Der Kauf eines Grundstücks ist meist der erste Schritt in Richtung Hausbau. Doch auch davor gibt es schon so einiges zu bedenken. Von der eigenen finanziellen Ausgangslage, über den richtigen Kredit bis hin zur Laufzeit sind viele Entscheidungen zu treffen. Außerdem sollte der zukünftige Käufer auch über die Nebenkosten informiert sein, wenn er ein Grundstück finanzieren möchte.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei der Finanzierung dient das Grundstück selbst der Bank als Sicherheit.
- Um bösen Überraschungen vorzubeugen, empfiehlt es sich, das Grundstück genau auf Tauglichkeit für den geplanten Hausbau zu prüfen.
- Die beliebtesten Finanzierungsmethoden für den Grundstückskauf sind der Hypothekarkredit und das Bauspardarlehen.
Vor der Finanzierungsanfrage
Meist sieht die Reihenfolge so aus, dass man sich sein Traumgrundstück sucht und sich danach Gedanken darüber macht, wie man es finanziert. Klüger wäre es jedoch umgekehrt. Zuallererst sollte man sich seine eigene finanzielle Ausgangslage ansehen und anhand derer bestimmen, wie teuer das Gesamtprojekt „Hausbau“ überhaupt sein darf.
Das funktioniert so, dass man bestimmt, wie hoch die maximale monatliche Belastung ausfallen kann. Dazu ermittelt man das Nettohaushaltseinkommen und zieht davon die fixen und variablen Lebenserhaltungskosten ab (bis auf die Miete, denn die kann ja für die Kreditrückzahlung herangezogen werden). Das Ergebnis ist die mögliche monatliche Kreditrate.
Außerdem braucht es einen gewissen Eigenmittelanteil – sowohl für den Grundstückkauf als auch für den Hausbau. Daher macht es Sinn, gleich die Kosten für das Gesamtprojekt zu berechnen und den Kreditantrag darauf auszulegen. 10 % – 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten müssen nämlich aus eigener Tasche stammen.
Sicherheit für die Bank
Auch für die Bank ist es einfacher, einen Kredit für alles (Grundstückskauf und Hausbau) zu vergeben. Die Liegenschaft selbst dient dabei nämlich als Sicherheit. Das Kreditinstitut hat großes Interesse daran, das Pfandrecht ersten Ranges zugeteilt zu bekommen.
Das geht aber nicht auf, wenn für den Grundstückskauf und den Hausbau zwei unterschiedliche Kredite aufgenommen werden. Selbst wenn sich eine Bank findet, die später den Hausbau finanziert, so sind die Konditionen schlechter, weil sie mit dem Pfandrecht nicht ganz oben im Grundbuch stehen kann.
Grundstück gleich richtig auswählen
Wer seine Hausaufgaben in Bezug auf den finanziellen Status-Quo gemacht hat, der sollte auch noch darauf achten, das passende Grundstück für sein Bauprojekt zu wählen. Informationen findet man einerseits im Grundbuch, andererseits in der Bauordnung und im Flächenwidmungsplan.
Außerdem macht es Sinn, die Bodenbeschaffenheiten entsprechend zu prüfen, um sicherzustellen, dass das Traumhaus auch auf diesem Grund und Boden gebaut werden kann.
Grundstück mit Kredit finanzieren
Ein Grundstückskauf verhält sich wie jeder andere Immobilienkauf auch. Das heißt, es gelten dieselben Regeln in Bezug auf Finanzierungsmöglichkeiten und Kaufnebenkosten.
Es stehen unterschiedliche Arten der Finanzierung zur Verfügung. Aktuell sind die beiden beliebtesten in Österreich der Hypothekarkredit und das Bauspardarlehen.
Hypothekarkredit für die Grundstücksfinanzierung
Aufgrund der niedrigen Zinsen ist der Hypothekarkredit aktuell die Nummer eins unter den Immobilienfinanzierungen. Der Kreditbetrag ist abhängig vom Projekt, der Bonität des Kunden und den Geschäftsbedingungen der Bank. Diese Finanzierung lässt sich sehr flexibel gestalten. Die Laufzeit beträgt meist 20, 25 oder in seltenen Ausnahmefällen 30 Jahre. Besichert wird der Kredit mit dem Pfandrecht, das die Bank ins Grundbuch eintragen lässt.
