Ferienimmobilie finanzieren

Das Wichtigste in Kürze
  • Beim Kauf einer Ferienimmobilie sind neben dem reinen Kaufpreis auch andere Nebenkosten, wie die Grunderwerbsteuer, eine Maklerprovision, Grundbuchgebühren und mögliche Tourismusabgaben zu berücksichtigen.
  • Bei der Vermietung muss überlegt werden, ob es sich um eine gewerbliche oder private Überlassung der Immobilie handelt. Je nach der Einordnung der Vermietung hat das Auswirkungen auf den Vermieter.
  • Um vor dem Kauf alle Faktoren der Finanzierung richtig zu verstehen und planen zu können, kann ein unabhängiger Finanzexperte helfen. Dieser vergleicht Angebote verschiedener Anbieter und verhandelt die besten Konditionen.

Nicht immer liegt das Glück in der Ferne. Auch ein Urlaub in Österreich kann aufregend und entspannend sein. Während Städte wie Wien und Salzburg mit historischer Kultur und barocken Bauwerken locken, kann man beispielsweise in der Steiermark und in Kärnten die Ruhe der Natur auf weiten Almen und die faszinierend glasklaren Seen genießen.
Sowohl im Sommer als auch im Winter kommt man voll auf seine Kosten. Berge laden an sommerlichen Tagen zum Wandern, und als Winterlandschaft zum Ski- und Snowboarden ein.

Nicht verwunderlich also, dass nicht nur Touristen vom schönen Österreich begeistert sind. Auch Einheimische setzen in den vergangenen Jahren vermehrt auf den Urlaub im eigenen Land. Die Österreicher sind im Allgemeinen sehr reisebegeistert.
So machten beispielsweise 2018 rund 5,8 Millionen Österreicher mindestens eine Urlaubsreise im In- oder Ausland.
Das bedeutet eine Reiseteilnahme von ganzen 78,3% der österreichischen Bevölkerung. Am reisefreudigsten erweisen sich dabei 15- bis 24- Jährige. Von 21,1 Millionen Urlaubsreisen insgesamt, führte die Hälfte (50,7%) ins Inland. Die durchschnittliche Verweildauer bei Inlandsurlauben liegt bei 3,5 Nächten.

Immer interessanter wird in dieser Hinsicht auch die Finanzierung einer Ferienimmobilie im eigenen Land. Diese kann zudem auch viele Vorteile haben:

  • Anreise auch ohne Flugzeug möglich
  • Anfahrtsweg oftmals kürzer als der ins Ausland
  • Keine Reiseplanung mehr, eigener Nutzen
  • Ideales Anlageobjekt, da Urlaub in Österreich so beliebt ist
  • Vermietbarkeit und damit auch Altersvorsorge
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Finanzierung der Ferienimmobilie

Ferienimmobilie finanzieren
Quelle: bigstockphoto.com – Stockfoto-ID: 294868171, Copyright: Tonktiti

Ebenso wie bei jedem anderen Immobilienkauf, gilt es auch bei der Ferienimmobilie seinen finanziellen Rahmen klar abzustecken und realistisch einschätzen zu können.
In den meisten Fällen werden bei Ferienimmobilien, wie auch bei Immobilien zum Wohnen, Kredite und Darlehen zur Immobilienfinanzierung herangezogen. Interessierte Käufer sollten vor dem Kauf einige Punkte beachten und sich gründlich von einem bankenunabhängigen Experten über die Finanzierung beraten lassen.

Kaufnebenkosten der Ferienimmobilie

Beim Kauf einer Immobilie handelt es sich bei den Kosten nie nur um den reinen Kaufpreis. Es gilt auch einige wichtige Nebenkosten zu beachten, diese machen einen wesentlichen Teil der Kosten und somit auch der erforderlichen finanziellen Mittel aus.

  • Maklerprovision

    Die maximale Höhe der Maklerprovision richtet sich in aller Regel nach dem Kaufpreis.

  • Grunderwerbsteuer

    Die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 Prozent des Kaufpreises.
    Wird die Immobilie innerhalb der Familie veräußert, ermittelt man die Steuer nach dem Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts.

  • Anwalts- und Notarkosten

    Diese betragen in etwa 1-3% des Kaufpreises.
    Festgelegt werden die Kosten durch die jeweiligen Kammertarife, es besteht jedoch auch die Möglichkeit, ein pauschales Honorar zu vereinbaren.

  • Grundbuchsgebühr

    Um einen Eintrag im Grundbuch zu erhalten, sind 1,1% des Kaufpreises zu entrichten. Beim Eintragen einer Hypothek fallen weitere 1,2 vom Pfandrechtswert an.

Weiters sind auch eventuelle andere Kosten zu berücksichtigen, diese wären beispielsweise lokale Gemeindeabgaben, Wasser- oder Kanalgebühren. Als Kaufinteressent kann man Informationen zu den jeweiligen Kosten bei der Gemeinde vorab einholen.

Tourismusabgaben durch Kauf einer Ferienimmobilie

Als Kurzzeitvermieter hat man in Österreich nicht nur Rechte, sondern auch bestimmte Pflichten. Dazu zählt beispielsweise die Zahlung einer Ortstaxe, auch “Tourimusabgabe” genannt.

Da Touristen und Feriengäste auch immer eine gewisse Belastung für die Kommunen bedeuten, müssen Eigentümer von Ferienimmobilien diese Tourimusabgabe von den Mietern einheben und an die jeweilige Gemeinde entrichten.

Eine Ortstaxe fällt immer dann an, wenn man seine Ferienimmobilie gewerblich oder privat gegen Bezahlung vermietet. In der Kostenkalkulation vor dem Kauf sollte diese deshalb auf jeden Fall in Erfahrung gebracht werden.

