Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze
  • Eine Baufinanzierung ist eine Kreditaufnahme um den Kauf oder Bau einer Immobilie zu finanzieren.
  • Um zu ermitteln wie viel Kreditrate man sich leisten kann sollte man eine genaue Haushaltskalkulation durchführen.
  • Die Neuerrichtung und Sanierung von Wohnraum werden in Österreich mit verschiedenen Förderungen unterstützt.

Die Baufinanzierung wird auch Wohnbaufinanzierung genannt. Damit gemeint ist eine Kreditaufnahme, um den Ankauf bzw. die Errichtung einer Wohnimmobilie zu finanzieren. In der Regel wird dazu ein Hypothekarkredit abgeschlossen. Bei einem solchen lässt sich die Bank zu ihrer eigenen Absicherung mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eintragen. Kann der Kreditnehmer später seine Ratenzahlungen nicht mehr leisten, weil er etwa in finanzielle Schwierigkeiten gerät, hat die Bank durch diese Hypothek die Möglichkeit, die Immobilie zu verwerten, um den offenen Kreditbetrag wieder auszugleichen.

Der Abschluss einer Baufinanzierung ist eine weitreichende Entscheidung mit vielen Optionen und Dingen, die man beachten muss. In diesem Artikel erhalten Sie dazu einen kompakten Überblick.

Konditionen

Durch die grundbücherliche Eintragung eines Pfandrechts ist ein Wohnbaukredit für die Bank eigentlich eine recht sichere Angelegenheit. Daher sind die dafür verrechneten Zinssätze vergleichsweise gering – wenn man sie etwa mit jenen eines Konsumkredits vergleicht.

Die besten Konditionen für Ihre Baufinanzierung erhalten Sie, wenn Sie sich von Experten beraten lassen und mehrere Angebote vergleichen.

Zur Berechnung berücksichtigt die Bank die Bonität der Kunden. Diese ist eine Maßzahl für das Risiko der Bank. Mit dieser wird bewertet, wie hoch die Wahrscheinlichkeit eines Kreditausfalls ist.

Je besser die Bonität und je niedriger die Ausfallswahrscheinlichkeit, desto geringer fällt der Zinssatz aus. Dieser wird normalerweise als Aufschlag auf den europäischen Referenzzinssatz Euribor angegeben. Auch ein höherer Eigenmittelanteil wirkt sich positiv auf die Kondition aus. Dieser sollte zumindest bei 20 bis 30 Prozent liegen.

Beim gebräuchlichen Annuitätendarlehen enthält die monatliche Rückzahlungsrate sowohl die Tilgung der Schuld als auch die Zinsen für das aushaftende Kapital. Eher selten kommen andere Rückzahlungsvarianten zur Anwendung. Beispielsweise solche mit niedrigeren Raten zu Beginn. Der Rückzahlungsbetrag für die Baufinanzierung steigt hier im Laufe der Zeit stufenweise an. Dieses Modell ist geeignet, wenn man davon ausgehen kann, dass das Einkommen bzw. die Rückzahlungsfähigkeit in den kommenden Jahren höher werden, weil etwa Gehaltssteigerungen erwartet werden oder das Familieneinkommen nach einer Baby-Pause wieder größer wird.

Es gibt auch die Option, am Anfang nur die Zinsen zu begleichen und erst im Laufe der Zeit mit der Rückzahlung des ausstehenden Kapitals zu beginnen. Das kann dann sinnvoll sein, wenn man aktuell geringere Einkünfte hat und in absehbarer Zeit die Rückzahlungsfähigkeit steigt. Manchmal wird diese Variante mit dem Start in die Selbstständigkeit in Verbindung gebracht. D.h., wenn man gerade ein Unternehmen gegründet hat und die Einkünfte noch nicht sicher abschätzbar sind und sich gleichzeitig in das Abenteuer Baufinanzierung stürzt.

Aber ehrlich gesagt, ist das bei den Banken nicht ganz so gerne gesehen. Diese Kombination aus zwei Risiken (Hausbau und Selbständigkeit) führt entweder zu schlechten Konditionen, hohen Anforderungen an die zu erbringenden Sicherheiten oder überhaupt einer Finanzierungsabsage.

Für die Angabe des Zinssatzes gibt es zwei Varianten: den Nominalzinssatz und den Effektivzinssatz. Beim Vergleich unterschiedlicher Angebote muss man daher darauf achten, dass man nicht Äpfel mit Birnen vergleicht. Es empfiehlt sich, jeweils den Effektivzinssatz für einen Vergleich heranzuziehen. Dieser beinhaltet nämlich auch die anfallenden Nebenkosten der Kreditvergabe.

Fix oder variabel?

Der Zinssatz ist der wesentlichste Aspekt der Finanzierungskosten. Wohnbaufinanzierungen werden mit fixen oder variablen Zinsen vergeben. Variabel bedeutet eine regelmäßige Anpassung an die Schwankungen des Euribor.

