Immobilienfinanzierung

Es ist die wohl größte Investition im Leben: Die Immobilie. Deshalb ist es besonders wichtig, sich umfassend über die diversen Immobilienfinanzierungen zu informieren. Früher oder später ereilt der „Traum von den eigenen vier Wänden“ fast alle – sei es, um sich nicht ständig über Mieterhöhungen ärgern zu müssen oder um eine sichere Kapitalanlage für das Alter zu schaffen. Der Schlüssel zu einer erfolgreichen Immobilienfinanzierung ist Information und Geduld. Im folgenden Ratgeber haben wir wichtige Informationen zur Immobilienfinanzierung zusammengetragen, um Lesern die Entscheidung für die eine oder andere Finanzierungsform zu erleichtern.

optifin banner

Die unterschiedlichen Finanzierungsformen der Immobilie

Im Grunde gibt es zwei klassische Finanzierungsformen von Immobilien – den Hypothekarkredit und das Bauspardarlehen. Banken bieten auch Mischformen dieser wichtigsten Modelle an, etwa das Kombi-Darlehen aus den beiden bekannten Formen. Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung ist das Versicherungsdarlehen, zu dem Experten allerdings nur in speziellen Fällen raten. Vor allem in Westösterreich war lange Zeit auch die Finanzierung der Immobilie über einen Fremdwährungskredit üblich. Seit  die österreichische Finanzmarktaufsicht die Nutzung dieser Form für den privaten Häuslebauer eingeschränkt hat, spielt diese – spekulative – Variante der Finanzierung kaum mehr eine Rolle.

Die Finanzierungsvarianten im Überblick:

  • Hypothekarkredit
  • Bauspardarlehen
  • Kombi-Darlehen
  • Versicherungsdarlehen
  • Fremdwährungskredit (selten)

Der Hypothekarkredit als Immobilienfinanzierung

Der Hypothekarkredit ist die am häufigsten gewählte Finanzierungsform für die Immobilie. Ungebundene Kreditvermittler und Banken sind die ersten Ansprechpartner für diese Art der Finanzierung. Üblicherweise ist der Hypothekarkredit ein Annuitätendarlehen – der jährliche Zins und der Tilgungsteil werden als Annuitäten bezeichnet und entsprechen der finanziellen Belastung des Kreditnehmers pro Jahr.

Und so kann die Annuität berechnet werden:

Annuität = Darlehensbetrag x (Zins + Tilgung) 100

Ein Beispiel: Eine Familie nimmt einen Darlehensbetrag von € 200.000  zu einem Zinssatz von 5 Prozent auf. Der Tilgungssatz liegt bei 1 %.

Annuität = 200.000 x (5 +1)                             100
Im dargestellten Beispiel würde die Annuität 12.000 Euro betragen, pro Monat also € 1.000.

Die Raten bleiben während der Rückzahlung immer gleich hoch, doch die Zusammensetzung der Rate ändert sich. Am Anfang der Rückzahlung ist der Zinsanteil höher. Weil im Laufe der Zeit die Darlehenssumme zurückbezahl wird, müssen immer weniger Zinsen bezahlt werden und der Tilgungsanteil (vom eigentlich aufgenommenen Kapital) wächst.

Als Sicherung für den Kredit tritt der Eigentümer der Immobilie das Grundpfandrecht an die Bank ab. Kann der Kreditnehmer die Forderung nicht mehr bedienen, steht der Bank das Verwertungsrecht aus der Immobilie zu.

Das bedeutet, dass die Bank bei Nicht-Bedienen des Kredits Eigentümer der Immobilie wird und diese versteigern kann. Sollte es bei der Rückzahlung des Kredits finanzielle Engpässe geben, rät die österreichische Konsumenteninformation dazu, sofort mit der Bank in Verhandlung zu treten und evtl. die Aussetzung der Ratenzahlung für einige Monate oder eine Reduzierung der Raten zu erreichen.

