Immobilie ersteigern

Für all jene, die günstig eine Immobilie erwerben möchten, bieten Zwangsversteigerungen eine gute Möglichkeit.
Auch mit niedrigem Budget kann man bei Versteigerungen von Immobilien fündig werden und sich ein Eigenheim kaufen. Oftmals kommen bei Zwangsversteigerungen nämlich Häuser und Wohnungen unter den Hammer, die unter ihrem Verkehrswert liegen.

Als Bieter sollte man sich jedoch auf jeden Fall gut vorbereiten, denn das Schnäppchen entpuppt sich schnell zur Kostenfalle. Ein Zuschlag ist außerdem eine Verbindlichkeit für den Kauf der Immobilie.

In Österreich werden pro Jahr im Schnitt etwa 2.200 Versteigerungstermine angesetzt.

Des einen Freud, des anderen Leid

Werden Immobilien zwangsversteigert, ist damit auch immer ein Schicksal verbunden.

Eine Zwangsversteigerung wird dann veranlasst, wenn der Besitzer der Immobilie so hohe Schulden hat, dass er diese nicht mehr begleichen kann. In der Regel versucht die Bank als Gläubiger, andere Lösungen zu finden, um die Schulden des Immobilienbesitzers abzubauen. Es wird also nicht gleich nach den ersten Zahlungsausfällen mit einer Versteigerung gedroht.

Bei Bezirksgericht eine Zwangsversteigerung zu beantragen, ist die letzte Maßnahme der Bank, um die Schulden einzutreiben. Der Eigentümer der Immobilie hat dabei kein Mitentscheiderecht, ob es zur Zwangsversteigerung kommt, wenn es so weit ist. Er kann die Zwangsversteigerung nur abwenden, indem er seine Schuld begleicht.

Freiwilliges Versteigern der Immobilie

Wird das eigene Haus oder die Wohnung versteigert, muss das nicht immer etwas schlechtes bedeuten, denn man kann seine Immobilie als Eigentümer auch freiwillig versteigern.

Seit 2009 gilt das “Feilbietungsrechtsänderungsgesetz”, welches Maklern gemeinsam mit Notaren erlaubt, Immobilien zu versteigern. Der Erlös kommt in diesem Fall dem Verkäufer zugute, keinem Gläubiger.

Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung entscheidet hier der Anbieter (Eigentümer), welchen Mindesterlös er für die Immobilie fixieren möchte.
Wird dieser Mindesterlös nicht erreicht, findet kein Verkauf statt, der Anbieter muss lediglich die Kosten der Versteigerung tragen.

Erfolgt ein Zuschlag und die Wohnung oder das Haus wird verkauft, muss aufgrund der Feilbietungsbedingungen kein Kaufvertrag mehr erstellt werden. Heutzutage findet man nur wenige Angebote für freiwillige Versteigerungen am österreichischen Immobilienmarkt.

Vorsicht Gebühren!

Als Bieter sollte man im Eifer des Gefechts den Überblick bewahren und sein Budget nicht überschätzen. Zum Kaufpreis und der Vermittlungsgebühr (zwischen 2,5 und 5,9 %) kommen auch noch 3,5 % vom Kaufpreis als Grunderwerbsteuer, 1,1 Prozent für die Eintragung in das Grundbuch und bei dem Erwerb von Grundbesitz auch Grundsteuer.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Werteinschätzung

Das zuständige Amtsgericht beauftragt einen Gutachter, der den Wert der Liegenschaft schätzt, bevor diese ausgeschrieben wird.

Ausschreibung

Das Objekt wird mit einem Versteigerungstermin veröffentlicht.
Bei der Veröffentlichung der des Zwangsversteigerungsverfahrens müssen gemäß Paragraf 170 Exekutionsordnung folgende Punkte genannt sein:

• genaue Adresse, Einlagezahl und Katastralgemeinde der Wohnung / des Hauses
• Zeit und Ort der Versteigerung
• Bezeichnung des Zubehörs, das mitversteigert wird
• Angabe des Wertes der Immobilie und des Zubehörs
• Grundstücksgröße, Größe der Immobilie und der sonstigen Räumlichkeiten
• Höhe der Sicherheitsleistung und das Mindestgebot
• alle zu übernehmenden Dienstbarkeiten und Lasten

Anmeldung zur Versteigerung

Möchte man bei der Zwangsversteigerung mitbieten, muss man sich mit einem amtlichen Lichtbildausweis anmelden und eine Vadium (Sicherheitsleistung) von zehn Prozent des geschätzten Verkehrswerts der Immobilie als Sparbuch hinterlegen.

Begriffserklärung Vadium

Unter einem Vadium versteht man eine Sicherheitsleistung, die der Bieter vor der Erteilung des Zuschlags in Form eines Sparbuchs hinterlegen muss. Andere Sicherheitsleistungen, wie zum Beispiel Bargeld oder Scheckzahlung, sind nicht zulässig. Bietet man ohne Vadium mit, kann man mit einer Geldstrafe von bis zu 10.000 Euro rechnen.