Bauspardarlehen
Das Bauspardarlehen war lange Zeit Nummer eins bei den Grundstücksfinanzierungen, ist aber mittlerweile aufgrund der Zinsgrenzen hinter dem Hypothekarkredit gereiht. Der Grund ist, dass die EURIBOR-Werte aktuell so niedrig sind, dass ein Kredit ohne Zinslimit weit günstiger kommt. Das Bauspardarlehen ist nach unten hin bei 1,25 %, nach oben bei etwa 4 % begrenzt.
Es gibt in Österreich nur vier Bausparkassen und das Darlehen muss in jedem Fall mit einem Bausparvertrag einhergehen. Es ist mittlerweile aber möglich, beides gleichzeitig abzuschließen und für die notwendigen sechs Ansparjahre eine Überbrückungsfinanzierung abzuschließen. Das Bauspardarlehen hat den Nachteil, dass es auf maximal 220.000 Euro pro Person beschränkt ist. Dafür ist die Laufzeit mit maximal 35 Jahren länger als bei Hypothekarkrediten üblich.
Auch das Alter des Darlehensnehmers kann eine Rolle bei der Entscheidung spielen, denn das Bauspardarlehen wird auch an ältere Antragsteller vergeben. Die Rückzahlung kann bis zum 95. Lebensjahr passieren.
Fixe oder variable Zinsen
Bei beiden oben genannten Finanzierungsformen für den Grundstückskauf kann man sich zwischen fixer und variabler Verzinsung entscheiden. Dabei kommt es einerseits auf das eigene Sicherheitsbedürfnis, andererseits auch auf das Haushaltsbudget an. Niemand weiß, wie sich der Leitzins in Zukunft entwickeln wird.
Mit einem variablen Kredit ist man aber über die gesamte Laufzeit völlig vom EURIBOR abhängig. Der Fixzinskredit wiederum bleibt zumindest auf die vereinbarte Fixzinsperiode immer gleich hoch. Wer also sehr knapp kalkuliert hat, sollte nicht riskieren, dass durch einen Anstieg des Referenzzinssatzes die monatliche Rate plötzlich höher wird. Das kann zu finanziellen Problemen führen.
Richtige Laufzeit für die Finanzierung des Grundstücks
Ob man nun ein Grundstück alleine finanziert oder direkt ein Haus darauf bauen wird – als Kreditnehmer sollte man die Laufzeit immer möglichst lange wählen. Das hat den einfachen Grund, dass die Raten durch eine längere Laufzeit monatlich geringer ausfallen. Denn selbst wenn man sich als Häuslbauer höhere Raten leisten könnte, heißt das nicht, dass das auch in Zukunft noch so sein wird. Gegebenheiten ändern sich und eine niedrige Verbindlichkeit lässt einen auch in Ausnahmesituationen besser schlafen.
Wenn aber tatsächlich Geld übrig bleibt, so kann man damit durchaus Sondertilgungen am Kredit vornehmen. Bei variabel verzinsten Krediten ist dies jederzeit spesenfrei möglich. Bei Fixzinskrediten muss man sich den Vertrag anschauen oder im Vorfeld bereits dahingehend gut verhandeln, dass man auch wirklich spesenfrei tilgen kann. Gesetzlich geregelt ist bei Finanzierungen mit fixer Verzinsung, dass der Kreditnehmer jährlich 10.000 Euro zusätzlich gebührenfrei zurückzahlen darf.
Alles, was darüber hinausgeht, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, die maximal 1 % des vorzeitig getilgten Betrages ausmachen darf. Gegen Ende der Laufzeit sinkt dieser Prozentsatz noch einmal auf 0,5 %.
Kaufnebenkosten Grundstück
Beim Kauf eines Grundstücks fallen wie bei jedem Immobilienerwerb auch Nebenkosten an. Die Kaufnebenkosten betragen in etwa 10,1 % vom Kaufpreis. Sie setzen sich aus unterschiedlichen Gebühren zusammen, von denen nur wenige eingespart oder reduziert werden können.
