Wohnrecht

Das Wohnrecht oder auch Wohnungsgebrauchsrecht bezeichnet eine persönliche Dienstbarkeit, die dem Berechtigten erlaubt, in einer Wohnung oder einem Haus unter Ausschluss des eigentlichen Eigentümers zu wohnen. Es handelt sich dabei um eine Form des Gebrauchsrechts.

Begünstigte Personen sind somit berechtigt, eine Liegenschaft zu nutzen, die ihnen nicht selbst gehört. Es wird darum laut Mietrechtsgesetz (MRG) oftmals dem Mietrecht gleichgestellt.

Unter Dienstbarkeit versteht man das Recht an einer fremden Sache. Der Eigentümer der Sache (der Immobilie) ist zur Duldung oder Unterlassung verpflichtet und durch einen Vertrag, einen Richterspruch, Verjährung oder durch eine letztwillige Verfügung entstehen kann.

Wie der Inhalt des Vertrags zum Wohnrecht gestaltet ist, ist Vereinbarungssache der Beteiligten. Das Wohnrecht bezieht sich entweder auf die gesamte Immobilie, oder auf bestimmte Bereiche oder Räume. ACHTUNG: Bindend ist das Wohnrecht erst dann, wenn es durch einen Notar beurkundet und im Grundbuch eingetragen ist.

Gebrauchsrecht und Fruchtgenussrecht

Unter Gebrauchsrecht versteht die Erlaubnis, in einer Immobilie zu wohnen, bzw. nicht bewohnbare Teile anderweitig zu nutzen (z.B. Garage oder Garten). Man darf die Immobilie jedoch nicht an andere weitervermieten.

Das Fruchtgenussrecht geht noch weiter als das normale Wohn- oder Gebrauchsrecht. Es erlaubt dem Berechtigten die Wohnung eines anderen zu bewohnen, diese aber auch zu vermieten.

Auch wenn es nicht vorausgesetzt wird, sollte ein Fruchtgenussrecht in das Grundbuch eingetragen werden, da es dadurch eine dingliche Wirkung erlangt und es gegen jeden (künftigen) Eigentümer durchgesetzt werden kann.

Wird das Wohnrecht im Grundbuch festgehalten?

Üblicherweise ist das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen und für jeden ersichtlich. Als potentieller Käufer muss man das Wohnrecht akzeptieren und darf die berechtigten Personen nicht in ihren Nutzungsrechten einschränken.

Besteht keine Eintragung im Grundbuch, hat das Wohnrecht nur im Innenverhältnis Bestand, gegenüber dritten Personen jedoch keine Wirkung.

Beim Verkauf von Immobilien ohne Grundbucheintrag, hat die (bis dahin) berechtigte Person keinen Anspruch auf die Weiterführung ihres Wohnrechts gegenüber dem neuen Eigentümer und muss die Immobilie möglicherweise verlassen. Es ist daher sehr zu empfehlen, ein Wohnrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen.

Wohnrecht=Mietrecht?

Das Wohnrecht dient meist als Synonym für den Begriff Mietrecht und wird dem laut MRG auch gleichgestellt. Es werden alle Recht und Pflichten von Mieter und Vermieter in den Vertrag einbezogen. Das Wohnrecht ist bezüglich der Kündigungsfristen, deren Termine und Gründe von Wichtigkeit.

Die Rechte des Mieters werden durch den Konsumentenschutz besonders geschützt. Der Vermieter darf daher nicht ohne Grund kündigen oder unbefugt die Wohnung betreten.

Streitfall Nebenkosten

Ein häufiger Streitfall beim Wohnrecht entsteht durch die Erhebung der Nebenkosten. Oftmals sind Betriebskosten und Nebenkosten bezüglich des Mietzins ein heikles Thema und Mieter können die Auflistung der Kosten nicht nachvollziehen. Häufig werden auch zu hohe Kosten verrechnet.
Der Mieter darf den Vermieter dem Wohnrecht zufolge aber um eine Offenlegung der jeweiligen Rechnungen bitten. Gegebenenfalls kann auch eine Rückzahlung gefordert werden.

Wann ist das Wohnrecht sinnvoll?

