Baukredit

Das Wichtigste in Kürze
  • Beim Baukredit handelt es sich um eine Finanzierungsmöglichkeit für Personen, die sich ihr eigenes Zuhause schaffen wollen. Er wird ebenfalls als Baudarlehen, Baufinanzierung oder Immobilienkredit bezeichnet.
  • Der gewährte Kredit ist zweckgebunden, das bedeutet, dass er nur für den Neu- oder Umbau, sowie für den Kauf von Immobilien verwendet werden kann.
  • Grundsätzlich lässt sich sagen: Um Chancen auf eine Baufinanzierung zu haben, sollte man etwa 20% an Eigenmitteln einbringen.

Wohnen gehört zu den Grundbedürfnissen eines jeden Menschen. Nicht verwunderlich, verbringt man doch den überwiegenden Teil seiner Lebenszeit zuhause. Das ist im besten Fall in den eigenen vier Wänden.
Österreicher wissen schon lange, dass eine eigene Immobilie zahlreiche Vorteile mit sich bringt, und setzen daher seit Jahren auf den Bau ihres Eigenheims.

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Seine eigenes Haus zu besitzen, kann in vielerlei Hinsicht vorteilhaft sein. Hier nur ein paar Beispiele:

  • Man schafft eigenes Vermögen, statt Miete zu zahlen

    Warum Monat für Monat Miete für etwas bezahlen, das einem nicht selbst gehört, wenn man ebenso in sein Eigentum investieren kann? Während man in einem Mietverhältnis nicht nur abhängig, sondern auch sehr eingeschränkt (Raum, Freiheiten, Sicherheit) ist, genießt man in der eigenen Immobilie den Luxus der Selbstbestimmung.

  • Sicherung des Lebensstandards im Alter

    Durch geringe Wohnkosten bei dennoch hohem Lebensstandard und der Sicherheit für ein Eigenheim auf Lebenszeit, zahlt sich das Eigentum im Alter besonders aus.

  • Profit von historisch niedrigen Zinsen

    Zinsen für Kredite und Baufinanzierungen sind so niedrig wie nie zuvor.
    Noch nie hat es sich also zinstechnisch so ausgezahlt, den Immobilientraum zu verwirklichen.

Ich will ein Haus bauen, was jetzt?

Entscheidet man sich für den Bau seines Eigenheims, stellt sich zunächst die Frage, wie dieses Bauvorhaben finanziert wird. Da es sich meist um die größte Investition im Leben eines Menschen handelt, bedarf es sehr viel Zeit und reichlich Planung.

Das Motto vor einer jeden Finanzierung sollte vor allem eines sein: vergleichen, vergleichen, vergleichen.

Bei der Vielzahl an Finanzierungsmöglichkeiten durch Banken und Kreditinstitute am österreichischen Markt, verliert man schnell den Überblick. Meist weiß man auch gar nicht, welche Form der Finanzierung, die für einen persönlich beste wäre.

Zur ersten Informationsbeschaffung und zum groben Vergleich der Banken und deren Konditionen kann man natürlich selbst im Internet recherchieren. Ebenfalls hat man die Möglichkeit, die groben Kosten durch einen Kreditrechner einzuschätzen.

Da es sich bei der Baufinanzierung jedoch um ein sehr komplexes Vorhaben mit vielen Ausgaben und rechtlichen Bestimmungen handelt, sollte man sich auf jeden Fall professionell beraten lassen. Dies kann vor unerwarteten, hohen Kosten schützen, an die man selbst vermutlich nicht gedacht hätte.
Es ist ratsam, einen bankenunabhängigen Experten zurate zu ziehen, da man sich dabei sicher sein kann, dass dieser an keine Bank gebunden ist, und dadurch mehrere Angebote von unterschiedlichen Anbietern verglichen werden.

Ein geschulter Berater klärt über Finanzierungsmöglichkeiten, und deren Vor- und Nachteile auf, und verhandelt im Anschluss die idealen Konditionen mit der jeweiligen Bank. Man kann sich auf den Vergleich verlassen und hat während der Bauphase einen Ansprechpartner, der jemandem alle Fragen rund um die Finanzierung beantworten kann.

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Was ist ein Baukredit?

Beim Baukredit handelt es sich um eine Finanzierungsmöglichkeit für Personen, die sich ihr eigenes Zuhause schaffen wollen. Er wird ebenfalls als Baudarlehen, Baufinanzierung oder Immobilienkredit bezeichnet.

Der gewährte Kredit ist zweckgebunden, das bedeutet, dass er nur für den Neu- oder Umbau, sowie für den Kauf von Immobilien verwendet werden kann.

