Steuertipps für Vermieter

Das Wichtigste in Kürze
  • Bei Vermietung oder Verpachtung wird grundsätzlich eine Einkommensteuer fällig.
  • Die Ausnahme aus der Regel: Die jährlichen Gesamteinnahmen liegen unterhalb der Freibetragsgrenze.
  • Vermieter können alle als Werbungskosten definierten Ausgaben von der Steuer absetzen.

Tipps und Informationen für private Vermieter, deren Mietobjekte nicht zu einem Betriebsvermögen gehören.

Wer findet hier Antworten?

Dieser Artikel wurde für all jene Vermieter verfasst, die ihre Einkünfte mit der Einkunftsart „Vermietung und Verpachtung“ erfassen. Das sind private Vermieter, deren Mieteinkünfte nicht in eine Bilanzierung mit einfließen. Die zur Verfügung gestellten Informationen beziehen sich auf das österreichische Steuergesetz.

Welche Gebühren für Bestandverträge werden bei Vertragsabschluss fällig?

Vermieter kennen das Prozedere. Beim Abschluss eines Mietvertrages füllen sie das Formular Geb1 (Anmeldung über die Selbstberechnung der Gebühren gemäß § 33 Tarifpost 5 Z 3 Gebührengesetz [GebG] 1957) aus und schicken es an ihr zuständiges Finanzamt. Dabei wird eine Gebühr für Bestandsverträge in der Höhe von rund einem Prozent der Bemessungsgrundlage fällig.

Die Berechnung der Gebühren müssen sie selbst vornehmen. In aller Regel überlassen sie diese aber ihrem Steuerberater. Wer sich dennoch selbst versuchen möchte: Eine diesbezügliche Erklärung zur Selbstberechnung stellt das Bundesministerium für Finanzen zur Verfügung.

Wird für die private Vermietung und Verpachtung eine Einkommensteuer fällig?

Die Einkommensteuer kann die Geldbörse ganz schön belasten. Dennoch müssen fast alle Vermieter die Steuer auf Einkommen entrichten. Aus dieser Regelung ausgenommen sind lediglich jene Vermieter, deren jährliche Gesamteinnahmen die Freibetragsgrenze nicht überschreiten. Mehr dazu unter Punkt „Wie hoch ist der Einkommensteuersatz?“.

Steuertipps für Vermieter
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Jede Art der Vermietung und Verpachtung unterliegt der Einkommensteuer. Das gilt übrigens auch für die private Vermietung der eigenen Wohnung über Online-Plattformen. Diese sind seit 01.01.2020 gesetzlich dazu verpflichtet, Aufzeichnungen über die auf der Plattform erzeugten Einnahmen zu führen und diese an das Finanzamt zu übermitteln.

Wer seine Einkünfte durch Vermietung und Verpachtung nicht versteuert, muss mit empfindlichen Strafen rechnen!

Einziger Ausweg: Die rechtzeitige Selbstanzeige kann eine Strafe verhindern. Eine Selbstanzeige gilt dann als rechtzeitig, wenn sie vor der Entdeckung durch die Behörden erfolgt.

Wie hoch ist der Einkommensteuersatz?

Es gibt nicht einen einzigen, sondern mehrere Steuersätze, die sich nach dem Umsatz richten. Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden dabei durch die Einnahmen unter Abzug der Werbungskosten (Ausgaben) ermittelt.

Keine Einkommensteuer zahlen die „ganz Kleinen“, nämlich Vermieter, deren jährliches Gesamteinkommen unter 11.000 Euro liegt. 11.000 Euro im Jahr – das sind rund 916 Euro monatlich. Wohlgemerkt: Wir reden hier nicht nur von den Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung, sondern vom Gesamteinkommen.

In der Realität kann diese Ausnahmeregelung nur von sehr wenigen Unternehmern (zu denen auch die Vermieter gezählt werden können) in Anspruch genommen werden. Für Arbeitnehmer gilt übrigens eine etwas höhere Freibetragsgrenze von 12.600 Euro jährlich. Alle Vermieter, deren Einkommen diese Freibetragsgrenzen übersteigen, sind einkommensteuerpflichtig.

