Checkliste Wohnungskauf


Der Kauf einer Wohnung ist eine Entscheidung von großer Tragweite, bei der es viel zu bedenken und zu beachten gibt. Um bei der Wahl auch nichts zu übersehen, empfiehlt es sich, eine Checkliste zur Hand zu nehmen, um auch Schritt für Schritt alles Notwendige in Erfahrung zu bringen. Wir haben eine solche Checkliste erstellt. Hier erfahren Sie, welche Punkte Sie auf jeden Fall abhaken sollen und in welcher Reihenfolge.

Das Wichtigste in Kürze

  • Noch vor der ersten Besichtigung kann man die Lage der Wohnung, das Haus und dessen Zustand begutachten.
  • Wichtige Unterlagen zur Wohnung sollten genau studiert werden, ehe man ein Kaufanbot legt.
  • Auch bei einer Finanzierung mittels Kredit braucht man Eigenmittel, bevor man sich hier Angebote einholt sollte man noch feststellen, wie hoch die monatlichen Raten für die Kreditrückzahlung überhaupt sein dürfen.

1. Lage

Meist ist die Makrolage schon durch die Arbeitssituation und bisherige Wohnsituation bestimmt. Allerdings ist auch die Mirkolage der Wohnung wichtig, wenn man diese bewerten wird. In welcher Gegend steht das Haus? Wie sieht die Nachbarschaft aus, welchen Ruf hat das Viertel? Genauso wichtig ist aber auch die Infrastruktur.

Gibt es Geschäfte, Ärzte, Kinderbetreuungseinrichtungen in unmittelbarer Nähe oder wie weit muss man mit dem Auto fahren? Sind öffentliche Verkehrsmittel gegeben? Diese Fragen sollte jeder Wohnungskäufer auf jeden Fall im Vorfeld mit seinen Bedürfnissen abstimmen. Die Inspektion der Lage kann durchaus schon vor dem ersten Besichtigungstermin stattfinden.

Einfach hinfahren und umsehen!

2. Besichtigung der Wohnung

Die Besichtigung sollte sich auf keinen Fall auf die Wohnung selbst beschränken. Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet und das dazugehörige Grundstück sind mindestens genauso wichtig. Warum? Als Wohnungseigentümer gehört einem immer auch ein Anteil an der Gesamtliegenschaft. Das bedeutet, dass man (finanziell) mitverantwortlich ist für Sanierungen, Reparaturen etc. Bei älteren Liegenschaften fallen oft hohe Sanierungskosten an.

Es macht in vielen Fällen durchaus Sinn, einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der das Haus auf Mängel prüft. Jedenfalls aber sollte man Keller, Dach, Fenster und Fassade begutachten. Auch eine Liftreparatur kann beispielsweise durchaus teuer werden. Vorab ist es auch interessant, zu wissen, wie viele Parteien im Haus wohnen, denn die bilden alle gemeinsam die Eigentümergemeinschaft, die für Schäden etc. aufkommt. Am besten achtet man auch auf die Reinlichkeit und den Zustand der Allgemeinflächen und wie der Eingangsbereich aussieht.

Auch der beste Zustand eines Hauses nützt nichts, wenn die Wohnung nicht zu einem passt!

Prüfen sollte man dabei auch auf jeden Fall den Grundriss und den Zustand. Was ist alles beim Kauf inbegriffen (Küche, Badausstattung) und was ist eventuell noch zu tun.
Wie hoch ist der Lärmpegel, in welchem Zustand sind die Fenster und wie ist die Aussicht? Das sind natürlich alles Fragen der persönlichen Präferenz.

3. Wichtige Unterlagen

Wenn die Wohnung bei der ersten Besichtigung gefällt und das Haus in Ordnung scheint, darf man dennoch nicht voreilig zuschlagen. Zuerst muss man sich einen Überblick über die wichtigsten Unterlagen zur Liegenschaft verschaffen. Dazu gehört die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft und Protokolle der Versammlungen, der Wirtschaftsplan, die Aufschlüsselung der Kostenverteilung und auch die bestehenden Verträge mit den Dienstleistern.

