Eigenmittel


Unter Eigenmittel versteht man jenen Anteil einer Immobilienfinanzierung, den man aus eigener Tasche beitragen kann beziehungsweise muss. Banken verlangen für die Vergabe von Krediten eine gewisse Eigenmittelquote. Diese liegt meist zwischen 10% und 30% von Kaufpreis plus Nebenkosten.

Das Wichtigste in Kürze
  • Die Eigenmittelquote ist der Prozentsatz von selbst eingebrachtem Kapital im Verhältnis zu den Gesamtfinanzierungskosten.
  • Eigenmittel können aus mehreren Quellen stammen: Spareinlagen, Wertpapiere oder Geldgeschenke von Verwandten sind dafür anwendbar.
  • Für den Kauf oder Bau einer Immobilie verlangt die Bank immer eine gewisse Eigenmittelquote. Diese liegt in der Regel zwischen 10% und 30% von Kaufpreis plus Nebenkosten.

Eigenmittel oder Eigenkapital

Prinzipiell bezeichnen beide Begriffe das Gleiche, nämlich selbst eingebrachtes Geld für ein Projekt, das auch eine gewisse Fremdfinanzierung benötigt. Umgangssprachlich unterscheiden wir auch kaum zwischen den beiden Ausdrücken. Genau genommen spricht man bei einer Finanzierung von Immobilien im privaten Bereich von „Eigenmittel“ , wohingegen man im Unternehmensumfeld von „Eigenkapital“ spricht.

Eigenmittelquote

Die Eigenmittelquote ist der Prozentsatz des gesamten Kapitalbedarfs, den der Immobilienkäufer selbst einbringt. Die Bank verlangt einen bestimmten Eigenmittelanteil für die Finanzierung. Diese Quote liegt in der Regel bei 10% bis 30% von Kaufpreis plus Nebenkosten und ist nicht zuletzt von der Bonität des Kreditnehmers abhängig. Mehr zum Thema „Eigenmittelquote“ findet sich in diesem Artikel.

Was zählt zu den Eigenmitteln?

Eigenmittel können direkt aus der eigenen Tasche stammen oder zum Beispiel privat geborgtes (oder geschenktes) Geld sein. Nicht jedoch kann ein (weiterer) Kredit die Eigenmittelquote abdecken. Da die Eigenmittel für den Kauf ohnehin aufgewendet werden, spielt es keine große Rolle, woher sie bezogen werden. Ein abgelaufener Bausparvertrag ist ebenso gültig wie der Erlös aus dem Verkauf einer Bestandsimmobilie oder auch die (teilweise) Auflösung eines Wertpapierdepots. Zu beachten gilt in einem solchen Fall, dass es zu Kursschwankungen kommen kann, weshalb die Bank hier nie den gesamten Depotwert ansetzen würde. Gebrauchsgegenstände sind niemals Wertanlagen und zählen daher nicht zu den Eigenmitteln. Sie können auch nicht einfach zu Geld gemacht und dann zur Finanzierung einer Wohnung herangezogen werden. Das gilt zum Beispiel für das Auto – egal wie teuer es war.

Wieviel Eigenmittel braucht man?

Wieviel Geld ein Immobilienkäufer selbst aufwenden muss, um das Wohn- oder Bauprojekt finanzieren zu können, hängt von vielerlei Faktoren ab. Die Rechnung ist aber immer dieselbe: Die Eigenmittelquote ist ein Prozentsatz der Gesamtfinanzierung, sprich von Kaufpreis plus Nebenkosten. Die Nebenkosten lassen sich leicht errechnen, denn sie betragen in etwa 10,1% vom Kaufpreis.

Rechenbeispiel

Die gewünschte Immobilie wird zu einem Kaufpreis von € 280.000 angeboten.
Dazu kommen rund € 28.280 an Nebenkosten. Der Gesamtfinanzierungsbedarf liegt also bei € 308.280,-
Dieser Gesamtbetrag ist nun die Basis zur Errechnung der benötigten Eigenmittel. Je nach Bonität und Finanzierungsangebot kann der Betrag ganz beträchtlich variieren:
Verlangt eine Bank nur 10% benötigt der Käufer zirka € 30.830
Verlangt eine Bank 30% liegt der Eigenmittelbetrag bei zirka € 92.500

Es ist also offensichtlich, dass Kreditangebote stark voneinander abweichen können. Auch wird die Bonität einer Person oder eines Ehepaares von jeder Bank unterschiedlich bewertet. Es empfiehlt sich daher in jedem Fall, mehrere Angebote zu vergleichen. Da macht es durchaus Sinn, einen Finanzierungsspezialisten damit zu beauftragen, den Wohnkredit mit den besten Konditionen zu ermitteln.

Was sind Kaufnebenkosten?

Wir haben den Kaufnebenkosten einen eigenen Beitrag gewidmet. An dieser Stelle wollen wir dennoch kurz erklären, wie sich diese zusammensetzen und was in den 10,1% beinhaltet ist. Folgende Aufwendungen werden Nebenkosten beim Immobilienkauf bezeichnet:

  • Grunderwerbssteuer (3,5% vom Kaufpreis)
  • Grundbucheintragungsgebühr (1,1,% vom Kaufpreis)
  • Maklergebühr (maximal 3% des Kaufpreises plus 20% Umsatzsteuer), falls anwendbar
  • Notariatsakt zur Beglaubigung des Kaufvertrags
  • Kosten für den Anwalt und/oder Notar bei der Kaufvertragserrichtung, falls anwendbar

Wozu dient der Eigenmittelanteil?

Der Eigenmittelanteil dient sowohl der Bank als auch dem Kreditnehmer als Sicherheit. Er verhindert, dass die Verschuldung zu hoch wird. Selbst wenn die Banken mit einem Pfandrecht im Grundbuch stehen, haben sie kein Interesse daran, die Immobilie tatsächlich zu verpfänden. Dies ist nur der äußerste Notfall bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers. Das Kreditinstitut will in jedem Fall, dass der Kredit ordnungsgemäß zurückbezahlt werden kann. Außerdem sind die Kaufnebenkosten in unwiederbringliche Ausgaben. Selbst wenn der Gläubiger bei Zahlungsunfähigkeit die Immobilie verkauft, um den Kredit tilgen zu können, bekommt er die Kaufnebenkosten nicht ersetzt. Deswegen müssen diese immer vom Kreditnehmer gedeckt werden können. In ganz wenigen Ausnahmefällen reicht es der Bank bei besonders guter Bonität, wenn der Käufer nur die Kaufnebenkosten selbst trägt. Solche Fälle sind aber rar.


ZUSAMMENFASSUNG:

  • Um den Kauf oder Bau einer Immobilie finanzieren zu können, muss man einen gewissen Betrag selbst beisteuern können.
  • Diese Eigenmittel können Bargeld sein oder eine Sparbucheinlage genauso wie das Wertpapierdepot. Banken verlangen – abhängig von der Bonität des Kreditnehmers und den unternehmenseigenen Geschäftsbedingungen – zwischen 10% und 30% von Kaufpreis plus Nebenkosten an Eigenmittel.
  • Dieser Prozentsatz wird auch als Eigenmittelquote bezeichnet. Die Nebenkosten kann man mit 10,1% vom Kaufpreis ansetzen.
  • Die Eigenmittel sichern sowohl die Bank als auch den Kreditnehmer gegen zu hohe Verschuldung ab.

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