Die optimale Baufinanzierung – so finden Sie die besten Konditionen

Bevor man sich endlich an den Bau des eigenen Traumhauses machen kann, gilt es sich damit zu beschäftigen, welche Finanzierungssumme grundsätzlich leistbar, und zu welchen Konditionen sie bei welchem Kreditinstitut zu haben ist. Worauf man auf der Suche nach der passenden Baufinanzierung den Blick legen sollte, kann hier nachgelesen werden.

Eigenkapital in der Baufinanzierung

Ganz ohne Eigenkapital geht es nicht. Und das ist auch gut so. Das lehrt uns schon die Vergangenheit. Es gab nämlich schon einmal eine Zeit, in der ein Hausbau ohne Eigenkapital keine Seltenheit war. Die Vollfinanzierung führte verhältnismäßig oft zu Zahlungsunpässlichkeiten, im schlimmsten Fall verloren Kreditnehmer ihre Häuser oder ihre Eigentumswohnungen wieder.

Gegenwärtig werfen Banken vermehrt einen Blick auf die Höhe des Eigenkapitals. Beträgt diese 10-20 Prozent des Kaufpreises, sind die meisten Institute schon zufrieden. Wer sich die besten Konditionen sichern möchte, der sollte jedoch 30 Prozent Eigenkapital oder mehr aufbringen können.

Achtung: Die Eigenkapitalquote wird nicht anhand des Kaufpreises berechnet, sondern auch inklusive aller Nebenkosten. Diese betragen rund 10% und sollten als Mindestteil aus Eigenmittel bezahlt werden können.

Auch heute werden vereinzelt noch Baukredite ohne Eigenkapital vergeben. Wer sich jedoch darauf einlässt, ein Haus ohne Eigenkapital zu bauen oder zu kaufen, muss sich auch auf einen höheren Zinssatz einstellen; der Kreditgeber übernimmt ein erhöhtes Risiko nicht einfach ohne Gegenleistung.In diesen Fällen haben Kreditnehmer mit deutlichen Aufschlägen zu rechnen. Meist stimmen dem Banken auch nur dann zu, wenn die Bonität ansonsten ausgezeichnet ist.

Die richtige Höhe der Finanzierungssumme

Viele Häuslbauer nehmen ein Darlehen unter dem Motto „Alles nehmen was geht“ auf. Das ist einer der Fallstricke, die man besser vermeidet, denn es geht im Leben schließlich um mehr als nur um das Haus.

Wer denkt, er könne sich 25 Jahre oder mehr einschränken, nur um sich das absolute Traumhaus leisten zu können, der wird spätestens dann von seinem Vorhaben abkommen wollen, wenn die ersten Elektrogeräte wie etwa die Waschmaschine kaputtgehen.

Ein Leben nur für das Haus ist einfach nicht erstrebenswert. Daher ist es vorteilhaft, sich Gedanken darüber zu machen, worauf man beim Bau seines Traumhauses verzichten kann. Denn eine niedrige Finanzierungssumme bringt immer auch eine niedrigere Monatsrate mit sich.

In diesem Rahmen ist auf die Haushaltsrechnung nicht zu vergessen. Sie gibt Aufschluss darüber, welche monatliche Rate man sich als Familie ohne große Einschränkungen leisten kann. Die Klarheit über die monatliche Belastung führt im nächsten Schritt zur Klarheit über die Finanzierungssumme.

Wer will, versucht sich zu diesem Zweck an einem der vielen Kreditrechner, die hierzu im Internet angeboten werden.

Welche Finanzierungsform ist die Richtige?

Bei der Baufinanzierung gibt es zwei populäre Formen, wobei eine davon derzeit im Beliebtheitsranking weit vorne liegt. Die meisten Menschen entscheiden sich für den klassischen Bankkredit. Die Zinsen werden hier am 3 Monats Euribor plus dem sogenannten Bankenaufschlag berechnet.

Die zweite Variante ist das Bauspardarlehen. Vor einigen Jahren, vor der Niedrigzinsphase in der wir uns befinden, war diese Finanzierungsform deutlich beliebter. Der Vorteil war der Zinskorridor. Also eine Zinsunter- und obergrenze. Die Obergrenze liegt klassisch bei 6%. Die Untergrenze bei 3%. Da jede Bankenfinanzierung derzeit günstiger als die Zinsuntergrenze des Bauspardarlehens ist, haben sich die Bausparkassen aber neue Modelle einfallen lassen, die ganz ähnlich einer Bankenfinanzierung mit einem variablen Zinssatz plus einer definierten Fixzinsphase ausgestattet sind.