Da die Kaufnebenkosten einen nicht unerheblichen Betrag ausmachen, sollte man diese von Anfang an mit kalkulieren. Außerdem sind sie – wie eingangs bereits erwähnt – immer vom Käufer selbst zu tragen. Daher sind sie auch ein wichtiger Rechenposten bei der Kreditanfrage. Zu den Nebenkosten beim Grundstückskauf zählen:
- Grunderwerbsteuer (3,5 %)
- Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %)
- Maklerprovision (3 % plus Ust)
- Notars- und Anwaltskosten (zirka 1,8 %)
Während die Grunderwerbsteuer und die Grundbucheintragungsgebühr auf jeden Fall schlagend werden, sind die anderen beiden vom Verhandlungsgeschick des Käufers abhängig. Sollte das Grundstück ohne Makler gefunden werden, kann man sich diese Koten überhaupt gänzlich sparen.
Ein Notar muss auf jeden Fall die Vertragsunterzeichnung beglaubigen. Ob dieser oder ein Anwalt die Treuhänderschaft übernimmt oder auch den Vertrag aufsetzt und zu welchem Preis, ist dann eine persönliche Entscheidung.
Nebenkosten Grundstücksfinanzierung
Auch die Finanzierung des Grundstücks selbst erzeugt Nebenkosten. Diese betragen in etwa 5 % der Finanzierungssumme, sind aber von Bank zu Bank unterschiedlich. In diese Kreditnebenkosten fallen die Bearbeitungsgebühr, die Kontoführungskosten, die Eintragung des Pfandrechts ins Grundbuch, die Schätzgebühr und eventuell auch eine Ausfallversicherung, sollte die Bank dies als Bedingung vorschreiben.
Wer also ein Grundstück finanzieren möchte, darf sich nicht nur den angebotenen Nominalzinssatz ansehen, sondern auch die weiteren Gebühren. Seit 2016 sind Banken verpflichtet, den Effektivzinssatz anzugeben, der neben den Zinsen auch alle durch den Kredit verursachten Kosten über die gesamte Laufzeit heruntergebrochen auf ein einzelnes Jahr beinhaltet. Der macht den Vergleich etwas einfacher.
Da man jedoch unbedingt so viele Finanzierungsangebote wie möglich einholen sollte, empfiehlt es sich beim Grundstückskauf, einen unabhängigen Finanzierungsspezialisten heranzuziehen.
Grundstück finanzieren – die richtige Vorgehensweise
Um ein Grundstück mit Bankkredit zu finanzieren, braucht es eine gewisse Vorgehensweise. Zuerst sollte jeder zukünftige Grundbesitzer seine eigene Ausgangssituation kennen: das Haushaltsbudget und die Eigenmittel. Von diesen beiden Variablen kann man auf den maximal möglichen Kreditbetrag hochrechnen. Das Grundstück selbst muss, sofern es für den Hausbau gedacht ist, schon in Hinblick auf die Bedürfnisse ausgewählt werden.
Um zu prüfen, ob es sich für die gedachte Umsetzung eignet, kann der Käufer ins Grundbuch, in den Flächenwidmungsplan und in die Bauordnung Einblick nehmen. Auch der Boden und die Beschaffenheit des Grundes sollte man vorab, am besten schon mit der Baufirma oder dem Architekten, begutachten. Was die Finanzierung betrifft, sind die beliebtesten Formen der Hypothekarkredit und das Bauspardarlehen. Beide haben Vor- und Nachteile. Beliebter ist momentan der Hypothekarkredit.
Zur Wahl steht auch in jedem Fall die Art der Verzinsung. Bei Fixzinskrediten bleiben die Annuitäten über die Laufzeit hinweg gleich hoch, dafür sind die Zinsen bei Vertragsabschluss teurer. Der variable Kredit ist anfänglich auf jeden Fall günstiger, jedoch durchgehend vom EURIBOR abhängig. Man kann nicht ausschließen, dass dieser wieder steigt.
Die Laufzeit sollte immer möglichst lange gewählt werden. Zum Kaufpreis des Grundstücks kommen noch die Nebenkosten hinzu. Die Kaufnebenkosten belaufen sich auf zirka 10,1 %. Die Kreditnebenkosten machen in etwa 5 % vom Finanzierungsbetrag aus.