Betreffend der Betriebskosten sollte man sich die Abrechnung des letzten Jahres und die aktuelle Vorschreibung einholen. Achtung ist geboten bei Sanierungsdarlehen. Diese werden beim Kauf üblicherweise mitübernommen. Deshalb sollte man auch in den Protokollen der Eigentümerversammlungen nach Sanierungsvorhaben Ausschau halten. Die Landesdarlehen sind von den Eigentümern zurückzuzahlen. Dessen sollte man sich im Vorfeld bewusst sein.

4. Anfallende Kosten

Der Kaufpreis ist nicht alles, was bei einem Immobilienerwerb zu bezahlen ist!

Es kommen auch noch Nebenkosten hinzu. Grob kann man mit 10,1 % vom Kaufpreis rechnen. Diese Kaufnebenkosten sind:

  • Grunderwerbsteuer (3,5 %)
  • Grundbucheintragungsgebühr (1,1 %)
  • Maklerprovision (3 % plus 20 % Ust)
  • Kosten für die Beglaubigung durch den Notar
  • Weitere Notariats- und Anwaltskosten (zum Beispiel für die Vertragserrichtung oder die Treuhänderschaft)

Hinzu kommen noch die Nebenkosten, die durch die Finanzierung ausgelöst werden. Die belaufen sich auf zirka 5 % vom Kreditbetrag. Das kann aber von Bank zu Bank sehr stark abweichen.

  • Bearbeitungsgebühr
  • Kontoführungskosten
  • Grundbucheintragungsgebühr für das Pfandrecht (1,2 % von der Hypothek)
  • Schätzgebühren

5. Finanzierung

Die Bank verlangt bei der Kreditvergabe einen Eigenmittelanteil von 10 % bis 30 %. Daher gilt es zuerst zu klären, ob man diese Eigenmittelquote auch erfüllen kann. Das eigene Budget gehört ebenfalls festgelegt, denn man muss vorab schon wissen, wie viel Kredit (sprich welche monatliche Rate) man sich überhaupt leisten kann. Der Kredit sollte jedenfalls nicht mehr als 30 % des Haushaltseinkommens ausmachen.

Die Wahl, vor der jeder Kreditnehmer steht, ist die zwischen fixer und variabler Verzinsung. Auch Kombinationen sind übrigens möglich. Außerdem muss man sich mit der Bank auf eine Laufzeit einigen. Diese am besten längst möglich ansetzen! Es gilt auch zu klären, wie mit Sondertilgungen umgegangen wird, das kann man oft noch mit dem Kreditgeber ausverhandeln.

Eine weitere Frage ist, ob die Bank den Abschluss einer Ausfallversicherung verlangt und zu welchen Konditionen man diese bei Bedarf abschließen kann. In diese Kategorie fällt auch die Gebäudeversicherung. Eine solche besteht im Normalfall schon und wird aus den Betriebskosten bedient.

6. Kaufvertragsunterzeichnung

Vor dem Unterschriftentermin müssen noch einige Dinge geklärt werden!

Die vorhandenen Grundbuchslasten sind zu überprüfen und müssen gegebenenfalls gelöscht werden (außer man einigt sich anderweitig). Schäden, die bereits bestehen, müssen festgehalten, dokumentiert und auch im Kaufvertrag niedergeschrieben werden. Ein Notar oder Anwalt kann den Vertrag aufsetzen oder sollte ihn zumindest überprüfen.

Auch das weitere Prozedere wird mit dem Anwalt durchbesprochen. Dabei geht es um die Beglaubigung und die Treuhänderschaft. Der Notar muss jedenfalls die Unterschriften bei Vertragsunterzeichnung beglaubigen und kümmert sich in weiterer Folge auch um die Grundbucheintragung. Er führt auch die Gebühr ab.

7. Schlüsselübergabe

Erst wenn das Geld auf dem Treuhandkonto eingegangen ist, ist es soweit: Die Wohnung kann übergeben werden. Kontrollieren sollte man dabei noch, ob die Wohnung bei der Übergabe auch wirklich in dem vereinbarten Zustand ist.

Sind alle Schlüssel da und übergeben worden? Dies sollte man sich zur Sicherheit noch einmal schriftlich bestätigen lassen. Sollte bei der Übergabe etwas nicht ordnungsgemäß ablaufen, so muss sich der Käufer ehestmöglich an den Notar wenden.


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