Die meisten Menschen, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen, nehmen dafür eine Finanzierung bei der Bank auf. Um einen Kredit für das Wohnprojekt zu bekommen, muss der Käufer oder Häuslbauer jedoch einige Voraussetzungen erfüllen. Wie diese bewertet werden und welche Konditionen die Bank anbietet, fällt oft sehr individuell aus.
Das Wichtigste in Kürze
- Die erste Voraussetzung ist der Nachweis, dass der Kreditnehmer die monatlichen Raten auch tilgen kann.
- Eine gewisse Eigenmittelquote von 10 % – 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten ist ebenfalls Voraussetzung.
- Die Bank braucht außerdem Sicherheiten. Bei einem Hypothekarkredit ist es das Pfandrecht.
- Je besser die Bonität des Kreditnehmers, desto höher die Wahrscheinlichkeit für ein Kreditangebot und desto besser auch die Konditionen.
Voraussetzung 1 – Höhe der monatlichen Kreditbelastung
Der Bank ist es naturgemäß wichtig, dass das geborgte Geld auch wieder zurückbezahlt wird. Um das sicherzustellen, verlangt sie Einkommensnachweise und möchte auch über das Haushaltsbudget informiert werden. Ein solches sollte jedoch der Kreditnehmer schon im Vorfeld aufstellen, um selbst zu eruieren, wie viel Kredit er sich überhaupt leisten kann.
Das funktioniert ganz simpel: Es wird das Nettohaushaltseinkommen ausgerechnet – immer ohne Sonderzahlungen, da diese auch von der Bank nicht mitkalkuliert werden. Davon zieht man erst die fixen, dann die variablen Kosten ab. Dabei muss man jedoch realistisch bleiben. Denn niemand kann sich für den Kredit stark einschränken. Auch die Bank will aktuelle Zahlen sehen. Was nach Abzug all der Lebenserhaltungskosten übrigbleibt, kann für die Kreditrückzahlung kalkuliert werden.
Information für alle, die vorab schon über die mögliche Rate den Finanzierungsbetrag hochrechnen wollen: Banken rechnen mit einem höheren als momentan üblichen Zinssatz. 4 % bis 4,5 % ist dafür ein guter Richtwert!
Voraussetzung 2 – Eigenmittel
Kein Kreditinstitut würde 100 % der Kosten finanzieren.
Das heißt, jeder Kreditnehmer braucht immer auch einen Eigenmittelanteil, wenn er eine Immobilie kaufen oder ein Haus errichten möchte. Banken verlangen je nach Bonität (dazu kommen wir weiter unten noch) zwischen 10 % und 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten an Eigenmittel.
In ganz seltenen Fällen reicht es auch, wenn der Kreditnehmer nur die Nebenkosten deckt. Darauf sollte man aber nicht spekulieren. Die Nebenkosten sind im Prinzip verlorenes Geld, aus dem kein weiterer Wert entsteht. Anders als beim Kaufpreis, den der Eigentümer oder der Gläubiger durch einen Verkauf wieder einbringen könnte.
Voraussetzung 3 – Sicherheiten
Für jeden Kredit will die Bank auch Sicherheiten sehen. Sollte wider Erwarten der Kreditnehmer doch zahlungsunfähig werden (durch Jobverlust oder schlechtes Wirtschaften zum Beispiel), dann bekommt die Bank ihr Geld an anderer Stelle wieder. Sicherheiten können persönlicher oder dinglicher Natur sein. Die persönliche Sicherheit ist zum Beispiel die Bürgschaft.
Bei einem Wohnkredit ist jedoch die Hypothek die gängigste Art der Sicherheit. Dabei handelt es sich um eine dingliche Sicherheit, nämlich die Immobilie selbst. Die Bank wird dazu mit einem Pfandrecht ins Grundbuch eingetragen. Dieses Pfandrecht besagt, dass dem Kreditinstitut im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners das Recht vorbehalten bleibt, die Immobilie zu verkaufen und mit dem Erlös den noch offenen Kreditbetrag zu tilgen.
Voraussetzung 4 – Bonität
Wir haben bereits von der Bonität gesprochen, da sie die Kreditkonditionen maßgeblich beeinflusst. Doch es geht noch weiter. Eine gute Bonität ist nämlich Voraussetzung, um überhaupt einen Kredit gewährt zu bekommen.
Was aber bedeutet Bonität überhaupt?
Die Bonität beurteilt zweierlei Eigenschaften, nämlich die Kreditfähigkeit und die Kreditwürdigkeit. Ersteres ist schnell erklärt, denn die Kreditfähigkeit gibt Auskunft darüber, ob eine Person überhaupt in der Lage und legal im Stande ist, einen Kreditvertrag zu unterschreiben.
Die Kreditwürdigkeit wiederum ist ein Indikator dafür, ob diese Person fähig ist, den Kredit zurückzuzahlen. Es gibt eine ganze Reihe von Kriterien, nach denen die Bonität einer Person bemessen wird. Aber Achtung: Jede Bank hat ihre eigenen Bemessungsgrundlagen für die Ermittlung der Bonität. Zwei unterschiedliche Kreditinstitute können die Bonität ein- und derselben Person völlig unterschiedlich bewerten.
Voraussetzung 5 – Bewertung der Immobilie
Die fünfte Voraussetzung für einen Kredit geht eigentlich mit dem Thema „Sicherheit“ Hand in Hand. Für die Bank ist es nämlich wichtig, dass die Immobilie nicht über Wert gekauft wird. Denn bei einem Wiederverkauf könnte man den Kredit womöglich nicht tilgen. Um dies sicherzustellen, lässt das Kreditinstitut die Immobilie bewerten. Das hat natürlich auch einen gewaltigen Vorteil für den Käufer, denn ein überzogener Preis ist auch nicht in seinem Interesse.
ZUSAMMENFASSUNG:
Für einen Wohnkredit muss man als Kreditnehmer auch einige Voraussetzungen erfüllen. Die Bank will nämlich sicherstellen, dass sie das verliehene Geld auch wieder zurückbekommt. Im ersten Schritt stellt der zukünftige Eigenheimbesitzer am besten schon selbst fest, wie viel Kredit er sich überhaupt leisten kann, in dem er ausrechnet, wie hoch die maximale monatliche Belastung durch die Raten sein darf. Außerdem braucht er 10 % bis 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten an Eigenmittel. Die Bank finanziert nämlich niemals die gesamten 100 %.
Bei einem Immobilienkredit dient in der Regel die Immobilie selbst, für die die Finanzierung aufgenommen wird, als Sicherheit. Dafür wird die Bank mit einem Pfandrecht ins Grundbuch. Daher ist es eine weitere Voraussetzung, dass der Kaufpreis angemessen und marktentsprechend ist. Auch die Bonität des Kreditnehmers spielt eine große Rolle und kann darüber entscheiden, ob die Bank überhaupt ein Angebot legt und zu welchen Konditionen.