Steigen die Zinsen, steigt die monatliche Rate für die Baufinanzierung. Sinken die Zinsen, wird auch die Rate günstiger.

Ein fixer Zinssatz – für die ersten Jahre oder für die gesamte Laufzeit – gibt zwar Sicherheit, weil man die künftigen Kreditraten kennt, die Konditionen liegen aber etwas über den variablen Angeboten, weil die Nichtanpassung an den Euribor ein Risiko für die Bank darstellt.

Fixzinsangebote kommen dann teuer, wenn die Zinsen während der Laufzeit sinken. Wenn man etwa vor zehn Jahren einen Kredit mit fixer Verzinsung aufgenommen hat – unter der Annahme, dass die Zinsen nicht viel niedriger fallen können – dann hatte man in der Zwischenzeit häufiger Grund, sich zu ärgern. Mit der variablen Variante wäre man wesentlich günstiger gefahren und hätte von den historischen Tiefstständen am Zinsmarkt profitiert.

Für eine Baufinanzierung kann man auch eine Zinssatzobergrenze vereinbaren. Aber auch diese führt zu höheren Kosten. Entweder über einen höheren Zinssatz oder über eine zusätzliche Absicherungsgebühr.

Eine automatische Zinssatzobergrenze von sechs Prozent gibt es für Bauspardarlehen bei einer der vier österreichischen Bausparkassen. Allerdings besteht für eine Bausparfinanzierung auch ein Mindestzinssatz von 1,9 Prozent. Dennoch gehören die Bauspardarlehen zu den beliebtesten Finanzierungsformen in Österreich. Die maximale Höhe eines Kredits bei einer Bausparkasse beträgt 220.000 Euro je Person, und auch diese Darlehensforderung wird in Form einer Hypothek ins Grundbuch eintragen. Bei gleichzeitiger Wohnbauförderung fällt für die Grundbucheintragung aber keine Gebühr an.

Fest steht, dass niemand die künftige Zinsentwicklung mit absoluter Sicherheit voraussagen kann. Und das sollte auch nicht die Aufgabe eines Häuselbauers und Kreditnehmers sein. Lassen Sie sich von einem kompetenten und unabhängigen Experten beraten. Der wird ihnen zeigen, welche Variante der Baufinanzierung zu Ihren individuellen Umständen passt. Außerdem sollte man sich dabei unterstützen lassen, die verschiedenen Bankkonditionen bzw. Bezeichnungen dafür und die unterschiedlichen, oft verwirrenden Produktnamen der einzelnen Banken untereinander vergleichbar zu machen.

Nebenkosten, Puffer und was kann ich mir leisten?

Bei der Kreditsumme darf man sich nicht ausschließlich vom Kaufpreis der Immobilie leiten lassen. Rund zehn Prozent Nebenkosten (Grundbuch, Notar, Makler, etc.) und etwa 20 Prozent Puffer für unerwartete Kosten sollten berücksichtigt werden. Viele Bau- und Renovierungsprojekte werden am Ende teurer als zu Beginn gedacht.

Bei der Ermittlung der leistbaren Kreditrate ist eine genaue Haushaltskalkulation anzustellen. Dabei muss man tatsächlich sehr sorgfältig vorgehen, damit auch keine laufenden Kosten (z.B. solche die nur quartalsweise oder jährlich anfallen) vergessen werden.

Bedacht werden muss auch, dass Zinsen in Zukunft steigen können; auch ein Einkommensverlust oder außergewöhnliche Aufwände müssen verkraftbar sein. Weder der Bank noch dem Kreditnehmer ist gedient, wenn vom laufenden Familienbudget nichts mehr übrigbleibt, weil das Auto oder die Waschmaschine kaputt geworden sind.

Die Haushaltsrechnung für die Baufinanzierung kann man händisch anstellen – besser ist es allerdings, auf spezielle Softwareprodukte zurückzugreifen, die die erwartbaren Aufwände und die mögliche Höhe einer künftigen Kreditrate aus den vergangenen Umsätzen des Girokontos berechnen können.

Ebenso kann man hier verschiedenen Szenarien berechnen. Beispielsweise einen „Worst Case“ mit hohen Zinsen, einem sinkenden Einkommen und steigenden monatlichen Fixkosten. Oder einen „Best Case“ mit weiterhin niedrigen Zinsen und abnehmenden Belastungen.


 

Oft wird argumentiert, dass die künftige Kreditrate für die Baufinanzierung zumindest den bisherigen Mietkosten entsprechen darf. Das kann zwar als erste Richtschnur dienen, greift aber für eine Gesamtbetrachtung sicherlich zu kurz. Als Eigentümer hat man nämlich Verpflichtungen, die ein Mieter nicht kennt. Dabei geht es vor allem um Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen an einer Immobilie, die zusätzlich das Haushaltsbudget belasten.