Baukredit
Quelle: bigstockphoto.com – Stockfoto-ID: 259776415, Copyright: Torianime

Ein Baukredit wird häufig als Immobilienkredit bezeichnet und mit der Baufinanzierung gleichgesetzt. Meist handelt es sich bei der Form eines Baukredits um ein Annuitätendarlehen. Unter einem Annuitätenkredit versteht man ein Tilgungsdarlehen mit konstanten Raten. Anders als beim Ratenkredit bleibt die Höhe der zu zahlenden Rückzahlungsbeträge (Raten) die gesamte Laufzeit gleich (bei Vereinbarung einer Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit).

Was kostet ein Baukredit?

Neben der Kreditsumme an sich, müssen selbstverständlich auch Zinskosten bezahlt werden. Ein Kredit wird in der Regel monatlich in Raten zurückgezahlt. Die Raten setzen sich dabei aus einem Tilgungsanteil und einem Zinsanteil zusammen und können je nach Vereinbarungen, Einbringung von Eigenkapital zur Absicherung und Laufzeit des Kredits variieren.

Unter dem Tilgungsanteil versteht man einen im vorhinein festgelegten Teil der gesamten Kreditsumme. Durch eine mit einem Bausparvertrag verbundene Kreditvereinbarung kann sich der Betrag durch die Guthabenverzinsung des Bausparvertrags reduzieren, da durch die Bausparkasse eine zusätzliche Tilgung erfolgt.

Um die Zinsen eines Baukredits grob vergleichen zu können, dient der ermittelte Gesamtaufwand. Jedoch darf man wichtige Faktoren wie beispielsweise die Laufzeit, die Zinsbindungsfrist, sowie etwaige Sonderzahlungsmöglichkeiten nicht vernachlässigen.
Ein idealer Baukredit sollte aus diesem Grund auf die persönlichen Bedürfnisse jedes einzelnen Kunden abgestimmt sein.

Um die Kosten einer Baufinanzierung etwas zu verdeutlichen, hier ein konkretes Beispiel:

Familie Maier plant ein Haus zu kaufen, dieses kostet 250.000 Euro (die Grundstückskosten von 80.000 Euro sind inbegriffen).

Die Sollzinsbindung wird auf 15 Jahre bei einem gebundenen Sollzins von 2,11% p.a. und einem Effektiv-Jahreszins von 2,13% p.a. vereinbart.

Die monatliche Rate beträgt unter Berücksichtigung von einer 2%-igen Tilgung 856,25 Euro.

Am Ende der Zinsbindung nach 15 Jahren beläuft sich die Restschuld der Maiers demnach auf 161.83,82 Euro.

Bleibt der Zins nach Ende der Zinsbindung unverändert, so braucht Familie Maier 34 Jahre und zwei Monate um den Kredit vollständig abzuzahlen.
Dazu kommen noch Grundbuchkosten und andere Nebenkosten.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Will man eine Immobilie bauen oder kaufen, sollte man auf jeden Fall Eigenmittel zur Verfügung haben, da die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals über die Höhe der Kreditzinsen entscheidet.

Je mehr Eigenmittel eingebracht werden können, desto niedriger sind die zu zahlenden Zinsen, und dementsprechend die monatliche Rate.

Hat man mehr Geld zur Verfügung, lässt es sich außerdem einfacher mit Banken verhandeln, da eine größere Sicherheit gegeben ist. Die Bank sieht gerne konstante Einkünfte, Erspartes und Sicherheiten.

Grundsätzlich lässt sich sagen: Um Chancen auf eine Baufinanzierung zu haben, sollte man etwa 20% an Eigenmitteln einbringen.

Unter bestimmten Umständen gibt es zwar Möglichkeiten zur Vollfinanzierung der Immobilie, Banken handhaben diese Finanzierungsform jedoch sehr streng, kaum jemanden wird der Kredit gewährt. Zudem fallen bei einer Vollfinanzierung Risikoaufschläge und sehr hohe Raten an, weswegen es nur für Personen mit einem hohen und absolut gesicherten Einkommen relevant ist.

Möglichkeiten zur Förderung

Häuslbauer sollten sich auf keinen Fall mögliche Förderungen auf Bundes- oder Landesebene entgehen lassen. In Österreich kann man um eine Wohnbauförderung ansuchen, das kann den Kreditbedarf senken. Neben der Familienförderung ist die Wohnbauförderung speziell für jüngere Familien sehr interessant.

Entscheidet man sich sein Eigenheim durch erneuerbare Energien aufzuwerten, wird dies ebenfalls mit günstigeren Krediten und Förderungen unterstützt. Da es eine Vielzahl an Förderungsmöglichkeiten gibt, empfiehlt es sich diese mit seinem Kreditberater ausgiebig zu besprechen.

