Bauspardarlehen umschulden

Ein Großteil der Kreditnehmer wählt für die Finanzierung seiner Immobilie entweder einen Hypothekarkredit mit variablen oder festen Zinsen, oder aber ein Bauspardarlehen. Je nach individueller Situation und allgemeiner Wirtschaftslage erweist sich die eine oder andere Finanzierungsform als günstiger. Allerdings kann sich im Laufe der Zeit als sinnvoll erweisen, den Kredit umzuschulden – sei es, um die Zinsen zu senken und dadurch Geld zu sparen oder um die Rate für die Immobilienfinanzierung zu minimieren und die eigenen Finanzen zu sanieren.

UMSCHULDUNGSRECHNER
Aktueller Kredit
Kreditrestbetrag
EUR
0
1.000.000
Aktuelle Rate
EUR
0
5.000
Umschuldung
Restlaufzeit
in Monaten
Monate
12
480
Laufzeit neuer Kredit in Monaten
Monate
12
480
Zinssatz neuer Kredit
%
0,5
5
NEUE RATE
EUR
Kreditsumme
123.456
EUR
monatliche Ersparnis
– 240,72
EUR
Gesamtdifferenz
Ersparnis
– 57.773
EUR
ZUR FINANZIERUNGSANFRAGE
Repräsentatives Rechenbeispiel
Kreditvertrag mit einem Kreditbetrag von EUR 200.000,- besichert mit einer Hypothek Laufzeit 30 Jahre | Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

Gesamtkreditbetrag (tatsächlicher Auszahlungsbetrag) EUR 192.227,-
Kreditlaufzeit 30 Jahre = 360 Monate
Sollzinssatz 1,125 % p.a.*)
Bearbeitungsspesen EUR 6.000,- **)
Grundbucheintragungsgebühr EUR 2.880,- ***)
Monatliche Kreditrate EUR 656,25
Effektiver Jahreszinssatz 1,400%
Gesamtbetrag zu zahlen EUR 236.250,99

*) Kondition: abhängig von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung.
**) Einmalig 3% vom Kreditnominale.
***) Einmalige Gebühr: 1,2% vom Kreditnominale zzgl. 20% Nebengebührensicherung. Der Kreditvertrag ist durch ein grundbücherliches Pfandrecht zu besichern. Stand: 1. November 2017

Der Zinssatz für die individuellen Finanzierungsprojekte von mehr als 50% der Realfinanz Kunden läge unter Berücksichtigung der zu Grunde liegenden Sollzinsbindung und Annahmen aktuell bei 1,125% p.a. Sollzinssatz bzw. 1,400% p.a. effektiver Jahreszinssatz. Die Ermittlung des effektiven Jahreszinssatzes erfolgte mit folgenden Parametern: Rückzahlung in 360 monatlichen Pauschalraten; 3% Bearbeitungsgebühr bzw. Vermittlungsvergütung des nominalen Kreditbetrages; Grundbuchseintragungsgebühr 1,2% vom Kreditnominale zzgl. Nebengebührensicherstellung, Schätzgebühr EUR 399,00; Beurkundungsgebühr EUR 450,00 (gibt es eigentlich fast nirgendwo mehr); Legitimationsentgelt EUR 90,00; Abfrage KSV und GB Auszug je € 28,00. Sämtliche Werte in der Berechnung verstehen sich als unverbindliche Richtwerte und sind von Bonität, Volumen, Laufzeit, Verwendungszweck und Besicherung abhängig.

Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?

  • in Niedrigzinsphasen

Ändert sich das Zinsniveau und die Wirtschaftslage, ist das ehemals günstige Angebot vielleicht keines mehr. Das gilt beispielsweise dann, wenn das Bauspardarlehen während einer Hochzins-Phase abgeschlossen wurde. Damals machte die Zinsdeckelung der Bausparkasse (also eine Untergrenze von 3 % und eine Obergrenze von 6 %) Sinn, während  in der aktuellen  Niedrigzinsphase Hypothekarkredite auch um 1,5 % zu haben sind.

Der Verein für Konsumenteninformation Österreich nahm sich dem Thema an und riet Bausparern im Herbst 2015, die Umschuldung des Darlehens auf einen Bankkredit zu prüfen. Laut Angabe der VKI-Zeitschrift „Konsument“, könne eine Umschuldung bei einer Kreditsumme von 180.000 Euro und 30 Jahren Laufzeit eine Ersparnis bis zu 43.000 Euro bringen.

  • wenn bald eine Anschlussfinanzierung nötig wird

Auch Kreditnehmer, deren Zinsbindung bald ausläuft, sollten sich rechtzeitig um die Umschuldung bzw. um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Wenn die Zinsbindung ausläuft, müssen neue Konditionen für die Baukredite verhandelt werden. Wie am besten umgeschuldet wird, hängt auch davon ab, wie lange es noch bis zum Ablauf der Zinsbindung dauert.