Tipp: Wer sich Amtswege ersparen möchte, entscheidet sich für ein Buchhaltungsprogramm, das als Browser-Software ausgelegt und direkt mit dem Finanzamt verknüpft ist. Gute Buchhaltungsprogramme wie etwa Freefinance oder Sevdesk beinhalten alle Formulare, die für die Abwicklung der Umsatz- und Einkommensteuer notwendig sind, schicken Umsatzsteuermeldungen automatisch ans Finanzamt und schaffen schon während des laufenden Jahres einen Überblick über getätigte Einnahmen und Ausgaben. Mit einer entsprechenden Software können Mietvorschreibungen erstellt, Einnahmen und Ausgaben verbucht und gleich das Formular E1B erstellt und automatisch an das Finanzamt geschickt werden.

Was gehört zu den Werbungskosten?

Das Steuerrecht nutzt den Begriff Werbungskosten für die Ausgaben und Aufwendungen bei Vermietung und Verpachtung. Darunter fallen folgende Ausgaben:

  • Absetzung für Abnutzung (AfA)
  • Betriebskosten
  • Zinsen bei Finanzierung
  • Instandhaltungskosten
  • geförderte Sanierungskosten
  • Instandsetzungskosten
  • Versicherungen
  • Schalten von Wohnungsanzeigen
  • Grundsteuer
  • Beratungskosten
  • Gebühren
  • Hausverwaltung
  • Maklergebühren
  • Fahrtkosten

Auch das Schalten von Wohnungsanzeigen ist steuerlich absetzbar!

Wer den Cent nicht ehrt, ist des Euros nicht wert. Neben den bereits genannten Kostenpunkten, die oftmals ganz satt ins Gewicht fallen können, ist auch das Schalten von Wohnungsanzeigen steuerlich absetzbar. Ganz egal, wie oft man inseriert und wie erfolgreich das jeweilige Inserat war: Alle diesbezüglichen Ausgaben fließen als „Werbungskosten“ in die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung mit ein, und besitzen somit das Potenzial, die Steuerbelastung zu senken.

Finanzierung absetzen

Wenn der Kauf eines Gebäudes zur Vermietung mittels Kredit finanziert wurde, können die bezahlten Zinsanteile steuerlich abgesetzt werden.

Absetzung für Abnutzung (AfA)

Mit dem Zeitpunkt des Erwerbs eines noch leerstehenden Objekts zum Zweck der Vermietung kann eine Absetzung für Abnutzung (AfA) vorgenommen werden. Der AfA Satz beträgt 1,5 %. Die AfA gilt für Immobilien, nicht aber für Grundstücke.

Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand absetzen

Viele Werbungskosten können sofort abgesetzt werden, einige aber auch über einen Zeitraum von 15 Jahren. Man unterscheidet hier zwischen dem Herstellungsaufwand und dem Erhaltungsaufwand.

Während beim Herstellungsaufwand der Nutzungswert eines Objekts
erhöht und dessen Nutzungsdauer verlängert wird, sind Maßnahmen, die im Steuerrecht unter den Begriff Erhaltungskosten gereiht werden, lediglich zur Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes geeignet. Nur begünstigte Herstellungsaufwände können im Wege der AfA über einen Zeitraum von 15 Jahren abgeschrieben werden. Die Erhaltungskosten sind dagegen sofort absetzbar.

Zu den Herstellungsaufwänden zählen unter anderem:

  • Erweiterungsbau
  • Aufstockung
  • Ausbau des Dachgeschosses
  • Umbau einer Wohnung zur Gewerbefläche
  • Montage bzw. Einbau einer Heizung
  • Einbau eines Personenaufzuges
  • Anhebung der Kategorie durch Einbau von Nassräumen
  • Versetzen von Zwischenwänden
  • Versetzen von Türen und Fenstern

Auch Wohnungszusammenlegungen können als Herstellungsaufwand abgeschrieben werden.