Immobilienfinanzierung - Haus - Geld - Schlüssel
©Robert Kneschke #88607239 / Fotolia

Die Vorteile des Hypothekarkredits

  • Relativ niedrige Zinssätze durch Sicherstellung, vor allem in Niedrigzinsphasen
  • Flexible Darlehensform mit variabler oder fester Verzinsung
  • Gleich bleibende Raten
  • Vorzeitige Sonderzahlungen möglich

Die Nachteile des Hypothekarkredits

  • Objekt kann nicht vom Eigentümer verkauft werden
  • Durch Eintragung der Hypothek ins Grundbuch, Schätzgebühren etc. entstehen zusätzliche Kosten
  • Nach Ende der Laufzeit evtl. Anschlussfinanzierung oder Umschuldung nötig

Das Bauspardarlehen

Ein beliebter Weg zum Eigenheim führt über das Bauspardarlehen. Dafür benötigt man einen ordentlichen Wohnsitz in Österreich. Aktuell sind Immobilienfinanzierungen über Bauspardarlehen etwas in den Hintergrund gerückt, da in der jetzigen Niedrigzinsphase auch die Privatkredite günstig zu haben sind – vor allem für Kunden mit guter und sehr guter Bonität. Steigen die Zinsen allerdings wieder an, kann diese Finanzierungsform die günstigere Variante sein, um das Eigenheim oder die Wohnung zu finanzieren.

Das Bauspardarlehen eignet sich, für…

  • Phasen, in denen der Zinssatz steigen und hoch bleiben könnte
  • Personen, die ihre Immobilie selbst nutzen möchten
  • Personen mit einem Budget, das keine außerordentlichen Belastungen verträgt
  • Personen mit durchschnittlicher Bonität

Maximale Darlehenssumme und Zinsdeckelung

Die maximale Darlehenssumme beträgt 180.000 pro Person. Die Darlehenssumme darf maximal 80 % des Werts der zu finanzierenden Immobilie ausmachen, während bei Hypothekarkrediten theoretisch auch eine Vollfinanzierung zu 100 % möglich ist.

Im Vergleich zum privaten Hypothekarkredit gibt es einen weiteren wesentlichen Unterschied: Die Zinssätze sind nach oben und unten gedeckelt, sie liegen immer zwischen 3 und 6 %. Wegen dieser festgeschriebenen Zinsuntergrenze sind derzeit Privatkredite günstiger. Ein Großteil der österreichischen Bausparkassen, etwa die Raiffeisen Bausparkasse und die s Bausparkasse, nutzt den 12-Monats-Euribor als Grundlage für die Zinsberechnung.

Aufbau des Bauspardarlehens

Ansparphasen eines Bauspardarlehens

  1. Ansparphase
    Monatlich wird ein bestimmter Betrag eingezahlt, der verzinst wird und evtl. mit einer staatlichen Förderung aufgestockt wird. Die Ansparphase dauert meist zwischen drei und sechs Jahren.
  2. Zuteilung
    Nach einem vereinbarten Mindestspar-Zeitraum (oftmals 18 Monate) beziehungsweise dem Erreichen einer vereinbarten Summe, wird dem Sparer ein kostengünstiges Darlehen zugeteilt. Dieses kann doppelt so hoch sein, wie der Ansparbetrag – aber höchstens
    € 180.000 pro Person bzw. € 360.000 für eine Lebensgemeinschaft betragen.
  3. Auszahlung
    Der Betrag wird auf dem Konto gutgeschrieben, um die ins Auge gefasste Immobilie zu finanzieren.

Vorteile des Bauspardarlehens

  • Gedeckelte Zinssätze, demnach ein nur geringes Risiko
  • Staatliche Förderung
  • Lange Laufzeiten

Nachteile des Bauspardarlehens

  • fehlender Verhandlungsspielraum bei Konditionen
  • beschränkte Möglichkeiten zur Sondertilgung

Bausparkredite im Vergleich

Auch bei den Bausparkrediten  gibt es attraktivere und weniger attraktive Varianten. Ein Vergleich der Tageszeitung „Die Presse“ förderte Unterschiede von rund 7.000 Euro zwischen dem teuersten und dem besten Angebot zutage. Selbst bei einem identischen effektiven Zinssatz können sich Darlehen aufgrund der verschiedenen Nebenkosten in der gesamten Kreditbelastung noch unterscheiden.