  • Zweitwohnsitzabgabe

    In einigen Gemeinden müssen Eigentümer eine Abgabe für den Zweitwohnsitz zahlen.
    Diese Abgabe dient der Instandhaltung der Infrastruktur, etwa dem Kanal- und dem Straßennetz.

  • Ortstaxe

    Die Ortstaxe, auch Nachtigungstaxe, Tourismusabgabe, Aufenthalsabgabe oder Gästetaxe genannt, besteuert in der Regel die Übernachtung einer ortsfremden Person.
    Vermietet man eine Ferienimmobilie, muss man diese Taxe von den Gästen einheben und an die zuständige Stelle entrichten.
    In der vielbesuchten Stadt Salzburg zahlt man als Gast beispielsweise 1,50 Euro pro Übernachtung. Abhängig vom Bundesland gibt es aber auch Gäste, die von der Abgabe ausgenommen sind, dazu zählen zum Beispiel Verwandte oder Personen, die beruflich reisen.

  • Ferienwohnungsabgabe

    Es handelt sich dabei um eine besondere Form der Ortstaxe, diese zahlt nicht der Gast, sondern abhängig vom Bundesland der Eigentümer als jährlichen Pauschalbetrag.. Voraussetzung dabei ist, dass sie in der jeweiligen Gemeinde erhoben wird.
    Die Höhe der Ferienwohnungsabgabe ist abhängig von der Nutzfläche der Immobilie. Je nach Land gibt es dabei unterschiedliche Berechnungsweisen.
    In der Steiermark können Gemeinen beispielsweise für eine Nutzfläche von 30 bis 70 Quadratmetern jährlich bis zu 200 Euro verlangen.

Ist der Zweit- oder Ferienwohnsitz schon genehmigt?

Will man eine Ferienimmobilie kaufen, sollte man unbedingt überprüfen, ob diese schon als Ferien- oder Zweitwohnsitz genehmigt wurde.
Eine Immobilie nachträglich als Zweitwohnsitz genehmigen zu können, erweist sich je nach Ort nämlich als oftmals schwierig oder gar unmöglich. Vor allem in beliebten Ferienregionen ist die Anzahl von behördlich genehmigten Freizeitwohnsitzen begrenzt, Zweitwohnsitze werden nur noch in Ausnahmefällen geschaffen.

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Vermietung der Ferienwohnung

Nutzt man seine Ferienimmobilie nicht gerade selbst um Urlaub zu machen, bietet es sich an, diese an Gäste zu vermieten. Dabei sind jedoch einige Punkte zu beachten:

  • Ist die Vermietung gewerblich?

    Wird nur der Wohnraum zum Gebrauch überlassen, gilt die Vermietung der Ferienwohnung als bloße Raumvermietung.
    Erbringt der Vermieter jedoch zusätzliche Dienstleistungen, zum Beispiel indem er ein Frühstücksbuffet oder Zimmerservice anbietet, handelt es sich um eine gewerbliche Vermietung.
    Eine kleine Privatpension kann in bestimmten Fällen aber von dieser Gewerbeordnung ausgenommen sein. Dies ist dann der Fall, wenn sie als “häusliche Nebenbeschäftigung” gilt und bestimmte Anforderungen erfüllt werden. Betreibt man eine Pension, darf man dies nur bis zu einem gewissen Maß tun, und es dürfen nur Mitglieder des Haushalts angestellt sein, beispielsweise die Tochter der Pensionsbesitzerin.

  • Gewerblich oder privat- rechtliche Auswirkungen

    Je nachdem wie die Vermietung eingeordnet ist, hat das Auswirkungen auf den Vermieter.

    Beitragspflicht der Sozialversicherung
    Einkünfte aus der gewerblichen Vermietung unterliegen der Beitragspflicht, Einnahmen aus außerbetrieblichen Vermietungen nicht.

    AfA- Absetzung für Abnutzung
    Bei gewerblicher Vermietung beträgt der gesetzliche Satz grundsätzlich 2,5%, bei einer außerbetrieblichen Vermietung 1,5%.

    Vortragsfähigkeit von Verlusten
    Verluste sind bei einer gewerblichen Vermietung vortragsfähig, sonst nicht.
    Vermietet man außerbetrieblich, besteht jedoch die Möglichkeit eines Verlustausgleichs im selben Jahr der Veranlagung.

    Gewinne aus einer Veräußerung
    Der progressive Einkommensteuersatz bei einer gewerblichen Vermietung liegt bei bis zu 55%, bei einer privaten Veräußerung ist der Sondersteuersatz von 30% gültig.

    Abschreibung von Instandsetzungsaufwendungen
    Bei gewerblicher Vermietung sind Aufwendungen als Sofortaufwand abschreibungsfähig, während man diese bei der außerbetrieblichen Vermietung auf 15 Jahre abschreiben muss.

Ferienimmobilie als Kapitalanlage

Investiert man in eine Ferienimmobilie um diese als Geldanlage zu nutzen, muss sich der Kauf auch auszahlen und Urlaubsgäste anlocken.
Man sollte deshalb unbedingt darauf achten, dass der gewählte Standort das ganze Jahr über etwas zu bieten hat. Sie sollte zudem auch so groß genug sein, um sich beispielweise bei Schlechtwetter auch gern darin aufzuhalten. “Zuckerl” wie ein Balkon mit Berg- oder Seeblick, ein Kamin oder eine Sauna werten die Immobilie zusätzlich auf und gelten als Pluspunkt.

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Versicherung der Ferienwohnung

Ebenso wie das normale Wohnhaus, sollte man auch seine Ferienwohnung oder sein Ferienhaus gut versichern. Versicherungen, auf die man dabei nicht verzichten sollte, sind:

Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Texten von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

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