Wohnkredit


Die meisten privaten Immobilienkäufe oder Hausbauprojekte werden in Österreich mit einem Wohnkredit finanziert. Der Begriff Wohnkredit sagt nichts über die Finanzierungsform aus, sondern bezeichnet lediglich den Zweck. Es stehen nämlich verschiedene Optionen zur Auswahl, wenn man sich ein neues Zuhause schaffen möchte. Wir zeigen hier auf, welche Möglichkeiten ein Wohnkreditnehmer hat, was es zu beachten gibt und welche Besonderheiten die Finanzierung beim Hausbau auszeichnet.

Das Wichtigste in Kürze
  • Als Wohnfinanzierung infrage kommen: das Bauspardarlehen, der Hypothekarkredit und der Generationenkredit.
  • Alle haben gemein, dass der Finanzierungspartner mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen wird.
  • Als Kreditnehmer muss man sich zwischen fixer und variabler Verzinsung entscheiden.
  • Der Wohnkredit beim Hausbau wird in Etappen ausbezahlt.
  • Eine weitere Besonderheit beim Bau ist die Notwendigkeit eines Puffers, weil die Budgets immer überzogen werden.

KREDITRECHNER
RATE BERECHNEN
FINANZIERUNGSSUMME BERECHNEN
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EUR
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EUR
Laufzeit
Jahre
10
25
40
Jahre
Zinssatz (p.a.)
%
0,5
2,75
5
%
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EUR
UNVERBINDLICHE ANFRAGE STELLEN
Repräsentatives Rechenbeispiel
Kreditvertrag mit einem Kreditbetrag von EUR 200.000,- besichert mit einer Hypothek Laufzeit 30 Jahre | Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

Gesamtkreditbetrag (tatsächlicher Auszahlungsbetrag) EUR 192.227,-
Kreditlaufzeit 30 Jahre = 360 Monate
Sollzinssatz 1,125 % p.a.*)
Bearbeitungsspesen EUR 6.000,- **)
Grundbucheintragungsgebühr EUR 2.880,- ***)
Monatliche Kreditrate EUR 656,25
Effektiver Jahreszinssatz 1,400%
Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

*) Kondition: abhängig von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung.
**) Einmalig 3% vom Kreditnominale.
***) Einmalige Gebühr: 1,2% vom Kreditnominale zzgl. 20% Nebengebührensicherung. Der Kreditvertrag ist durch ein grundbücherliches Pfandrecht zu besichern. Stand: 1. November 2017

Der Zinssatz für die individuellen Finanzierungsprojekte von mehr als 50% der Realfinanz Kunden läge unter Berücksichtigung der zu Grunde liegenden Sollzinsbindung und Annahmen aktuell bei 1,125% p.a. Sollzinssatz bzw. 1,400% p.a. effektiver Jahreszinssatz. Die Ermittlung des effektiven Jahreszinssatzes erfolgte mit folgenden Parametern: Rückzahlung in 360 monatlichen Pauschalraten; 3% Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung des nominalen Kreditbetrages; Grundbuchseintragungsgebühr 1,2% vom Kreditnominale zzgl. Nebengebührensicherstellung, Schätzgebühr EUR 399,00; Beurkundungsgebühr EUR 450,00 (gibt es eigentlich fast nirgendwo mehr); Legitimationsentgelt EUR 90,00; Abfrage KSV und GB Auszug je € 28,00. Sämtliche Werte in der Berechnung verstehen sich als unverbindliche Richtwerte und sind von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung abhängig.

Bevor man sich um einen Wohnkredit bemüht:

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Quelle: bigstockphoto.com – Stockfoto-ID: 193309051 Copyright: Phushutter

Die gängige Vorgehensweise beim Kauf oder Bau einer Immobilie sieht so aus, dass man sich das entsprechende Objekt aussucht und dann zu planen beginnt. In Wirklichkeit aber sollte man das Pferd von hinten aufsatteln. Denn die alles entscheidende Frage beim Kauf einer Wohnung oder beim Bau eines Hauses lautet: Was kann ich mir leisten? Immerhin muss das Projekt auch finanzierbar sein. Dabei spielen zwei ganz wichtige Größen eine Rolle:

  1. Die monatliche Belastung: Man muss erstmal herausfinden, wie hoch die monatliche Rate sein darf. Dafür berechnet man aus dem eigenen Haushaltsbudget, was monatlich für die Rückzahlung des Wohnkredits zur Verfügung steht. Alle netto Einnahmen abzüglich aller Kosten (fix und variabel) ergeben einen Betrag, der für die Annuitäten herangezogen werden kann. Mehr als 30 % des Gesamthaushaltseinkommens sollte der Kredit jedenfalls nicht ausmachen. Wenn man die mögliche monatliche Rate kennt, kann man davon auf den Finanzierungsbetrag hochrechnen. Hier gibt es einen online Rechner, der diese Kalkulation übernimmt:

    https://www.optifin.at/wohnkreditrechner/

  2. Die Eigenmittel: Beim Kauf einer Wohnung oder eines Hauses verlangt die Bank, dass der Kreditnehmer die Nebenkosten selbst trägt. Darüber hinaus will sie noch eine Eigenmittelquote zwischen 10 % und 30 % vom Kaufpreis (oder des Bauprojektaufwands) sehen. Das heißt also, einen Teil der Gesamtkosten muss der Kreditnehmer aus der eigenen Tasche finanzieren.

Erst wenn diese beiden Größen geklärt sind, sollte man sich auf die Suche nach der geeigneten Liegenschaft machen. Im nächsten Schritt kann man direkt mit der Angebotseinholung für die Finanzierung beginnen.

Welche Finanzierungsformen stehen zur Wahl?

Um ein Wohnprojekt zu finanzieren, stehen unzählige mögliche Partner zur Auswahl. Man kann entweder zwischen unzähligen Banken als Partner für den Hypothekarkredit wählen oder aber man entscheidet sich für eine der Bausparkassen, um ein Bauspardarlehen aufzunehmen. Hier ist die Auswahl eingeschränkter, denn es gibt in Österreich nur vier Bausparkassen. Diese sind:

  • Raiffeisen Bausparkasse
  • S-Bausparkasse
  • start:bausparkasse
  • Wüstenrot Bausparkasse

Wir erklären hier die Unterschiede zwischen dem Bauspardarlehen und dem Hypothekarkredit:

Bauspardarlehen
Lange Zeit war das Bauspardarlehen die beliebteste Finanzierungsform der Österreicher, weil es sehr sicher ist. Momentan ist der Hypothekarkredit so günstig, dass das Bauspardarlehen aufgrund der Zins-Ober- und –Untergrenze ein wenig an Attraktivität eingebüßt hat. Sollte aber der EURIBOR in Zukunft wieder steigen, so haben diese Limits natürlich wieder Vorteile. Aktuell sind die Zinsendeckelungen bei 1,25 % und 6 %. Aber abgesehen von den etwas höheren Zinsen zeichnet sich das Bauspardarlehen durch andere Besonderheiten aus:

  1. Ein Bauspardarlehen ist immer gebunden an einen Bausparvertrag. Wer aber noch keinen Bausparvertrag bespart, kann diesen gleichzeitig mit dem Darlehen abschließen. Die sechs benötigten Ansparjahre kann man mit einer Zwischenfinanzierung überbrücken.
  2. Beim Bauspardarlehen können Laufzeiten von bis zu 35 Jahren vereinbart werden. Das ist beim Hypothekarkredit so nicht üblich.
  3. Das Bauspardarlehen wird auch an ältere Häuslbauer oder Immobilienkäufer vergeben. Die Tilgung des Darlehens muss bis zum 95. Lebensjahr passieren. Das ist wesentlich länger als beim Hypothekarkredit, wo meist der Pensionsantritt der gewünschte Tilgungszeitpunkt ist.
  4. Die maximale Summe pro Darlehensnehmer beträgt 220.000 Euro. Das könnte für gewisse Projekte schon knapp werden.