Handelt es sich um eine Summe von bis zu 15.000 Euro, ist ein Sparbuch mit Losungswort zu hinterlegen. Ein Vadium von über 15.000 Euro ist als Namenssparbuch erforderlich.
Statt des Namenssparbuchs können jedoch auch mehrere Losungswort-Sparbücher mit einer Summe von unter 15.000 Euro hinterlegt werden. Das Vadium beträgt in der Regel zehn Prozent des Schätzwerts.

Organisatorisches

Die Zwangsversteigerungen beginnen mit Informationen über die verfügbaren Objekte und die darauf lastenden Schulden.

Bieten

Nach der Vorstellung der Versteigerungsobjekte beginnt das Bieten. Es wird so lange geboten, bis einer der Bieter den Zuschlag erhält.

Zuschlag

In der Regel müssen mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts geboten werden, damit das Gericht den Zuschlag erteilt. Handelt es sich um eine Summe unter drei Vierteln des eigentlichen Werts, so kann der Bieter innerhalb von zwei Wochen noch überboten werden.

Vor dem Termin zur Versteigerung wird ein zumindest ein gesetzlich vorgeschriebener Besichtigungstermin für die Interessenten angeboten. Häufig gibt es nur einen Termin, wenn man zu diesem nicht kommen kann, hat man das Nachsehen.
Verweigert der Eigentümer der zu versteigernden Wohnung oder des Hauses die Besichtigung, so kann diese gerichtlich bestimmt werden.

Was passiert nach der Ersteigerung?

Nach der Ersteigerung der Immobilie, werden die zehn Prozent Vadium als Anzahlung einbehalten. Bei einem Verteilungstermin, meist zwei Monate nach der Versteigerung, erfahren die Gläubiger wie viel tatsächlich bekommen.

Der neue Besitzer muss die Immobilie bis zu diesem Termin bezahlt haben.
Auch wenn der Bieter ab dem Zeitpunkt des Zuschlags der Eigentümer ist, wird erst nach dem Verteilungstermin um die Eintragung in das Grundbuch vom Amtsgericht angesucht.

Kann man vom Kauf zurücktreten?

Es besteht die Möglichkeit, als Käufer innerhalb der Zuschlagfrist von zwei Monaten von dem Angebot zurückzutreten. Das Vadium von zehn Prozent, die direkt nach dem Zuschlag geleistet wurde, erhält man jedoch nicht zurück. Sind die Gläubiger mit dem Angebot nicht einverstanden, erhält man die Sicherheitsstellung zurück.

Wo findet man Versteigerungsobjekte?

Informationen über zu versteigernde Immobilien erhalten Interessenten in der Ediktsdatei des Justizministeriums oder bei den zuständigen Gerichten vor Ort.
Handelt es sich um größere Liegenschaften oder Gewerbeimmobilien, werden diese häufig in den Immobilienanzeigen von lokalen Tageszeitungen angekündigt.

Was für Immobilien werden zwangsversteigert?

Beim Großteil der versteigerten Immobilien- nämlich bei etwa drei Fünftel aller Objekte – dreht es sich um Wohnimmobilien. Auffallend groß ist dabei der Anteil an Häusern, häufig ältere, sanierungsbedürftige Gebäude am Land. Der Rest der Versteigerungsobjekte sind Betriebsobjekte, insbesondere Werkstätten und Gaststätten.

In der Stadt sind Zwangsversteigerungen im Vergleich zu ländlichen Gebieten eher selten, da die Immobilien aufgrund der hohen Nachfrage auch problemlos auf dem offenen Immobilienmarkt angeboten werden können.
Die meisten Versteigerungen von Immobilien erfolgen in Niederösterreich, gefolgt von der Steiermark und Kärnten.

TIPP: Als Kaufinteressent sollte man vor der Versteigerung des gewünschten Objektes mindestens eine weitere Versteigerung als Beobachter besuchen, um mit dem Verlauf vertraut zu werden.

Mit welchen Kosten kann man neben dem Kaufpreis noch rechnen?

Mit dem Kaufpreis ist es noch nicht getan- auch bei einer Versteigerung fallen Nebenkosten an, die nicht vernachlässigt werden sollten.

Als Bieter sollte man sich auf folgende Ausgaben einstellen:

• Notarkosten
• Grunderwerbssteuer
• Vermittlungsgebühr
• Finanzierungskosten für Kredite oder Darlehen
• eventuelle Grundschulden und Hypotheken, die mit Zwangsversteigerungen übernommen werden

ACHTUNG: Abreden verboten!

Absprachen bei Versteigerungen, bei denen Vorteile, insbesondere Geld, vergeben werden, stehen in Österreich seit 2016 unter Strafe. Bis zu zwei Jahre Haft drohen bei Absprachen.
Strafbar macht man sich, wenn man nach Absprache für sich selbst oder einen Dritten auf das Bieten verzichtet, nur bis zu einem bestimmten Preis mitbietet oder der Versteigerung fernbleibt. Ebenfalls strafbar ist das Anbieten einer solchen Absprache.