn Nebel.

Es kommt zu keiner Eigentumsübertragung zwischen Herrn Maier und Herrn Friedrich, denn das Eigentum wird durch die Eintragung in das Grundbuch gleich an Herrn Nebel übertragen. Der Kaufvertrag zwischen Herrn Friedrich und Herrn Nebel unterliegt trotzdem der Grunderwerbsteuer.

Was sind Grundstücke laut Grunderwerbsteuergesetz?

Unter Grundstücken versteht das Grunderwerbsteuergesetz zunächst Grundstücke im Sinn des bürgerlichen Rechts mitsamt Zubehör.

  • Grund und Boden
  • Gebäude
  • Zuwachs (Pflanzen, Tiere)
  • Zubehör (beispielsweise Geschäftseinrichtung)

Auch das Baurecht, also das Recht auf einem fremden Grund ein Bauwerk zu errichten, und Bauten auf einem fremden Grund (zum Beispiel Superädifikate) gelten als Grundstücke.

Nicht zum Grundstück zählen jedoch Maschinen und sonstige Vorrichtungen, die zu einer Betriebsanlage gehören und Betriebsanlagen (zum Beispiel Tank oder Kesselanlagen) an sich.

Auch das Inventar sowie bewegliche Sachen, als Dinge, die nicht fest mit dem Gebäude verbundens ind und ohne Zerstörung vom Gebäude gelöst werden können, zählen nicht zum Grundstück. Der entfallende Anteil für das übernommene Inventar fällt daher nicht in die Bemessungsgrundlage.

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen?

In Österreich muss im Zuge des Erwerbs von inländischen Grundstücken oder Immobilien eine Grunderwerbsteuer an das Finanzamt gezahlt werden. Für das Finanzamt spielt es dabei keine Rolle, ob der Verkäufer oder der Käufer die Steuer begleicht. Alle am Erwerb beteiligten Personen sind für das Finanzamt Steuerschuldner.

In der Regel hat jedoch der neue Eigentümer die Steuerschuld zu tragen. Führt dieser die Steuer nicht an das Finanzamt ab, kann dieses den Verkäufer dafür heranziehen, auch wenn dieser laut Vertrag nicht dafür verantwortlich ist.

Will man sich als Eigentümer vor einem solchen Szenario schützen, besteht die Möglichkeit einen Treuhänder oder Notar mit dem Einkassieren des Kaufpreises und der Steuer zu beauftragen.
Es empfiehlt sich außerdem eine Rücktrittsklausel im Vertrag festzuhalten, um zu gewähren, dass man als Verkäufer vom Geschäft zurücktreten kann, wenn der Käufer seiner vollständigen Zahlung nicht nachkommt.

Neue Bemessungsgrundlage nach Steuerreform 2016

Bis 2015 wurde zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer in Österreich der dreifache Einheitswert herangezogen. Unter dem Einheitswert versteht man den steuerlichen Wert unbebauter und bebauter Grundstücke, der vom Finanzamt ermittelt wird.
Beim Schenken und Vererben einer Immobilie dient nun der Verkehrswert als neue Bemessungsgrundlage. Gemeint damit ist der Marktwert der Immobilie.

Die Grunderwerbsteuer steigt, da der Verkehrswert höher ist als der Einheitswert. Das Erben und Schenken von Grundstücken wird also teurer. Bei allen Erwerbsvorgängen (Kauf, Erbschaft, Schenkung) von Grundstücken durch Familienmitgliedern fiel vor 2016 eine Steuer in der Höhe von zwei Prozent des dreifachen Einheitswerts an.

Mehr Informationen zur Immobilienübertragung innerhalb der Familie findet man in unserem Beitrag “Erbschaftsteuer und Schenkungssteuer”.
Werden Grundstücke oder Immobilien außerhalb der Familie übertragen, ändert sich nichts.

Allgemeiner Steuersatz

Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Dies gilt insbesondere bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen oder bei teilentgeltlichen Vorgängen, die nicht im Familienverband stattfinden.

Bestimmte Übertragungen von Grundstücken sind trotz Gegenleistung als unentgeltlich zu behandeln und unterliegen daher nicht dem allgemeinen Steuersatz.