Günstige Immobilienfinanzierung durch ungebundene Kreditvermittler

Da die Voraussetzungen für die Kreditvergabe individuell sind und nicht zuletzt auch vom Verhandlungsgeschick des einzelnen abhängen, kann es sich lohnen, sich an einen bankenungebundenen Kreditvermittler zu wenden und einen Kreditrechner zu bemühen.

Ausgehend von der individuellen Situation, rechnen die Finanzexperten für den Kreditnehmer in spe verschiedene Varianten und Angebote durch, um die günstigste Immobilienfinanzierung zu finden. Da sie nicht an ein bestimmtes Institut gebunden sind, ist ein neutraler Vergleich möglich. Aufgrund des Know-hows und der Kontakte sind auch Bauspardarlehen mit 100 % Beleihung und sehr langen Laufzeiten möglich – eine sehr gute Bonität vorausgesetzt. Kreditrechner im Netz bieten Interessierten einen ersten Überblick zu den Angeboten in Österreich, etwa auf www.immobilien-rechner.at .

Tipp: Ein ungebundener Kreditvermittler kann das passende Angebot aus zahlreichen Finanzprodukten wählen und unterstützt Kreditnehmer in spe beim Vergleich. Achten Sie bei der Wahl des Darlehens nicht allein auf den Effektivzinssatz, sondern auch auf die…

  • Zinsbindung
  • Tilgungsart
  • Sondertilgungsoptionen

Das Versicherungsdarlehen                                          

Die Banken bekommen Konkurrenz – seit einigen Jahren vergeben auch Versicherungen Kredite für die Finanzierung des Eigenheims. Hier werden allerdings während der vereinbarten Laufzeit mit den Raten nicht Tilgungsteil und Zinsen, sondern nur die Zinsen zurückbezahlt. Der Kreditnehmer bezahlt monatlich Prämien für die Lebensversicherung ein. Am Ende der Vertragslaufzeit wird diese aufgelöst und der offene Kreditbetrag (bzw. 60 Prozent davon) durch diese Einmalzahlung zurückbezahlt.

Üblicherweise entspricht diese Einmalzahlung also 60 % des Darlehensbetrages, die restlichen 40 % müssen anders finanziert werden. Allerdings besteht auch die Möglichkeit, dass die Versicherungssumme der Darlehenssumme entspricht – dann ist meist auch die Laufzeit länger (25 bis 30 Jahre). Auch wenn das Darlehen auf den ersten Blick oft günstiger erscheint, wegen der teuren Nachfinanzierungen ist ein Hypothekarkredit meist sinnvoller.

Ein Versicherungsdarlehen eignet sich nicht, wenn…

  • Sie lieber auf Nummer sicher gehen möchten und ein Zinsänderungsrisiko ausklammern möchten
  • Sie Ihre Immobilie selbst nutzen möchten
  • Sie während der Finanzierungszeit eine Sondertilgung leisten möchten

Der Fremdwährungskredit                                     

In der Vergangenheit finanzierten viele Österreicher Ihr Haus über Fremdwährungskredite – oft auf der Basis von Schweizer Franken. Im Jahr 2015 hat sich die FMA dazu entschlossen, Fremdwährungskredite für den privaten Verbraucher zu beschränken. Inzwischen erhalten nur mehr Personen Fremdwährungskredite, die über Einkommen in der Fremdwährung und über eine außergewöhnlich hohe Bonität verfügen.
Für den durchschnittlichen Kreditnehmer war diese Darlehensform zu risikoreich – auch wenn Banken lange glaubten, dass die starke Volatilität der Märkte in der Praxis nicht eintreffen würde und Kreditnehmer Geld sparen wollten. Inzwischen wurden Kreditnehmer und Banken eines besseren belehrt und das Spekulationsgeschäft mit dieser Art von Kredit wurde folgerichtig auch eingeschränkt.

Das Kombi-Darlehen

Im Kombi-Darlehen verschmelzen zwei unterschiedliche Wohnbaufinanzierungen, der klassische Hypothekarkredit mit variablen Zinsen und das Bauspardarlehen mit den Fixzinsen. Der Kreditnehmer kann so günstige variable Zinsen und die Möglichkeiten zur Sondertilgung nutzen, sichert jedoch höhere Zinsen mit dem Bausparkredit, der über eine Zinsdeckelung verfügt, ab.

