Mieten oder Kaufen?

Zu den wichtigen Fragen im Leben gehört auch: „Mieten oder Kaufen?“. Gemeinsam mit Finanzexperten geben wir Tipps, wie man diese Entscheidung treffen sollte.

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Inhaltsverzeichnis

Der Mieten oder Kaufen Rechner

Ein Mieten Kaufen Rechner gehört zu den häufigsten Suchanfragen rund um dieses Thema. Dabei sollte aber beachtet werden, dass eine realistische Berechnung sehr schwer möglich ist bzw. sehr viele Faktoren berücksichtigen müsste.

Dazu zählen: 

  • Wie wird erspartes Geld bei der Miete investiert (durch diese Ersparnisse kann die Rechnung zugunsten Miete verschoben werden)?
  • Eine Vergleichsrechnung sollte nicht mit dem Ende des Immobilienkredites enden, auch danach läuft die Miete weiter und erzeugt kosten!
  •  Wie steigt der Immobilienwert während des Berechnungszeitraumes? In den meisten Fällen ist die Immobilie nach 30 Jahren deutlich mehr Wert als zum Kaufzeitpunkt.

Dazu kommen noch unzählige Faktoren die das Ergebnis beeinflussen. Wir haben uns daher für einen bewusst einfachen Rechner entschieden, mit dem man selbst verschiedene Szenarien berechnen kann:

 
 

 

ACHTUNG: Die hier gezeigte Rechnung ist nur ein Vergleich während der Kreditlaufzeit. Im echten Leben steht am Ende dieser Laufzeit der Wert der Immobilie, während der Mieter mit leeren Händen dasteht.

Für eine exakte Rechnung empfehlen wir den komplexeren Mieten Kaufen Rechner der OPTIFIN.

Kauf Miet Indikator

Ein Kauf Miet Indikator soll je nach Region auf einen Blick zeigen, ob und ab wann ein Kauf günstiger wäre als eine Miete. 

Doch wie aussagekräftig ist so ein Kauf Miet Indikator?

Unsere Recherche hat gezeigt: nur sehr wenig. Verglichen werden hier durchschnittliche Mietpreise mit durchschnittlichen Kaufkosten jeweils pro Quadratmeter. Bei manchen Indikatoren kommt dann noch ein Aufschlag für die Finanzierungskosten und eventuelle Instandhaltungskosten hinzu.

In der Praxis ist es aber notwendig, die Berechnung mit exakt den Immobilien zu machen, die zur Auswahl stehen. Also meist mit der Mietwohnung oder dem Miethaus in der/dem man lebt mit dem Haus oder Wohnung die man kaufen möchte. Ein kurzer Blick auf die aktuell angebotenen Immobilien zeigt wie wichtig das ist:

Eine Mietwohnung in 8010 Graz mit exakt 80m² ist zur Zeit zwischen € 630,- bis € 1.118,- erhältlich,

Die selben Einstellungen für Eigentumswohnungen ergeben eine Spanne zwischen € 175.000,- und € 429.300,-.

Die online zu findenden Indikatoren nehmen hier dann Durchschnittswerte und vergleichen diese. Das ist aber viel zu pauschal

Unsere Empfehlung: Die entsprechenden Immobilien exakt mit dem oben verlinkten Rechner der OPTIFIN vergleichen.

Vor und Nachteile des Kaufs

Vorteile Kaufen

 
  • Eigentum ist Wertanlage
    Viele Menschen setzen auf eine Immobilie als Wertanlage. Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt sprechen für eine gewinnbringende Zukunft, vorausgesetzt natürlich, man hat die Immobilie zu einem angemessenen Preis gekauft und wichtige Preisfaktoren (Lage, Grünflächen, Entwicklungsmöglichkeiten in der Gegend) berücksichtigt.
 