Das Wohnrecht erweist sich beispielsweise dann als sinnvoll, wenn Eltern ihren Kindern ihren Immobilienbesitz schon zu Lebzeiten verkaufen oder schenken, diesen aber weiterhin selbst nutzen.

Viele Eigentümer wurden durch die Steuerreform 2015 zu einer frühzeitigen Übertragung ihrer Immobilien an die Nachkommen veranlasst. Das Beanspruchen eines lebenslangen Wohnrechts ist dabei sehr zu empfehlen. Neben einer sicheren Bleibe behält man als Bewohner somit ein gewisses Mitspracherecht.
Die Immobilie kann beispielsweise nicht so einfach verkauft werden, da das unentgeltliche Wohnrecht weiterhin besteht. Auch wenn es paradox klingt, dass Kinder die eigenen Eltern aus der Wohnung werfen, so ist dies häufiger der Fall als man denkt und endet oftmals in jahrelangen Rechtsstreits.

Auch zwischen Ehepartnern kann ein Wohnrecht von Vorteil sein, insbesondere wenn einem Partner die Wohnung bereits gehört, oder auf den Partner übertragen wird. Ein Wohnrecht kann in diesem Fall als Sicherheit bestimmt werden.

Ist das Wohnrecht vererbbar?

Nein, sowohl Gebrauchs- als auch Fruchtgenussrecht enden immer mit dem Tod der berechtigten Person oder nach Ablauf einer vereinbarten Zeit (Befristung).

Ende des Wohnrechts

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit eines befristeten Wohnrechts und eines lebenslangen Wohnrechts. Ist das Wohnrecht zeitlich begrenzt, erlischt das Recht nach Ablauf der Frist. Beim lebenslangen Wohnrecht hat der Bewohner sein Leben lang das Recht, in der Wohnung zu leben – auch nach einem Besitzerwechsel. Das lebenslange Wohnrecht kann jedoch frühzeitig aufgelöst werden, jedoch nur bei Einvernehmlichkeit oder zumindest dem Willen des Begünstigten.

Wird das Wohnrecht nicht mehr genutzt, weil der Bewohner beispielsweise in ein Pflegeheim zieht, so erlischt das Recht nicht automatisch. Erst bei einer Nichtausübung, die länger als 30 Jahre andauert, geht das Wohnrecht verloren und kann somit aus dem Grundbuch entfernt werden.

Im Falle einer Scheidung findet das Wohnrecht beim Auszug des berechtigten Partners sein Ende. Zur Absicherung kann vereinbart werden, dass der Grundbucheintrag nur gegen eine Abfindung entfernt wird.

Kann man Immobilien vor Ende des Wohnrechts verkaufen?

Prinzipiell besteht die Möglichkeit, seine Liegenschaft schon vor Ablauf des Wohnrechts zu veräußern. Der berechtigte Bewohner muss dem Verkauf nicht zustimmen- es gehört ihm ja nicht.
Ein vorhandenes Wohnrecht stellt jedoch eine eventuelle Schwierigkeit da, die Immobilie verkaufen zu können bzw. kann es zu einer Minderung des Kaufpreises führen. Im schlimmsten Fall findet sich gar kein Käufer.
Als Eigentümer kann man dann nur versuchen, dem Bewohner das Wohnrecht in Form einer finanziellen Abfindung abzukaufen. Der Bewohner muss das Angebot aber nicht annehmen.

Kosten – wer zahlt was?

Die Aufteilung oder Übernahme der anfallenden Kosten ist abhängig von den vereinbarten Bestimmungen. Insbesondere bei Schenkungen innerhalb der Verwandtschaft, bleibt oft alles beim Alten und die Kosten-Verantwortung bleibt bei den Eltern. Diese kommen dann weiterhin für Gebühren, Wartungskosten, Instandhaltungs- und Sanierungskosten auf.

Individuelle Vereinbarungen sollten unbedingt schriftlich dokumentiert werden, denn ohne bestimmte Regelungen muss für den Großteil der Kosten der Eigentümer aufkommen. Kosten für die Instandhaltung trägt grundsätzlich der durch das Wohnrecht Begünstigte. Dabei handelt es sich zum Beispiel um Heiz,- Strom und kleine Reparaturkosten. Für größere Reparaturen oder Sanierungen muss der Besitzer aufkommen.