Die Vorteile des Kombi-Darlehens

  • Zinssicherheit für jenen Teil, der durch das Bauspardarlehen abgedeckt ist
  • Nutzen von Niedrigzinsphasen
  • Individuelle Aufteilung, etwa 40 % Bausparkredit und 60 % Hypothekarkredit
  • Hohe Flexibilität bei Sondertilgungen, vorzeitigen Rückzahlungen etc.

Darlehensvarianten im Überblick

HypothekarkreditBauspardarlehenKombi-Darlehen
niedrige Zinsen durch hohe Sicherheiten für BankZinsober- und -Untergrenze, 3 % und 6 %.
Fixe Zinsen für bis zu 15 Jahre
Sowohl variable und „freie“ als auch gedeckelte Zinssätze
ideal für Niedrigzinsphasen und Kreditnehmer mit guter und sehr guter BonitätIdeal für Hochzinsphasen und für Kreditnehmer mit weniger guten BonitätIdeal für Phasen, in denen die Zinsentwicklung ungewiss ist und für Kreditnehmer, die kein Zinsrisiko eingehen wollen
gleichbleibende Raten; im Laufe der Zeit wird der Tilgungsteil immer höher, da bei abbezahlten Schulden die monatlich zu bezahlenden Zinsen abnehmen.Tilgungsrate wird bei Änderung des Zinssatzes angepasst;Kreditnehmer bezahlt für Darlehen erst nur Zinsen, überweist monatlich Beträge in Bausparvertrag bis zur Mindestsumme. Dann wird Darlehen mit der Bausparsumme abgelöst, und Bausparvertrag weiterbezahlt.
flexible Laufzeiten und Darlehenshöhenmax. € 180.000 Darlehen p. P. und 80 % des Kaufpreises. Sehr lange Laufzeiten möglich.Flexible Laufzeiten und Darlehenshöhen
Flexible Sondertilgungsmöglichkeitenstaatliche Förderung; geringe Verzinsung während der Ansparphase;

kaum Sondertilgungsmöglichkeiten (bzw. gegen Pönale)

Flexible Sondertilgungsmöglichkeiten für den Teil des Hypothekarkredits

Die Finanzierungskosten für eine Immobilie

Die Kosten für die Finanzierung der Immobilie setzen sich nicht nur aus Kaufpreis und Zinsen, sondern aus noch einigen anderen Posten zusammen. Zwar fallen die Kreditzinsen am höchsten ins Gewicht, doch für die Kreditbereitstellung, für Schätzgebühren etc. fallen weitere Kosten an. Im Folgenden ein erster Überblick über die möglichen Kosten:

  • Kreditkosten einmalig – Bearbeitungsgebühren (etwa 1 %)
    • Kreditvertragssteuer ( etwa 0,8 %)
    • Beglaubigungsgebühr Kreditvertrag ( ca. € 50 bis 100)
    • Grundbucheintragungsgebühren für die Sicherstellung der Immobilie (etwa 1,2 %)
    • Schätz- und Bewertungskosten etc.  ( ca. € 100 bis 200)
  • Kreditkosten laufend
    • Kreditrestschuldversicherung (ca. € 200 bis 400)
    • Kontoführungsgebühren (ca. € 20 bis 60)
  • Finanzierungsnebenkosten

    • gesetzliche Gebühren (Grunderwerbssteuer & Grundbucheintragung)
    • Vertragskosten
    • Provisionskosten
    • Weiter Bankgebühren

Zusätzlich zu den Kreditzinsen und Kreditkosten kommen noch die Nebenkosten für die Immobilie selbst hinzu. Diese dürfen bei der Immobilienfinanzierung nicht unterschätzt werden. Als Faustformel gilt: Die Nebenkosten betragen bis zu 10 %  des Kaufpreises. Darunter fallen Kosten für die Grundbucheintragung, eine Reihe weiterer Gebühren, Honorare für Notar und Makler etc. Die obige Auflistung der Posten zeigt, dass so rasch eine hübsche Summe zusammenkommt, die – neben dem eigentlichen Kaufpreis – auch noch gestemmt werden muss. Kommen Kosten für Makler etc. hinzu, können sich die Nebenkosten ohne Zinsen auch schon mal auf 12 %  des Kaufpreises summieren. Dies wären bei einem Gesamtpreis von € 300.000 für ein Einfamilienhaus stolze € 36.100.