Hypothekarkredit
Der Name Hypothekarkredit leitet sich von der Hypothek ab. Das ist nichts anderes als das Pfandrecht der Bank auf der Immobilie. Allerdings ist der Name insofern irreführend, weil dieses Pfandrecht nicht nur beim Hypothekarkredit als Sicherheit dient. Wir erklären weiter unten noch genauer, was es damit auf sich hat. Der Hypothekarkredit hat weniger gesetzliche Vorgaben als das Bauspardarlehen. Außerdem gibt es dutzende Anbieter, die in Frage kommen für einen Kredit. Die Konditionen wie die Höhe des Kredits oder die Zinsen und die Laufzeit sind von folgenden Faktoren abhängig:

  1. der Bank und deren Geschäftsgebarungen
  2. der Bonität des Kreditnehmers (was auch nicht ganz objektiv zu bewerten ist, weil es kein einheitliches System zur Bewertung der Bonität gibt)
  3. dem Verhandlungsgeschick
  4. dem Bauprojekt oder dem Kaufobjekt.

Konditionen des Wohnkredits

Da der Hypothekarkredit sehr anpassungsfähig ist, waren das schon die signifikantesten Unterschiede zwischen den beiden Finanzierungsformen. Neben den beiden genannten kommt übrigens auch noch der Generationenkredit als Form des Wohnkredits in Frage. Er zeichnet sich dadurch aus, dass er eine tilgungsfreie Finanzierung ist. Das heißt, während der gesamten Laufzeit zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen, und am Ende wird der Kreditbetrag zurückbezahlt. Sinn macht diese Finanzierungsform, wenn man bis zum Ende der Laufzeit mit einem Geldeingang in der Höhe der Kreditsumme rechnet. Da sich die Zinsen immer aus dem noch offenen Restbetrag errechnen, sind die Kosten für diese Wohnkreditart natürlich höher. Dafür bleibt aber die monatliche Belastung sehr niedrig. Laufzeiten von bis zu 40 Jahren sind beim Generationenkredit möglich. Folgende Punkte haben alle Wohnkredite gemeinsam:

Sicherheiten
Wie oben schon erwähnt, ist der Hypothekarkredit nicht die einzige Wohnfinanzierung, bei der die Bank ins Grundbuch eingetragen wird. Das haben alle Immobilienkredite gemeinsam. Das so genannte Pfandrecht der Bank besagt, dass die Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers (nach entsprechenden Fristen und Eintreibungsversuchen) die Immobilie an sich nehmen und verkaufen darf, um aus dem Erlös die noch offenen Verbindlichkeiten zu decken.

Fixe oder variable Verzinsung
Bei jedem Wohnkredit hat der Kreditnehmer die Wahl zwischen fixer oder variabler Verzinsung. Der Unterschied ist leicht erklärt: Der Fixzinskredit bleibt auf dem vertraglich festgehaltenen Zinsniveau – zumindest für einen gewissen Teil der Laufzeit. Denn Banken vergeben langfristige Kredite – wie Wohnkredite nun mal sind – nur mit einer sogenannten Fixzinsperiode. Nach Ablauf dieser Periode (bis zu 15 Jahre sind dafür möglich) wird auch der Fixzinskredit wie ein variabel verzinster behandelt. Die variable Verzinsung wiederum bedeutet, dass sich der Zinssatz mit dem EURIBOR auf und ab bewegt. Man kann also im Vorfeld nicht sagen, wie teuer oder günstig er wird. Bei Vertragsabschluss ist der Zinssatz vom variablen Kredit niedriger als der vom Fixzinskredit, weil der Kreditnehmer da selbst das Risiko des Zinsanstiegs trägt. Doch niemand weiß, wie der EURIBOR sich auf eine lange Laufzeit entwickeln wird. Günstige variable Kredite sind in der aktuellen Niedrigzinsphase schon mit einem Sollzins von 0,5 % möglich, fix verzinste bekommt man ab 1,25 %. Natürlich sind diese Zinssätze aber stark abhängig von der Bonität des Kreditnehmers.