  • freie Entfaltungsmöglichkeiten
    Besitzt man eine eigene Immobilie, kann man seinen Wohnträumen freien Lauf lassen. Bei Änderungswünschen muss nicht zuerst der Eigentümer kontaktiert und um Erlaubnis gebeten werden. Insbesondere bei gestalterischen Vorhaben in der Wohnung ist das ein entscheidender Vorteil, sofern man sich an die Bauordnung hält und an Denkmalschutzbestimmungen hält.
 
  • Sicherheit
    Eigentum gibt einem das Gefühl von Sicherheit. Zu wissen, dass die Wohnung nicht gekündigt werden kann und man niemandem sonst Geld dafür geben muss, hat für viele Immobilienkäufer einen großen Mehrwert. Außerdem sind die Ausgaben für Immobilien nicht verloren. Selbst bei schlechter Marktlage wird eine Immobilie ihren Wert nie großartig verringern.

Nachteile Kaufen

 
  • Investitionskosten
    Beim Kauf einer Immobilie muss mit hohen Investitionskosten gerechnet werden. Zum Kaufpreis addieren sich neben den Kaufnebenkosten ebenfalls mögliche Sanierungs- oder Wartungskosten. Während der Kaufpreis meist mit einer Immobilienfinanzierung abgedeckt werden kann, müssen die Nebenkosten meist aus eigener Tasche mit Eigenmittel beglichen werden.
 
  • Betriebskosten
    Investiert man in die eigenen vier Wände, muss man Betriebskosten berücksichtigen, um die man sich als Mieter nicht kümmern muss.
    Neben Heizung und Strom müssen bei einem Haus auch andere Kosten abgeführt werden:
    • Wasser- und Kanalanschluss
    • Wassermesser-Bereitstellungsgebühr
    • Wasseranschlussabgabe
    • Kanalgebühren
    • Müllgebühren
    • Kosten für den Rauchfangkehrer
    • eventuelle Gemeindeabgaben
 
  • Eingeschränkte Flexibilität
    Mit dem Erwerb einer Immobilie ist man meist auch für lange Zeit an diese gebunden. In vielen Fällen wird der Kauf bereut, weil man danach viele Entscheidungen danach ausrichten muss. Ein Verkauf des Eigentums aufgrund privater oder beruflicher Veränderung sollte gut durchdacht sein, ein übereilter Verkauf bringt in der Regel Verluste.
  • geringere Bonität
    Für den Kauf einer Immobilie muss in den meisten Fällen eine Fremdfinanzierung in Anspruch genommen werden, um das notwendige Geld aufzutreiben.
    Eine derartig hohe Finanzierung in Form eines Kredits oder Darlehens hat natürlich auch wesentliche Auswirkungen auf die Bonität des Kreditnehmers und ist während der Kreditlaufzeit auch als KSV-Eintrag ersichtlich.
  • Instandhaltung / Erhaltungskosten
    Als Eigentümer einer Immobilie muss man Kosten für Instandhaltung, Wartung und Modernisierungsmaßnahmen tragen. Im Laufe der Zeit werden gewisse Reparaturen und Maßnahmen notwendig, um selbst in der Immobilie wohnen oder diese vermieten zu können.