  • wenn die monatliche Belastung durch die Kreditraten zu hoch ist

Wenn die monatliche Belastung durch die Kreditraten zu hoch wird – etwa weil Einkommen weggebrochen ist – kann der Kreditnehmer ebenfalls eine Umschuldung erwägen. Die Schulden bleiben zwar dann auch immer noch gleich hoch, doch ein günstigerer Zinssatz kann sich langfristig positiv auswirken. Auch die Zusammenfassung von mehreren Krediten in einen neuen Kredit zu günstigeren Konditionen kann sich positiv auf die monatliche Belastung auswirken.

Tipp: Bei Darlehen im sechsstelligen Bereich wirken sich auch geringe Zinsunterschiede stark auf die Kreditgesamtbelastung aus. Hier liegen die Vorteile, die aus dem Umschulden entstehen, auf der Hand.

Tipp: Bitten Sie Ihre Bank um ein Gespräch, bevor Sie sich für die Umschuldung entscheiden. Konfrontieren Sie die Bank mit dem alternativen Angebot und verhandeln Sie über Ihre aktuellen Kreditkonditionen. Evtl. kommt Ihnen die Bank auch entgegen.

Worauf muss ich bei der Umschuldung des Bauspardarlehens achten?

Einige Kredite sehen keine Möglichkeit zu Sonderzahlungen oder vorzeitigen Rückzahlungen vor, bzw. erlauben dies nur gegen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Ablösezahlung, die bei fester Zinsbindung vorgesehen ist, kann von der Bank relativ frei selbst entschieden werden und frisst in der Praxis oftmals die Zinsersparnis durch die Umschuldung auf. Zudem kommen bei einer Umschuldung oft noch weitere Kosten hinzu, z.B. Kosten für die Änderung der Grundbucheintragung bzw. für die Abtretungserklärung oder gar eine erneute Wertermittlung

Tipps:

  • Informieren Sie sich genau über die Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung bzw. ob die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt
  • Die meisten Kreditinstitute berechnen eine Gebühr für die Auflösung des Kredits
  • Beachten Sie, dass auch das neue Kreditmodell auch Kosten verursacht, etwa Kontoführungsspesen und Bearbeitungsgebühren
  • Ist im Vertrag eine feste Zinsbindung vorgesehen – üblich sind etwa zehn Jahre – dann lohnt sich die vorzeitige Ablöse meist nicht.
  • Mehrfache Umschuldungen wirken sich negativ auf ihr Bonitäts-Rating aus

 

Lohnt sich eine Umschuldung für mich?

Addieren Sie alle Kosten für die vorgezogene Rückzahlung, die Auflösung des Kredits etc. und die Kosten für das neue Darlehen, also etwa Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungsgebühren, Kosten für die Änderung der Grundbucheintragung.

Berechnen Sie außerdem die Zinsdifferenz zwischen „alter“ und „neuer“ Finanzierung in absoluten Zahlen (bis zum Ende der Laufzeit). Rechnen Sie nun beide Posten gegen: Wie viel günstiger ist eine Umschuldung? Bei einigen hundert Euro Ersparnis lohnt der Aufwand nicht. Geht es darüber hinaus, könnten Sie umschulden. Rechner aus dem Internet ermöglichen einen raschen Vergleich.

Tipp: Je höher die Restschuld und die Differenz zwischen den Zinssätzen, umso eher lohnt sich eine Umschuldung. Vor allem dann, wenn der alte Kreditvertrag Sonderzahlungen und vorgezogene Rückzahlungen zulässt.

Tipp: Laut der Zeitschrift „Konsument“ gilt die Faustregel: Ab einer Restschuld von 75.000 Euro und einer Restlaufzeit von 15 Jahren lohnt es sich, vom Bauspardarlehen auf einen Hypothekarkredit umzusteigen.

An wen kann ich mich wenden?

Rechnen Sie genau durch, ob sich eine Umschuldung lohnt. Es gibt Kreditangebote, die auf den ersten Blick nicht so einfach zu durchschauen sind – hier können Sie sich Rat vom Experten holen, etwa von einem ungebundenen Kreditvermittler. Die Experten können aus einem viel breiteren Spektrum an Angeboten wählen als Banken, die vorranging Ihre eigenen Finanzprodukten verkaufen möchten. Kreditvergleiche, wie etwa auf immobilien-rechner.at, helfen, einen ersten Überblick zu Vergleichsangeboten zu bekommen. Auf jeden Fall ist angeraten, „alte“ und „neue“ Kreditverträge von einem Experten prüfen zu lassen, bevor umgeschuldet wird.

Weitere Informationen:

OPTIFIN – die optimale Finanzierung finden

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