Insofern entscheidet hier die endgültig angebotene Kondition darüber, welche Variante die beste ist. Hier kann man mit Banken verhandeln, was den Zinsaufschlag betrifft bzw. werden hier die Konditionen nach Bonität vergeben, während bei Bausparkassen jeder Kunde das selbe Angebot erhält.

Fix oder variabel verzinst?

Grundsätzlich gilt: je länger die Fixzinsphase desto höher der Bankenaufschlag. Die Sicherheit, die man sich mit einem Fixzinskredit nach Hause holt, lässt sich die Bank nämlich ebenfalls bezahlen. Dafür genießt man aber jahrelange Planungssicherheit.
Im Gegensatz dazu ist ein variabel verzinster Kredit an den Referenzzinssatz (EURIBOR) gebunden. Sein Zinsniveau ändert sich regelmäßig, die monatlichen Raten sind aber gerade in Niedringzinsphasen sehr attraktiv.

Der Angebotsvergleich

Nicht zu vernachlässigen ist der Unterschied am heimischen Finanzierungsmarkt. Egal ob Bearbeitungsgebühren, Kontoführungsgebühren, Bankenaufschlag, und viele weitere Aspekte sind

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nicht einfach zu vergleichen. Zwischen niedrigster und höchster Rate können bei identischen Daten durchaus 50% und mehr liegen. Um hier sicher zu gehen, ein gutes Angebot zu unterzeichnen, lohnen sich unabhängige Finanzierungsportale wie immobilie-finanzieren.at.

Die Finanzierungsspezialisten der Portale handeln bankenunabhängig und im Sinne des Kunden. Die Kosten für deren Einsatz werden direkt von der Bank im Zuge der Bearbeitungsgebühr übernommen, so dass diese ohne zusätzliche Kosten für den Kunden arbeiten.

Kreditrechner nutzen um Zinsen zu vergleichen

Um die Baufinanzierung erstmalig durchzurechnen lohnt es sich, einen Finanzierungsrechner zu nutzen. So kann man sich einen ersten Überblick über die persönlichen Möglichkeiten machen.

Dabei sollte man die gewünschte Finanzierungssumme auch einmal mit 4,5% oder 6% Zinsen zu berechnen und sich zu überlegen, bis zu welchem Zinsanstieg die Rate leistbar bleibt. So fällt es leichter, die beste Laufzeit und höchste leistbare Rate herauszufinden.

Die richtige Laufzeit wählen

Apropos Laufzeit: viele Immobilienfinanzierer möchten den Kredit verständlicherweise so schnell wie möglich abbezahlen, um Zinsen zu sparen. Das ist vom Rechenansatz her auch richtig, ist aber nicht die sicherste Methode.

Wer sich hingegen die längst mögliche Laufzeit aussucht, hat am Papier zwar höhere Zinskosten (je länger das Kapital bei der Bank nicht zurückgezahlt wird, desto länger fallen Zinsen an) aber den Vorteil, die kleinst mögliche Rate zu erhalten.

Sondertilgungen sind lt. gesetzlicher Regelung jederzeit möglich, außer bei Fixzinsphasen. Daraus resultierend wäre eine ideale Variante die der längsten Laufzeit, bei der aber zusätzlich in sicher Anlageformen angespart wird (der monatliche Anteil, den man bei kürzerer Laufzeit gezahlt hätte).

Gerät man nun während der Kreditlaufzeit in finanzielle Notlage, kann man auf den aufgebauten Sicherheitspolster zurückgreifen. Das kann Arbeitslosigkeit oder Krankheit genauso sein, wie unvorhergesehen Ausgaben.

Die Hausbank vergleichen

In der heutigen Zeit eigentlich schon fast nicht mehr erwähnenswert. Wir vergleichen doch alle bevor wir kaufen, oder nicht? Leider ist die Antwort nicht ganz so einfach. Viele Menschen verlassen sich noch immer allein auf ihre Hausbank, wenn es um eine Baufinanzierung geht.

Aber schon des Öfteren ist die Treue so manch eines Bankkunden nach hinten losgegangen. Besser daher Angebote vergleichen oder vergleichen lassen, als sich später zu ärgern. Der Unterschied in einem halben Prozent Zinsen auf 30 Jahre kann leicht in den Preisbereich eines Mittelklassewagen gehen.

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Mario Schantl

Mario Schantl

Mario Schantl kann bereits jahrelange Erfahrung in der Finanz- und Immobilienbranche aufweisen. Als Gründer der OPTIFIN und Geschäftsführer einer Agentur hat er tagtäglich mit den Themen Immobilienfinanzierung und Finanzen zu tun. Er betreut und erstellt daher die Inhalte zu diesen Themen.

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