Vor und Nachteile der Miete

Vorteile Mieten

 
  • Flexibilität
    Der wohl größte Vorteil des Mietens liegt in der hohen Flexibilität, die es gewährleistet. Bei einer Änderung der Lebenssituation wie zum Beispiel durch Familienzuwachs oder einem Jobwechsel, kann die Wohnung oder das Haus ganz einfach unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist gekündigt werden.
    Vielen Menschen ist es außerdem wichtig, nicht an einen bestimmten Ort gebunden zu sein. 
  • finanzielle Belastung monatlich und überschaubar
    Anders als beim Immobilienkauf, muss zur Miete kein Kredit aufgenommen werden, um diese zu tilgen. Das heißt, man muss nicht auf einmal mehrere hundertausend Euro aufbringen und sich für sehr lange Zeit verschulden.
    Insbesondere Menschen, die mit einer solchen langfristigen, finanziellen Verantwortung nicht fertig werden, sollten sich für das Wohnen zur Miete entscheiden. Als Mieter sucht man sich grundsätzlich eine Wohnung, die man sich monatlich leisten kann und muss bis auf inflationsbedingte Mietpreissteigerung nicht mit Mehrkosten rechnen. Nur die Altersvorsorge muss im Auge behalten werden.
  • kaum Eigenkapital erforderlich
    Während man beim Kauf einer Immobilie einen gewissen Anteil an Eigenkapital aufbringen muss (zwischen zehn und zwanzig Prozent des Kaufpreises), fällt dieser Punkt bei der Mietimmobilie gänzlich weg. Zu berücksichtigen sind beim Mietverhältnis jedoch mögliche Kautions- und Maklerkosten, die einmalig zu Mietbeginn fällig sind. Die Kaution erhält der Mieter aber bei ordnungsgemäßer Wohnungsübergabe zurück.
  • geringe Instandhaltungskosten
    Auch bei einer Mietwohnung kommt nach nicht gänzlich ohne Instandhaltung aus. Dennoch ist diese um ein vielfaches geringer als bei einer Kaufimmobilie.

Nachteile Mieten

 
  • steigende Miete
    Bis auf wenige alte Mietverträge ist niemand vor steigenden Mieten geschützt. Diese werden je nachdem in unregelmäßigen oder jährlichen Intervallen an die Inflation angepasst. Dadurch steigen die Mieten im Schnitt um ca. 3 % pro Jahr (Quelle: mietervereinigung.at).
  • Hausordnung
    Als Mieter muss man sich an eine vom Vermieter vorgegebene Hausordnung halten. Diese kann individuelle Bestimmungen enthalten und beispielsweise das eine oder andere Haustier (bspw. Hunde) nicht erlauben.  
  • Wohnungsgestaltung
    Bei der Gestaltung der Mietwohnung hat der Mieter wenig Möglichkeiten sich kreativ auszuleben. Der Vermieter muss bei groben Veränderungen in der Immobilie gefragt werden und hat stets ein Wörtchen mitzureden.
    Bei Veränderungen, über die der Eigentümer nicht informiert wurde, kann ein Teil der Kaution von diesem beim Auszug des Mieters einbehalten werden. 

  • Keine Altersvorsorge
    Wer mietet muss sich unbedingt um eine passende Altersvorsorge kümmern um die Lücke zwischen Einkommen und Pension zu schließen.

Wer sollte Kaufen und wer Sollte Mieten?

Die Entscheidung, ob man eine Immobilie mietet oder eine solche kauft, ist letzten Endes also nicht nur abhängig von den finanziellen Mitteln, sondern auch von der individuellen Lebensplanung der Person.

Stellen Sie sich also selbst die Frage: Wie will ich in Zukunft leben und was ist mir persönlich wichtig? Können Sie diese Frage nicht beantworten, weil Sie einfach noch nicht wissen, wohin es Sie in den nächsten Jahren verschlägt, so sollten Sie vorerst auf eine Mietimmobilie setzen. Auch jene, die mit hohen Schulden nicht mehr gut schlafen würden, sollten einen Immobilienkauf überdenken.

Käufer sollte werden, wer:

  • langfristig an einem Ort bleiben möchte
  • sich seiner Lebensplanung sicher ist
  • finanziell auf sicheren Beinen steht
  • Eigenkapital, zumindest für die Kaufnebenkosten aufweist
  • einen Kredit langfristig tilgen kann
  • Kosten für Reparatur und Sanierung tragen kann und auch möchte

Mieter sollte bleiben, wer:

  • kein oder nur wenig Eigenkapital zur Verfügung hat
  • häufig den Wohnort oder den Job wechselt
  • keine Kosten für Sanierungen oder Reparaturen tragen möchte
  • oder noch nicht weiß, wie er sich die Zukunft vorstellt
Hinweis an Mieter: Wer in der Mietimmobilie bleibt, sollte sich aber unbedingt Gedanken um die Altersvorsorge machen. Während Käufer am Ende der Finanzierung deutlich niedrigere Ausgaben haben und alternativ die Immobilie verkaufen können, stehen Mieter ohne Vorsorge da. 

