Ein Dach über dem Kopf gehört zu den menschlichen Grundbedürfnissen. Doch Wohnen erfüllt heutzutage noch viel mehr Bedürfnisse aus der berühmten Maslow’schen Bedürfnispyramide. So erfüllt schöner Wohnraum auch Individualbedürfnisse, wie soziales Ansehen und schließlich lässt sich damit auch die höchste Stufe der Selbstverwirklichung (zB eine Familie) erreichen. Das Ausschöpfen des eigenen Potentials führt meist zum Erwerb des idealen Wohnraums.
Eine alte Weisheit besagt, dass der Raum in dem eine Person regelmäßig aufwacht, ihren Erfolg und ihr Wohlbefinden definiert. Wollen Sie alleine, in einem verdreckten und beengten Schlafzimmer aufwachen oder doch lieber in einem Himmelbett, der erste Blick erkennt sonniges Wetter auf der großzügigen Terrasse und der zweite Blick gilt dem Liebsten oder der Liebsten auf der anderen Seite des Bettes. Mit der richtigen Wohnbaufinanzierung von der richtigen Bank wird es bestimmt die zweite Option.
Vergleich von Wohnbaufinanzierungen – die wichtigsten Kriterien
Bei der Auswahl eines Darlehens müssen eine ganze Reihe von Punkten Beachtung finden. Gerade bei Immobilienkrediten bindet sich der Kreditnehmer über Jahrzehnte hinweg und folglich kann keine Information zu viel oder überflüssig sein:
- Höhe der Zinsen
- Art der Verzinsung
- Tilgungsvarianten
- Währung des Darlehens (zB Schweizer Franken)
- Unabhängigkeit des Vergleichs
Wie viele Zinsen müssen gezahlt werden?
Der erste Blick fällt natürlich immer auf diese wichtige Kennzahl. Die Zinsen drücken nämlich die Kosten des ganzen Darlehens aus. Dabei ist zuerst festzustellen, dass der Zinssatz bei einem Hypothekarkredit deutlich geringer ausfällt als bei einem üblichen Konsumkredit. Das liegt hauptsächlich an der guten Absicherung dieser Finanzierung, denn das Grundstück und das Gebäude dienen dem Kreditgeber als Sicherheit. Darüber hinaus ist eine Wohnbaufinanzierung meist sehr langwierig. Die Finanzinstitute erwirtschaften so auch bei geringen Sätzen ihren Profit, was wiederum den Konkurrenzdruck zwischen den Geldgebern erhöht und die Zinsen weiter drückt. Zinssätze von 1,5 % oder weniger, bei guter Bonität, sind während der aktuellen Niedrigzinsphase durchaus im Bereich des Möglichen (Stand Juni 2016).
Selbstverständlich hat nicht nur die Art der Finanzierung eine Auswirkung auf den Zinssatz, sondern viel mehr noch die individuelle Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers. Dabei werden von den Banken oder vom KSV (Kreditschutzverband – wie die Schufa in Deutschland) in erster Linie folgende Merkmale beachtet:
- Höhe des Einkommens
- Höhe der Schulden
- Verlässlichkeit der Ratenzahlungen
- Höhe des Vermögens
- Sicherheit des Arbeitsplatzes bzw. des Unternehmens
- regelmäßige Ausgaben
All diese Faktoren können durchaus dazu führen, dass auch bei einem Immobilienkredit die Kosten beträchtlich höher ausfallen.
Ändern sich die Zinsen über die Laufzeit hinweg?
Gerade bei Wohnbaufinanzierungen, die über 30 Jahre laufen können, ist es sehr wichtig, ob sich die Zinsen gemäß dem Leitzinssatz ändern oder nicht. Eine ständige Orientierung am Hauptrefinanzierungssatz der EZB nennt sich variabel und eine Versicherung vor steigenden Zinsen wird bei einem fixen Vertragsmodell eingeräumt. Diese Versicherung kostet aber einen gewissen Aufschlag und kann nur für eine bestimmte Zeitspanne gelten.
Wie wird getilgt?
Auf den ersten Blick erscheinen die zwei wichtigsten Tilgungsarten sehr unterschiedlich. Effektiv für den Schuldner wirkt sowohl das Annuitätendarlehen sowie das endfällige Darlehen sehr ähnlich, da in beiden Fällen monatliche Raten fällig sind. Im ersten Fall dienen die Ratenzahlungen sofort der Tilgung und dem Begleichen der Zinsen. Im zweiten Fall werden die Monatsraten einer bestimmten Sparform zugeführt. Der Sparvertrag dient der endfälligen Begleichung der Kreditsumme und aller angefallenen, summierten Zinsen (Achtung: Es entsteht ein positiver und negativer Zinseszinseffekt!).
In welcher Währung wird das Darlehen aufgenommen?
Gerade jetzt zum Brexit sind Fremdwährungskredite wieder in aller Munde, da Darlehen in Schweizer Franken wieder viel teurer wurden. Trotzdem können sich entsprechende Finanzierungen als vorteilhaft herausstellen, wenn in einem anderen Land, sprich außerhalb von Österreich bzw. der EU, geringere Zinsen verlangt werden. Vielleicht werden auch bald Fremdwährungskredite in britischen Pfund aufgenommen. Trotzdem müssen bei diesen Darlehen folgende Risiken immer beachtet werden:
- Zinsänderungsrisiko
- Wechselkursrisiko
- Tilgungsträgerrisiko
Auf einen unabhängigen Vergleich setzen!
Schon die Hinweise zu den wichtigsten Kriterien zeigen, dass ein ordentlicher Vergleich für eine Wohnbaufinanzierung nicht so einfach ist. Ein erfahrener Partner ist folglich sehr wichtig, um keinen Aspekt auszulassen oder zu unterschätzen.
Wenn der jeweilige Experte jedoch nicht ungebunden agiert, dann entsteht ein Interessenskonflikt, der wiederum verhindert, dass allen Merkmalen einer Finanzierung die notwendige Bedeutung beigemessen wird. Mit einem ungebundenen Finanzdienstleister wird das Finanzieren von Wohnraum noch günstiger und mehr finanzieller Spielraum ist der beste Garant für „Schöneres Wohnen“.