Tipp: Für eine Baufinanzierung lohnt es sich, die Konditionen zu vergleichen – planen Sie eine genügend lange Vorlaufzeit ein, in der sie die Angebote genau prüfen. Ein ungebundener Kreditvermittler kann Sie dabei unterstützen.
optifin banner

Die Kreditrestschuldversicherung

Die Kreditrestschuldversicherung ist beim Hypothekarkredit, inzwischen jedoch auch oft beim Bausparvertrag, obligatorisch und wird vom Kreditgeber vorgeschrieben.  Sie springt dann ein, wenn ein Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann und dient somit der Absicherung der Bank. Auch im Falle des Todes des Kreditnehmers wird der ausstehende Saldo durch diese Versicherung beglichen.

Gerne nutzen Banken hier die Gelegenheit, Ihren Kunden teure Versicherungspakete zu verkaufen. Auch wenn der Kunde verpflichtet ist, eine solche Versicherung abzuschließen, um das Darlehen zu erhalten, ist er nicht verpflichtet, diese bei der einen Bank abzuschließen. Holen Sie also Angebote von diversen Versicherungsinstituten ein – oft ist die Kreditrestschuldversicherung dort günstiger.

Wie hoch die Preisunterschiede bei der Versicherung sind, zeigte ein Test der Arbeiterkammer Wien – dasselbe Produkt kostete beim teuersten Anbieter achtmal so viel, wie beim günstigsten. Genau hinsehen lohnt sich also!

Die Kreditrate

kreditrate-berechnen
Quelle: bigstockphoto.com – Stockfoto-ID: 181932865 Copyright: Successphoto

Die Rate selbst setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen:

  • Tilgungsanteil
  • Zinssatz
  • Bankenaufschlag

Tilgungsanteil

Dieser ist die reine Rückzahlung des aushaftenden Kapitals, also der Summe, die man sich bei der Bank ausgeborgt hat. Mit jeder Kreditrate zahlt man einen Teil dieser Summe zurück.

Zinssatz

Dies ist der Zinssatz, zu dem sich auch die Bank das Kapital besorgt. Da Banken nicht immer das gesamte Geld verfügbar haben, können Sie sich je nach Situation Geld bei anderen Bankinstituten ausborgen. Meist geschieht dies mit dem EURIBOR. Diesen wiederum gibt es mit verschiedenen Durchrechnungszeiträumen. Im Immobilienfinanzierungsbereich wird hier am häufigsten der 3 Monats EURIBOR verwendet.

Bankenaufschlag

Damit nun die Bank, die den Kredit finanziert, auch etwas verdient, gibt es den sogenannten Bankenaufschlag. Dieser wird bei Vertragsabschluß ausverhandelt und kann sehr unterschiedlich ausfallen. Grundsätzlich gilt: Je besser die Bonität des Kunden, desto niedriger der Aufschlag.

Quellen:

Weitere Informationen:

OPTIFIN – die optimale Finanzierung finden

Mario Schantl

Mario Schantl

Mario Schantl kann bereits jahrelange Erfahrung in der Finanz- und Immobilienbranche aufweisen. Als Inhaber und Geschäftsführer einer Agentur ist er mit dem Unternehmertum und wirtschaftlichen Aspekten bestens vertraut und der ideale Ansprechpartner wenn es sich um Steuern, Finanzen und Wohnraumfinanzierung handelt.

Hinweis:

Der Artikel wurde sorgfältig recherchiert. Dennoch kann keine Haftung für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Inhalte und weiterführenden Links übernommen werden.

*Affiliate Links:

Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, Informationen neutral und ohne Werbezuschüsse zu recherchieren und unseren Lesern zur Verfügung zu stellen. Um das zu gewährleisten verwenden wir Affiliate Links.

Wenn Sie über diese Links surfen, erhalten wir Zuschüsse die das Portal unterstützen.