Alternativen können Vorsorgewohnungen oder andere langfristige Anlageformen sein.

Wer steigt am Ende besser aus?
Das Rechenbeispiel

Wer ist jetzt wirklich günstiger dran? Wie schon weiter oben erwähnt ist es nicht möglich pauschale Berechnungen durchzuführen, da in der Praxis jeder Vergleich individuell berechnet werden muss . Dennoch wollen wir ein Beispiel anführen:

Beispiel Mietwohnung vs Eigentumswohnung:

Durchrechnungszeitraum: 40 Jahre
Es wird angenommen dass der Mieter das Eigenkapital sicher verzinst anlegt. Die monatliche Ersparnis wird nicht berücksichtigt, weil sich diese nach 15-20 Jahren ausgleicht und von da an teurer wird als die Kreditrate.

Mieter:
Wohnfläche: 80m²
Miete kalt: € 900,-
Angenommene Mietindexerhöhung: 1,5% p.a.
Anlagesumme: € 50.000,- verzinst mit 4,5% (Mischung aus Aktien und Festgeld)

Käufer: 
Wohnfläche: 80m²
Kaufpreis ohne Nebenkosten: € 350.000,-

Finanzierung der Eigentumswohnung:
Laufzeit: 30 Jahre
Eigenmittel: € 50.000,-
Kreditauszahlung: € 335.000,-
Nebenkosten: € 35.000,-
Gesamtkreditbelastung: € 471.000,-
Effektivzins: 2,28%

Ergebnis Mietwohung:
Gesamtausgaben Miete: € 586.000,-
Monatliche Miete nach 40 J.: € 1.608,-
Erspartes aus der Anlagesumme: € 240.000,-

Ergebnis Eigentumswohnung:
Gesamtausgaben: € 521.000,-
Monatliche Rate: € 1.308,-
Geschätzter Immobilienwert nach 40 J.: € 625.500,-


Unser
Mieter steht in diesem Beispiel also am Ende mit € 240.000,- da. Vorausgesetzt der Sparplan hat funktioniert und das Geld wurde nicht anderwertig verbraucht. Er hat dafür € 586.000,- an Miete ausgegeben. Er hat daher einen Verlust von € 346.000,-.

Der Käufer hingegen könnte seine Immobilie mit einem Gewinn von über € 100.000,- verkaufen. Der Immobilienwert beträgt nach 40 Jahren moderat gerechnete € 625.500,-. Die Inflation trifft auf beide Varianten gleichermaßen zu und ist daher nicht berücksichtigt.

Wer selbst exakt rechnen möchte, verwendet am besten den Mieten oder Kaufen Rechner der Optifin.

 

Ist Mietkauf eine Alternative?

Für all diejenigen, die sich nach diesen ganzen Argumenten für und gegen das Kaufen und Mieten denken: “Warum entscheiden, wenn doch die Möglichkeit einer Mietkaufimmobilie besteht?”, werden wir nun auch dieses Thema kurz behandeln.

Die Möglichkeit eine Mietkaufwohnung zu erwerben, besteht grundsätzlich nur bei österreichischen Bauvereinigungen. Derartige Wohnungen werden von diesen meist während der Bauphase angeboten.

Als Mieter einer mit öffentlichen Fördermittel errichteten Wohnung, besitzt man einen gesetzlich verankerten Anspruch auf die Kaufoption.

Als wirkliche Alternative lässt sich der Mietkauf kaum bezeichnen, denn im Grunde hat der Mieter beim Mietkauf nur das Recht, die gemietete Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben.

Beim klassischen, österreichischen Mietkaufmodell wird die Miete nicht auf den späteren Kaufpreis angerechnet. Das heißt man bezahlt jahrelang normal Miete, um dann das Recht zu haben, die Immobilie zu kaufen.