Wird ein Grundstück innerhalb naher Angehöriger verkauft oder verschenkt, gelten besondere, gestaffelte Steuersätze.

Staffelung der Grunderwerbsteuer

Erbschaften und Schenkungen innerhalb der Familie werden nicht in allen Fällen teurer, da der Steuersatz für kleinere Immobilien gesenkt werden soll.

Seit 2016 gilt für bei unentgeltlichen Erwerbsvorgängen im Familienverband eine Staffelung der Grunderwerbsteuer:

  • für die ersten 250.000 Euro → 0,5 Prozent
  • für die nächsten 150.000 Euro → 2 Prozent
  • darüber hinaus → 3,5 Prozent

des Grundstückswertes.

Berechnen der Grunderwerbsteuer in Österreich

Der Grundstückswert kann auf folgende Arten berechnet werden:

1. Durch das Pauschalwertmodell

Zur Berechnung des Grundstückswertes werden im Grunde fünf Faktoren herangezogen:

  • Grundfläche
  • Bodenwert
  • Nutzfläche
  • Baukostenfaktor
  • Hochrechnungsfaktor
  • Alters-, Arten- und Nutzungsminderungen
Es wird die Summe aus dem Grund- und Bodenwert, sowie dem Immobilienwert gebildet.
Grundfläche x (drei x Bodenwert pro Quadratmeter) x Hochrechnungsfaktor
+ Nutzfläche x Baukostenfaktor x Nutzungs-/Artenminderung x Altersminderung = Grundstückswert

 

2. Durch einen geeigneten Immobilienpreisspiegel

Dieser wird durch die Verordnung festgelegt. Durch die Immobilien-Durchschnittspreise wird das durchschnittliche Preisniveau bzw. der durchschnittliche Wert von Immobilien in Österreich gebildet.

Die von der Statistik Austria ermittelten Durchschnittspreise werden dann als Grundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen werden. Die Ermittlung des Grundstückswerts erfolgt dann nach dem jeweiligen Immobilienpreisspiegel. 28,75 Prozent werden von diesem Wert abgeschlagen.
Der somit ermittelte Wert kann zur Bewertung des Grundstücks verwendet werden.

Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen nur dann verwendet werden, wenn ihre Vorgaben mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen. Mehr Informationen dazu findet man hier.

3. Durch ein Schätzgutachten

Wird ein Schätzgutachten von einem allgemein beeideten, gerichtlich zertifizierten Immobiliensachverständigen ausgestellt, gilt für dieses Gutachten die Vermutung der Richtigkeit.

Beispiele für die Berechnung der Grunderwerbsteuer

Beispiel 1
Man verkauft ein Grundstück für 100.000 Euro an seine Cousine.
Neben dem Kaufpreis fällt auch eine Grunderwerbsteuer von 3.500 Euro an.100.000 Euro x 3,5 Prozent = 3.500 Euro
Beispiel 2
Man schenkt seiner Tochter ein Haus, das einen Grundstückswert von 300.000 Euro hat.
250.000 Euro werden mit 0,5 Prozent besteuert, das ergibt 1.250 Euro.
Die weiteren 50.000 Euro werden mit zwei Prozent besteuert, ergibt 1.000 Euro.
Es werden also insgesamt 2.250 Euro an Grunderwerbsteuer fällig.
Beispiel 3
Man schenkt seinen beiden Kindern ein Haus mit dem Grundstückswert 440.000 Euro.
Pro Kind müssen also auf 220.000 Euro Grundsteuer bezahlt werden.
220.000 Euro werden mit 0,5 Prozent besteuert und jedes Kind zahlt somit 1.100 Euro Grunderwerbsteuer.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?

Die Steuerschuld gilt, sobald der Erwerbsvorgang rechtlich abgeschlossen wurde, also noch vor der Zahlung bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages.

Unterschied Grunderwerbsteuer und Immobilienertragssteuer

Grunderwerbsteuer → die Steuerschuld fällt für den Erwerb des Grundstücks an

Immobilienertragssteuer → die Steuerschuld fällt für die Veräußerung an

Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Texten von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

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