Zu den begünstigten Herstellungsaufwänden zählen:

  • Geförderte Sanierungsmaßnahmen
  • Sanierungsmaßnahmen im Rahmen des Denkmalschutzgesetzes

Zu den Erhaltungsaufwänden zählen:

Instandhaltungskosten:

  • Kleine Reparaturen
  • Ausmalarbeiten
  • Fassadenanstrich
  • Ausbesserungsarbeiten am Dach
  • Auswechseln einer Tür oder eines Fensters

Instandsetzungskosten

  • Tausch einiger Fenster
  • Dacherneuerung
  • Erneuerung des Dachstuhls
  • Erneuerung der Treppen
  • Erneuerung von Böden, Zwischenwänden und Zwischendecken
  • Erneuerung der Heizung sowie der dazugehörigen Installationen
  • Erneuerung der Nassrauminstallationen (inklusive Fliesen und Bodenbelag)
  • Erneuerung der Fassade inkl. Wärmedämmung
  • Mauertrockenlegung

Wann unterliegen Erträge aus Vermietung und Verpachtung der Umsatzsteuer?

Erträge aus der Vermietung und Verpachtung unterliegen immer der Umsatzsteuer. Es gibt aber auch hier, wie immer, Ausnahmen. Keine Umsatzsteuer entrichten Kleinunternehmer, deren Jahresumsatz netto unter 35.000 Euro liegt. Man spricht in diesem Fall von einer „unechten Steuerbefreiung“.

Unecht steuerbefreite Vermieter nehmen keine Umsatzsteuer ein und führen daher auch keine an das Finanzamt ab. Dafür verlieren sie auch ihr Recht auf den Abzug der Vorsteuer. In vielen Fällen ist das kontraproduktiv, nämlich dann, wenn man als Vermieter viele Ausgaben tätigt.

Umsatzsteuer bei Vermietung von Geschäftsräumen

Die Verpachtung von Geschäftsräumen unterliegt der unechten Befreiung von der Steuer, was aber ebenso bedeutet, dass man auch in diesem Fall nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist. Zu den Geschäftsräumen mit unechter Steuerbefreiung gehören unter anderem Büros, Lagerplätze, Arztpraxen, Läden, Säle, Sportplätze, usw.

In bestimmten Fällen lohnt es sich, freiwillig aus der unechten Steuerbefreiung in die Steuerpflicht zu wechseln. Beim Wechsel sind die Vorsteuern zu berichtigen. Dabei bleibt auch Vermietern von mehreren Wohnungen viel Spielraum. Wenn sich nämlich ein Vermieter, der mehr als ein Objekt vermietet, dafür entscheidet, mit einer Geschäftsfläche von der unechten Befreiung in den Normalsteuersatz zu optieren, gilt der Wechsel nicht automatisch für all seine vermieteten Objekte. Es besteht die Möglichkeit, sich bei jedem einzelnen Mietobjekt gesondert für eine Form der Versteuerung zu entscheiden.

Umsatzsteuer bei Vermietung von Wohnräumen

Bei der Vermietung von Wohnräumen gilt der ermäßigte Steuersatz von 10 %. Dieser Steuersatz gilt für alle Einkünfte aus Vermietung bis auf die Heizkosten, welche mit 20 % versteuert werden müssen.

Der Normalsteuersatz von 20 % greift zudem auch bei der Vermietung von Garagen, Abstellplätzen, beweglichen Einrichtungsgegenständen und bei der kurzfristigen Vermietung eines Geschäftsraumes, dessen ursprünglicher Verwendungszweck die Vermietung als Wohnraum ist und dessen Mietverhältnis nicht länger als 14 Tage dauert.

Informationen zum Thema „Vermietung und Verpachtung“ auf der Website der WKO.

Dieser Beitrag wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Er dient jedoch ausschließlich der Information, und ersetzt nicht die persönliche Beratung beim Steuerberater. Für die Richtigkeit der Informationen kann keinerlei Gewähr übernommen werden.

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Claudia Felbermayer

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