Da die bereits bezahlte Miete nicht angerechnet wird, stellt sich natürlich die Frage, wie viel man nach der Mietzeit für den Erwerb der Immobilie aufbringen muss.

Der Kaufpreis für die Wohnung oder das Haus wird beim Abschluss des Mietvertrags noch nicht vereinbart. Um die Möglichkeit zu haben, die Immobilie nach Ablauf einer meist zehnjährigen Wartefrist zu erwerben, muss nach dieser Frist ein Antrag gestellt werden.

Wertermittlung der Mietkauf-Immobilie

Hat der Mieter nach der Wartefrist seinen Antrag auf den Kauf gestellt, so muss die gemeinnützige Bauvereinigung diesem innerhalb von drei Monaten ein Anbot unterbreiten.

Um den Kaufpreis der Immobilie zu berechnen, sieht das Wohnungsgemeinützigkeitsgesetz folgende Möglichkeiten vor:

  • Berechnung des Verkehrswerts der Immobilie
  • Berechnung anhand der Koster einer neu errichteten Eigentumswohnung jedoch unter Berücksichtigung von altersbedingten Abschreibungen und einer Wertsicherung

Fazit Mietkauf-Immobilie:

Als Alternative kommt sie leider nicht in Frage, da die Miete nicht dem zukünftigen Kaufpreis angerechnet wird. 

Der Mieten oder Kaufen Online Test

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Ein Eigenheim stellt eine gewisse örtliche Gebundenheit dar. Wie geht es dir damit?

Wie sieht deine zukünftige Familiensituation aus?

Wie sicher ist deine Einkommenssituation?

Sind die notwendigen Eigenmittel vorhanden?

Pensionsvorsorge ist ein wichtiger Punkt bei der Entscheidung, wie sieht es hier aus?

Ein Immobilienkäufer sollte sich selbst um diverse Tätigkeiten kümmern, liegt dir das?

Wie anpassungsfähig sollte deine Immobilie sein?

Mieten oder Kaufen Online Test
Du bist der freiheitsliebende Mieter Typ. Am besten legst du dein gespartes Geld klug in Aktien und sicheren Anlageformen an, damit du im Pensionsalter liquide bist. Alternativ bietet sich auch eine Vorsorgewohnung oder ein Bauherrenmodell an.

mietvertrag-kuendigen

Du bist der Kauftyp. Die Sicherheit und Stabilität eines Eigenheims sind genau dein Ding. Auch in Richtung Altersvorsorge hast du damit einen soliden Grundstein gelegt.

Fazit kaufen oder Mieten

Unsere Recherchen ergaben einige klare Empfehlungen:

  • Langfristig ist Kaufen günstiger, weil Werterhalt gegeben ist. Wenn Mieter ihr Erspartes anlegen, kommen sie durch Inflations- und Immobilienwertsteigerungseffekte kaum auf die Gewinne des Käufers.
  • Wer sich nicht für Kauf entscheidet, sollte sich unbedingt Gedanken über seine Pensionsvorsorge machen. Die Lücke zwischen Einkommen und Pension sollte durch eine Vorsorgewohnung oder andere sichere Anlageformen zumindest reduziert werden.
  • Wer flexibel leben möchte und ortsungebunden lebt, kann sich mit diversen Möglichkeiten wie Vorsorgewohnungen oder Bauherrenmodellen dennoch Immobilieneigentum anschaffen.
Bei allen Vorteilen ist ein Immobilienankauf eine wichtige Entscheidung. Im Ratgeber Hauskredit haben wir viele Entscheidungshilfen zusammengefasst.

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Mario Schantl

Mario Schantl

Mario Schantl kann bereits jahrelange Erfahrung in der Finanz- und Immobilienbranche aufweisen. Als Gründer der OPTIFIN und Geschäftsführer einer Agentur hat er tagtäglich mit den Themen Immobilienfinanzierung und Finanzen zu tun. Er betreut und erstellt daher die Inhalte zu diesen Themen.

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