Die richtige Laufzeit
Auch über die richtige Laufzeit sollte der Kreditnehmer sich rechtzeitig Gedanken machen. Am besten ist es, man setzt die Laufzeit so lange wie möglich an. Denn eine längere Laufzeit bedeutet auch niedrigere monatliche Raten. Selbst wenn man sich in der momentanen Situation höhere Raten leisten könnte, macht es Sinn, diese niedrig zu halten. Denn das finanzielle Pouvoir kann sich schnell ändern und mit niedrigen Raten ist man auf der sicheren Seite, selbst wenn sich ungeplant oder auch geplant die Lebensumstände ändern. Wer schlau ist, legt einfach jenen Betrag zur Seite, den er sich über die Monatsrate hinaus leisten könnte und macht damit Sondertilgungen am Kredit. Es ist übrigens Verhandlungssache, ob durch Sondertilgungen die Laufzeit verkürzt oder die Rate verringert wird. Das kann man nicht pauschal beurteilen. Jedenfalls ist es bei variablen Krediten jederzeit und in jeder Höhe möglich, spesenfrei Sonderrückzahlungen vorzunehmen. Bei Fixzinskrediten ist es folgendermaßen gesetzlich geregelt: Bis zu 10.000 Euro pro Jahr sind gebührenfrei. Darüber hinaus ist die Bank befugt, eine Vorfälligkeitsentschädigung von maximal 1 % des vorzeitig getilgten Betrages zu verlangen. Das heißt aber nicht, dass sie das auch muss. Die Sondertilgungskonditionen bei Fixzinskrediten sollte man also auf jeden Fall hinterfragen und gegebenenfalls nachverhandeln.

Besonderheiten beim Hausbau

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Der Wohnkredit für den Hausbau zeichnet sich durch ein paar Besonderheiten aus. Anders als beim Kauf hat man beim Bau eines Hauses nicht nur einen Vertragspartner, sondern viele unterschiedliche, die Ihre Dienstleistungen und Produkte einbringen. Deswegen wird auch der Kredit beim Hausbau nach Baufortschritt ausbezahlt. Während man beim Kauf einer Immobilie den gesamten Kaufpreis auf einmal an den Treuhänder überweist, fallen beim Bau unterschiedliche Rechnungen zu unterschiedlichen Zeiten an. Beim Kauf gibt die Bank daher auch die Gesamtsumme auf einmal frei, beim Bau in Etappen. Außerdem muss man beim Bau immer damit rechnen, dass das Budget übertreten wird. Es gibt kaum einen Hausbau, der sich im Rahmen der Kostenvoranschläge bewegt. Daher ist es wichtig, bei der Finanzierungsanfrage schon einen entsprechenden Puffer einzurechnen. 20 % sind realistisch. Das muss deshalb von Anfang an miteinkalkuliert werden, weil man einen bestehenden Wohnkredit nicht einfach aufstocken kann. Wenn also während des Baus das Geld knapp wird, bleiben nur zwei Möglichkeiten:

  1. Man nimmt einen zweiten Kredit auf: Dafür eine Bank zu finden, ist nicht leicht beziehungsweise zu denselben Konditionen wie beim ersten Kredit gar nicht möglich. Der Grund dafür ist, dass die Bank des Hauptkredits ja schon mit dem Pfandrecht ersten Ranges im Grundbuch steht. Die zweite Bank hat damit nicht mehr dieselben Sicherheiten.
  2. Die Umschuldung: Das heißt, man muss mitten im Bau den Kreditvertrag mit der einen Bank auflösen und einen neuen Finanzierungspartner suchen.

ZUSAMMENFASSUNG:

So geht man am besten vor:

  • Noch bevor man einen Kreditantrag stellt, macht es Sinn, sich mit den eigenen Finanzen auseinander zu setzen. Wie viel monatliche Rate kann ich mir leisten und wie hoch sind meine Eigenmittel? Dann muss man sich für die richtige Finanzierungsform entscheiden.
  • Zur Auswahl stehen (als seriöse Möglichkeiten): das Bauspardarlehen, der Hypothekarkredit und der Generationenkredit. Sie alle haben gemein, dass der Finanzierungspartner mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen wird.
  • Außerdem muss man sich als Kreditnehmer immer zwischen fixer und variabler Verzinsung entscheiden. Die Laufzeit sollte man möglichst lange wählen, damit man nicht zu hohe monatliche Raten zu zahlen hat.
  • Ist der Wohnkredit zur Finanzierung eines Hausbaus gedacht, so zahlt die Bank den Kredit nach Baufortschritt aus.
  • Wichtig ist, einen ordentlichen Puffer auf die Kostenvoranschläge draufzurechnen. Mit 20 % ist man auf der sicheren Seite.

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