Der mögliche Anspruch und die Höhe der Förderung ist abhängig von mehreren Faktoren, diese wären:

  • die Anzahl der Personen
  • das monatliche Einkommen
  • die Bauweise
  • die Wohnnutzfläche
  • die Verbesserung des Energie- und Heizwärmebedarfs
  • die Investitionen in erneuerbare Energien, zum Beispiel durch eine Solaranlage oder Wärmepumpen
  • die Barrierefreiheit bzw. behindertengerechte Baumaßnahmen
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Was kann ich mir überhaupt finanzieren?

Bevor man mit einer Bank oder mit seinem Kreditberater in Kontakt tritt, sollte man sich schon grundlegende Gedanken zur Finanzierung machen. Man sollte sich schon überlegen, wie viel Geld man monatlich zur Verfügung hat und für einen Baukredit überhaupt ausgeben kann.

Dabei sollte man unbedingt vorausschauend denken, da es sich bei dem Kredit um eine langfristige Zahlungsverpflichtung handelt, und man zu jedem Zeitpunkt während der Laufzeit in der Lage sein muss, seinen Kredit zu finanzieren.

Man sollte sich folgende Fragen stellen und ehrlich beantworten:

  • Welche Einnahmen und Ausgaben habe ich monatlich?
  • Wie sicher sind meine monatlichen Einnahmen, habe ich diese auch noch in 10, 20 oder 30 Jahren?
  • Befinde ich mich in einem sicheren Familienverhältnis?
  • Möchte ich mit meinem Partner tatsächlich zu zweit finanzieren?
  • Welche Sicherheiten habe ich?
  • Was mache ich im Falle eines Jobverlusts, Krankheit oder Unfällen?
  • Welche anderen Dinge möchte ich mir und meiner Familie in den kommenden Jahren noch finanzieren?

Entscheidend bei der Finanzierungsplanung ist also das Familien-Nettoeinkommen. Legt man fest, wie viel Geld man monatlich zur Tilgung der Kreditraten aufbringen kann, sollte man so rechnen, dass man sich nicht zu sehr einschränken muss. Die Haushaltsrechnung muss über einen langen Zeitraum Bestand haben und sollte daher einen realistischen Überblick über Einnahmen und Ausgaben verschaffen.

Es sollte daher nie das Maximum der monatlichen Rücklagen ausgeschöpft werden.

Experten raten daher, etwa ⅔ des Überschuss für die Zahlung des Kredits einzuplanen. Im Falle von unerwarteten Ereignissen wie Reparaturen, Jobverlust oder andere außergewöhnlichen Ausgaben ist man dann vor einer möglichen Zahlungsunfähigkeit geschützt.

Bedarf der Finanzierung berechnen

Um den tatsächlichen Finanzierungsbedarf zu ermitteln, gilt es nicht nur reinen Baukosten zu berücksichtigen, auch andere Punkte dürfen bei der Finanzierung auf keinen Fall vernachlässigt werden.

Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus:

  • dem Kaufpreis des Grundstücks
  • dem Kostenvoranschlag der Baukosten plus 20 % an Mehrkosten
  • der Grunderwerbssteuer
  • den Fertigstellungskosten
  • den Eintrag vom Eigentumsrecht
  • den Kaufvertrag
  • die Maklerprovision

Es handelt sich hierbei um grundlegende Kosten, im Zuge der Planung und des Baus können jedoch noch weitere Kosten auf den Häuslbauer zukommen, wie beispielsweise die Kosten von Beratungsgesprächen mit Architekt, Bank oder Berater.

Kredit berechnen mit dem Kreditrechner

Wie hoch die Kreditsumme und die Konditionen der Finanzierung sein können, lässt sich zunächst grob durch einen Kreditrechner einschätzen. Da viele unterschiedliche Szenarien und Kostenfallen berücksichtigt werden müssen, darf man sich jedoch nicht ganz auf den Rechner verlassen, sondern ihn nur als Anhaltspunkt zur Einschätzung verwenden und im Anschluss mit einem Experten die tatsächlichen Kosten planen.

Ein Rechner berücksichtigt folgende Punkte:

  • die Einnahmen und Ausgaben
  • die Kreditzinsen, Sparzinsen und Zinseszinsen
  • die Bankspesen
  • die Laufzeit
  • die möglichen Sondertilgungen

Zins und Tilgung beim Baukredit

Bei einem klassischen Baukredit, handelt es sich in der Regel um einen Annuitätenkredit der Bank. Dessen Höhe der monatlichen Raten bleibt während der ganzen Laufzeit der Sollzinsbindung gleich.