Ein einfaches Beispiel einer Baufinanzierung

Infografik Beispiel-Baufinanzierung

Ergibt bei einer Laufzeit von 25 Jahren und einem Zinssatz von 1,25 Prozent eine monatliche Rate von rund 1.000 Euro.

Zwischenfinanzierung

Bei manchen Projekten macht eine Zwischenfinanzierung Sinn. Diese wird von Banken oftmals in Form eines „Wohnbaukontos“ angeboten. Auf einem solchen wird häufig die vereinbarte Kreditsumme bereitgestellt, damit Zahlungen für den Bau abgewickelt werden können. Tätigt man diese Auszahlungen nach Baufortschritt – also, wenn eine bestimmte Leistung etwa durch den Bauträger erbracht ist – sichert man sich zusätzlich ab. Nach Fertigstellung wird das Wohnbaukonto in einen Hypothekarkredit umgewandelt.

In der Praxis wird so ein Wohnbaukonto beispielsweise eingesetzt, wenn eine neue Wohnung bzw. ein neues Haus finanziert werden sollen und eine bestehende Immobilie erst später verkauft wird. Mit dem Verkaufserlös wird der negative Saldo am Wohnbaukonto teilweise ausgeglichen und der offene Rest wird in einen Kredit übertragen, der dann monatlich abbezahlt wird.

Diese Art der Zwischenfinanzierung ist auch dann sehr gut einsetzbar, wenn man sich in der Planung oder Bauphase befindet und den exakten Kapitalbedarf noch nicht kennt.

Beachtens- und Wissenswertes

  • Die Baufinanzierung ist oft die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben eines Menschen. Lassen Sie sich unbedingt von unabhängigen Experten beraten!
  • Das gilt auch für Wert und Zustand der in Frage kommenden Immobilie. Auch hier muss ein Sachverständiger zu Rate gezogen werden.
  • Eine lange Kreditlaufzeit senkt die monatliche Belastung. Steigt der finanzielle Spielraum kann vorzeitig getilgt werden. Dabei unbedingt im Kreditvertrag verankern lassen, dass außerordentliche Tilgungen ohne Gebühren möglich sind. Der Länge der Kreditlaufzeit sind allerdings auch Grenzen gesetzt. Banken legen üblicherweise ein Alterslimit fest, bis zu dem eine Baufinanzierung wieder abbezahlt sein muss. Das Limit kann beim Pensionsantritt (65 Jahre) liegen, oder aber auch bei 70 oder 80 Jahren.
  • Eine Wohnbaufinanzierung wird häufig von einem (Ehe-) Paar gemeinsam abgeschlossen. Man muss nicht gleich vom absolut negativsten Szenario ausgehen, aber man kann auch sinnvoll vorbeugen. Im Fall, dass ein Partner vor Ablauf der Kreditlaufzeit stirbt, sollte der andere nicht allein die Restschuld tragen müssen. Eine einfache und günstige Ablebensversicherung schafft hier Sicherheit.
  • Neben der Hypothek bzw. der Eintragung eines Pfandrechts ins Grundbuch kann die Bank auch weitere Sicherheiten vom Kreditnehmer verlangen. Das könnte etwa eine (stille) Gehaltspfändung sein oder die Verpfändung bestehender Versicherungen.

Förderungen

Die Neuerrichtung und Sanierung von Wohnraum werden in Österreich mit verschiedenen Förderungen unterstützt. Die bekannteste dabei ist die Wohnbauförderung der Bundesländer. Diese gewähren entweder ein besonders günstiges Darlehen, helfen mit Annuitäten- und Zinsenzuschüssen bei der Rückzahlung eines Kredites oder geben einen einmaligen, nicht rückzahlbaren Baukostenzuschuss. In jedem Bundesland gelten andere Bestimmungen – und das nicht nur in der Höhe der Förderung, sondern auch bei den Einkommensgrenzen sowie bei der Art der Förderung.

Jedenfalls kann das ein interessanter Aspekt sein, der eine mögliche Wohnbaufinanzierung zusätzlich attraktiv macht. Darüber hinaus gibt es Förderungen für Sanierungen zur Steigerung der Energieeffizienz oder für den Einsatz nachhaltiger Energiequellen. Auch der Einbau von Alarm- und Sicherheitssystemen oder der Umbau zum barrierefreien Wohnraum können gefördert werden. Die richtigen Tipps holen Sie sich am besten von einem Experten. Der kann Ihnen sicherlich einen Weg durch den heimischen „Förderdschungel“ weisen.

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Mario Schantl

Mario Schantl

Mario Schantl kann bereits jahrelange Erfahrung in der Finanz- und Immobilienbranche aufweisen. Als Gründer der OPTIFIN und Geschäftsführer einer Agentur hat er tagtäglich mit den Themen Immobilienfinanzierung und Finanzen zu tun. Er betreut und erstellt daher die Inhalte zu diesen Themen.

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