Die Eigenmittelquote gibt den Prozentsatz der Eigenmittel im Verhältnis zur gesamten Finanzierungssumme an. Eine gewisse Eigenmittelquote wird von den Banken bei der Vergabe von Krediten vorausgesetzt. Sie liegt in der Regel zwischen 10 % und 30 %. Die Bemessungsgrundlage ist dafür immer der Kaufpreis plus Nebenkosten.
Das Wichtigste in Kürze
- Eigenmittelquote = Eigenmittel/(Kaufpreis der Immobilie + Kaufnebenkosten)
Je höher die Eigenmittelquote, desto besser die Konditionen. - Die Eigenmittelquote gibt das Verhältnis vom selbst eingebrachten Geld zum Gesamtbedarf an.
- Die Bank verlangt in der Regel zwischen 10 % und 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten an Eigenmittel.
- Als Eigenmittel können alle Arten von Vermögenswerten herangezogen werden. Konsumgüter zählen nicht dazu.
Eigenmittel, was ist das?
Die Eigenmittel sind jener Betrag, den der Kreditnehmer selbst beim Kauf einer Immobilie einbringt. Wichtig ist zu wissen, dass Banken niemals 100 % der Finanzierung übernehmen. Sie wollen sehen, dass der Kunde einen gewissen Betrag selbst trägt. Das Mindeste, das jeder Kreditnehmer übernehmen muss, sind die Nebenkosten. Denn diese sind für die Bank „verlorenes“ Geld. Bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers kann die Bank zwar die Immobilie verkaufen und aus dem Erlös den Kredit decken (aus diesem Grund steht sie mit einem Pfandrecht im Grundbuch), doch die Nebenkosten bekommt sie damit nicht wieder zurück. In den allerwenigsten Fällen jedoch gibt sich die Bank damit zufrieden. Zwischen 10 % und 30 % von Kaufpreis PLUS Nebenkosten beträgt die Eigenmittelquote meist. Wo auf dieser Bandbreite der individuelle Kreditantragsteller sich wiederfindet, hängt von der Bank und der Bonität ab.
Was zählt als Eigenmittel?
Der Name ist Programm: Unter Eigenmittel fallen all jene finanziellen Mittel, die für den Kauf herangezogen werden können. Das ist Bargeld aus Spareinlagen oder Geld von Verwandte, aber auch Wertpapiere, Goldmünzen oder ein anderer Immobilienbesitz. Wenn die Wertanlagen schnell und einfach zu Geld gemacht werden können, um so den vereinbarten Betrag des Kaufes selbst zu bestreiten, kann es zur Eigenmittelquote gezählt werden. Nicht jedoch Konsumgüter wie Auto, teure Taschen oder andere Luxusartikel. Hier eine Liste der zulässigen Vermögenswerte:
- Bargeld
- Sparbuch
- Bausparverträge
- Tagesgeld- und Festgeldkonten
- Angesparte Versicherungen (Lebensversicherungen, Pensionsversicherungen)
- Aktien, Fonds
- Immobilienbesitz (Grundstücke, Vorsorgewohnungen, etc.)
- Edelmetalle
- Baumaterial und Eigenleistung beim Hausbau
- Kredite von privaten Personen
Eigenmittelquote durch Leistung erbringen
Neben Geld können auch Sach- oder Arbeitsleistungen als Eigenmittel eingebracht werden. Das ist zwar in der Handhabung ein wenig komplizierter, da sie monetär bewertet werden müssen, ist aber durchaus möglich und üblich. Wenn also Arbeitsmaterial oder -leistung eingebracht wird, so gehört dies bestimmten Beträgen gegengerechnet, damit die Bank sie in die Eigenmittelquote aufnehmen kann. Auch wenn sich zum Beispiel das Grundstück, auf dem ein Haus errichtet werden soll, bereits im Besitz des Kreditnehmers befindet (und abbezahlt ist beziehungsweise keine Lasten im Grundbuch aufweist), zählt dies zu den Eigenmitteln und verbessert so die Quote.
Wie berechnet man die Eigenmittelquote?
Während der Begriff Eigenmittel einen Eurobetrag bezeichnet, der bei einem Immobilienkauf vom Käufer selbst stammt, gibt die Eigenmittelquote an, wie hoch dieser Betrag im Verhältnis zum Gesamtaufwand ist. Was man zur Berechnung der Eigenmittelquote braucht, sind lediglich der Kaufpreis und der einem selbst zur Verfügung stehende Geldbetrag. Die Kaufnebenkosten kann man vorab einfach mit 10,1 % des Kaufpreises ansetzen.
Beispiel:
Kaufpreis von Haus oder Wohnung: 200.000
Kaufnebenkosten: 20.200
Gesamtbedarf: 220.200
Eigenmittel: 40.000
Eigenmittel/Gesamtwert = 40.000/220.200
Die Eigenmittelquote beträgt in diesem Beispiel zirka 0,18. Das entspricht 18 %.
Bessere Konditionen durch höhere Eigenmittelquote
Ein hoher Anteil an Eigenmitteln wirkt für die Bank als Sicherheit. Je höher also die Eigenmittelquote, desto besser sind die Konditionen, die man für einen Kredit bekommen kann. Bessere Konditionen wirken sich meist direkt auf die Kreditkosten aus. Bessere Zinssätze und niedrigere Finanzierungsnebenkosten bekommt, wer mehr Eigenmittel einbringt.
Finanzierung ohne Eigenmittel
Eine Eigenmittelquote von 0 ist quasi nicht möglich. In wirklichen Ausnahmefällen ist die Bank bereit, einen Kredit zu vergeben, wenn der Kreditnehmer nur die Kaufnebenkosten selbst trägt. Dazu ist aber eine überdurchschnittlich gute Bonität Voraussetzung und selbst dann sind nur wenige Banken gewillt, dieses Risiko zu tragen.
ZUSAMMENFASSUNG:
- Die Eigenmittel beschreiben jenen Betrag, den der Kreditnehmer beim Kauf oder Bau einer Immobilie aus eigener Tasche beisteuern kann.
- Die Eigenmittelquote wiederum beschreibt den Anteil, den die Eigenmittel am Gesamtbedarf ausmachen. Der Gesamtbedarf errechnet sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten (10,1 % vom Kaufpreis). Je nach Bank und Bonität muss die Eigenmittelquote zwischen 10 % und 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten liegen.
- In den allerseltensten Fällen reicht es auch, wenn der Kreditnehmer nur die Nebenkosten selbst deckt.
- Als Eigenmittel kann jede Werte- oder Vermögensanlage gerechnet werden, die schnell zu Geld gemacht werden kann. Aber auch Eigenleistung und die Einbringung von Sachwerten verbessert die Eigenmittelquote.
- Wenn ein lastenfreies Grundstück bebaut werden soll, so nimmt die Bank den Grundstückswert (Verkehrswert) ebenso als Eigenmittel an. Je höher die Eigenmittelquote, desto besser sind die Kreditkonditionen.