Es ändert sich jedoch im Laufe der Zeit das Verhältnis der Zinsen und der Tilgung. Das begründet sich darauf, dass man von Beginn an einen kleinen Teil des Darlehens tilgt. Das reduziert die Restschuld und die damit verbundene Zinslast. Innerhalb der Monatsrate bleibt daher im Laufe der Zeit immer mehr Platz für den Tilgungsanteil.

Beispiel der Zinsen und der Tilgung:

Es wird ein Baukredit über 150.000 Euro zu einem Zinssatz von 3% und einem Tilgungsanteil von 2% jährlich vereinbart. Die Monatsrate beträgt demnach 625 Euro.

Die erste Rate enthält dementsprechend 375 Euro an Zinsen und 250 Euro der Tilgung. Durch die stetige Tilgung reduziert sich im Laufe der Zeit der Schuldenstand und die Summe der Zinsen.

Nach 10 Jahren beträgt der Zinsanteil nur mehr 288,50 Euro. der Anteil der Tilgung hingegen steigt in der Monatsrate auf 336,50 Euro.

Wie lang soll eine Sollzinsbindung sein?

Der monatliche Zinsanteil ist abhängig vom vereinbarten Zinssatz. Bei einem Annuitätsdarlehen sollte hierbei ein Zinsrisiko einkalkuliert werden. Nach Auslauf der ersten Zinsbindung resultiert ein höherer Gesamtaufwand aus einer Erhöhung des Zinssatzes.

Abhängig von der Marktzinssituation und der persönlichen finanziellen Lage können Zinsen zwischen fünf und 20 Jahre festgelegt werden.

Die Laufzeit der Finanzierung

Möchte man relativ schnell wieder schuldenfrei sein, sollte man sich für eine kurze Kreditlaufzeit entscheiden, diese beträgt in der Regel etwa zehn Jahre.

Eine kurze Laufzeit wird meist mit geringeren Zinskosten belohnt. Man sollte sich jedoch nur für eine kurze Laufzeit entscheiden, wenn man die hohen monatlichen Raten ohne Probleme zahlen kann.
Wählt man eine längere Laufzeit, so wird der Kredit als teurer, da man über längere Zeit Zinskosten zahlen muss.

Günstige Baukredite verfügen im Vergleich also übere kürzere Laufzeiten.
Übliche Laufzeiten eines Kredits liegen zwischen 20 und 30 Jahren.

Was muss man vor, während und nach einem Baukredit beachten?

Als Fazit kann man wohl behaupten, dass es sich bei der Wahl der richtigen Finanzierung um ein äußerst komplexes und breit gefächertes Thema handelt.

Plant man in Zukunft eine Immobilie zu bauen, sollte man einige Jahre im Voraus auf seine Finanzen achten, diese können Auswirkungen auf Kreditwürdigkeit haben. Man sollte sein Girokonto konstant im Plus halten und dieses wenn möglich nicht überziehen.

Um das notwendige Eigenkapital aufbringen zu können, wenn es so weit ist, sollte man schon einige Jahre vor der Planung mit dem Sparen beginnen. Je mehr Geld man zur Verfügung hat, desto besser.
Auch der Abschluss eines Bausparvertrags kann helfen. Auch wenn es sich um niedrige Sparbeträge handelt, kann es sich positiv auf die Finanzierung auswirken.

Ebenfalls sollte man sein Einkommen so gut wie möglich sichern, und dafür sorgen, dass dieses über Jahre hinweg Bestand hat.

Planung, Recherche und Beratung sollten vor der Inanspruchnahme die größte Rolle spielen. Man sollte hierbei weder Zeit noch Kosten scheuen, diese eingeplanten Kosten können weitere unerwartete im Anschluss vermeiden.

Bei der Beratung sollte man auf geschulte, unabhängige Experten setzen, die mit ihrem Know-How und ihrer Erfahrung die optimale Ansprechperson für die richtige Finanzierung sind.

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Im Zuge der Beratung und Planung sollten Kosten und Förderungen behandelt werden. Banken, Konditionen und Förderungen sollten umfassend verglichen werden. Ein Haushaltsplan, der die nächsten Jahre standhält, rundet die Planung ab.
Im Anschluss kann man informiert in die Bauphase starten. In dieser sollten bei korrekter Planung keine oder nur geringe unerwartete Kosten aufkommen.

Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Texten von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

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Der Artikel wurde sorgfältig recherchiert. Dennoch kann keine Haftung für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Inhalte und weiterführenden Links übernommen werden.

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