Vorsorgewohnung

Das Wichtigste in Kürze
  • Vorsorgewohnungen sind auch unter den Bezeichnungen „Anlegerwohnung“, „Ertragswohnung“, oder „Immobilienvorsorge“ bekannt.
  • Durch den Kauf einer Vorsorgewohnung schafft man sich eine dauerhafte Einnahmequelle. Vorhandenes Kapital wird durch die Wertsteigerung vermehrt und statt des Geldbetrags, besitzt man einen Sachwert.
  • Sofern es sich als preislich erweist, sollte man Vorsorgewohnungen mit Freiflächen bevorzugen.

Niedrige Zinsen ermöglichen vielen Österreichern den Kauf einer Immobilie. Doch welche Nutzungsart ist die beste, um die Altersvorsorge zu sichern?

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Es ist in unsicheren Zeiten nicht gerade einfach, sein Vermögen sinnvoll anzulegen. Die historisch niedrigen Zinsen geben geplanten Investitionen zwar den nötigen Schub, doch sie erschweren die Aufgabe, eine sichere und stabile Anlageform zu finden. Der Kauf einer Immobilie ist für viele Anleger eine handfeste Option, wobei es allerdings eine Menge zu beachten gibt. Von der Finanzierung bis hin zur passenden Immobilie gibt es zahlreiche Entscheidungen zu treffen, damit es am Ende mit der Altersvorsorge auch funktioniert. Doch eine Frage steht als erste im Raum: Soll das Objekt selbst genutzt oder lediglich zur Vermietung angeschafft werden?

Die Selbstnutzung einer Immobilie – klassisches Konzept der Altersvorsorge

Anstatt Miete zu zahlen und das Geld in die eigene Immobilie investieren – das ist für immer mehr Österreicher eine attraktive Alternative und auch der klassische Weg zu einer Altersvorsorge. Ist man nämlich im Rentenalter angekommen, sind die eigenen vier Wände bereits abbezahlt und es fallen lediglich Kosten für die Betriebskosten, nötige Wartungen und Reparaturen an. Zudem kann eine Immobilie den Nachkommen hinterlassen werden und hat so auch für die kommende Generation noch einen Wert.

Das sollte man beachten, wenn man eine Immobilie kauft, die man selbst nutzen möchte:

– Selbst bauen oder ein fertiges Haus kaufen?

Bevor man hier eine Entscheidung trifft, sollte man sich gründlich beraten lassen. Um bei einer fertigen Immobilie nicht „die Katze im Sack“ zu kaufen, ist die Inanspruchnahme entsprechender Gutachter unverzichtbar. Will man selbst bauen, hat man deutlich mehr Möglichkeiten. Man sollte jedoch unbedingt auf einen erfahrenen Anbieter setzen, um sich schlechte Erfahrungen zu sparen. Eine Beratung durch die Wilms AG ist für Bauwillige ein guter Rat. Das Unternehmen bietet bereits seit drei Generationen alle Leistungen rund um den Hausbau aus einer Hand.

– Als Eigenheimbewohner hat man alle Freiheiten, was die Gestaltung der Innenräume betrifft.

Wer klug vorsorgt, setzt bereits beim Bau auf eine altersgerechte und barrierefreie Einrichtung und spart sich damit im Fall der Fälle eine Vielzahl der Kosten. Das betrifft nicht nur die Ein- und Ausgänge, sondern auch die Badezimmer und eventuell vorhandene Treppenhäuser, die ausreichend breit geplant werden sollten. So kann im Alter einfach ein Treppenlift eingebaut werden.

– Die Lage der Immobilie sollte auch im Alter noch angemessen sein.

Wer mit Anfang 30 gern in einer alten Mühle wohnen möchte, zu der nur eine unbefestigte Straße führt, wird sich als Rentner hier vielleicht nicht mehr wohlfühlen. Denn dann müssen vielleicht öfter Termine beim Arzt wahrgenommen werden, der nur schwer zu erreichen ist. Das bedeutet natürlich nicht, dass nun alle Österreicher in die Städte ziehen sollen, die ohnehin überfüllt und überteuert sein. Doch eine Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist immer nützlich und sollte bei der Wahl des Eigenheims eine Rolle spielen.

– Die Finanzierung sollte klug geplant werden.

Den größten Vorteil hat man, wenn das Eigenheim tatsächlich schon abbezahlt ist, sobald man ins Rentenalter kommt. Auch die im Nachgang anfallenden Kosten müssen bedacht werden.

Eine Immobilie zur Vermietung kaufen – eine gern genutzte Möglichkeit der Altersvorsorge

Wer es sich leisten kann, zur Miete zu wohnen und zusätzlich eine Immobilie zur Vermietung zu kaufen, oder wer bereits im Eigentum lebt und dennoch in ein Haus oder eine Wohnung investieren möchte, sollte sich diese Variante einmal genauer betrachten. Die Vermietung hat nämlich einige Vorteile, auf die Eigenheimbewohner verzichten müssen.

– Man kann eine Immobilie an einem Ort vermieten, an dem man selbst nicht leben will.

Die klassische 2- bis 4-Zimmerwohnung in einem Ballungsgebiet gilt nämlich immer noch als beste Anlageform, die auch dauerhaft Rendite bringt. Doch zieht es nicht jeden Österreicher in die Stadt, viele wollen lieber die Lebensqualität am Stadtrand oder in einer ländlichen Gegend genießen.

– im Vergleich zum Eigenheimnutzer haben Vermieter deutlich mehr Möglichkeiten, die entstehenden Kosten rund um die Immobilie steuerlich geltend zu machen.

So kann etwa der Kaufpreis gestaffelt von der Steuer abgeschrieben werden, und viele der notwendigen Ausgaben können (mindestens zum Teil) auf den Mieter übertragen werden. Dazu zählen etwa die Betriebskosten, die Straßenreinigung und die Müllbeseitigung.

– Es gibt notwendige Sanierungen oder Modernisierungen an der Wohnung oder am Haus zu verrichten?

Ein Vermieter muss diese Kosten nicht allein tragen, denn auch der Mieter profitiert vom verbesserten Zustand seines Heims. Aus diesem Grund können solche baulichen Maßnahmen zum Teil auf ihn umgeschlagen werden. Das geschieht meist im Rahmen einer Mieterhöhung, ist aber nur möglich, wenn die Ersparnisse aus Mieteinnahmen die Ausgaben nicht decken. Des Weiteren kann die Miete aufgrund einer Wertsicherungsvereinbarung regelmäßig erhöht werden.

Weitere Informationen:

https://www.wko.at/site/Kundenseite-der-N–Finanzdienstleister/Nicht-warten,-sondern-starten-.html

In der Immobilienbranche ist der Begriff “Vorsorgewohnung” allgemein gebräuchlich. Außerdem verwendet werden die Begriffe “Anlegerwohnung”, “Ertragswohnung” oder “Immobilienvorsorge”.

Es handelt sich bei der Vorsorgewohnung um eine spezielle Form der Eigentumswohnung. Der Hauptzweck dieser liegt nicht darin, selbst in der Wohnung zu wohnen, sondern durch Mieteinnahmen und Steigerung des Immobilienwerts das Kapital, das eingesetzt wurde, zu vermehren- vom Geldwert zum Sachwert also.

Europaweit hat Österreich den dritthöchsten Mieteranteil.
Etwa 45% aller Haushalte wohnen in Mietverhältnissen (Stand 2016)

Durch den Kauf einer Vorsorgewohnung schafft man sich eine dauerhafte Einnahmequelle. Vorhandenes Kapital wird durch die Wertsteigerung vermehrt und statt des Geldbetrags, besitzt man einen Sachwert.

Dieser Sachwert ist vor der Inflation geschützt und krisensicher. Das bedeutet im Falle einer Inflation ist zwar den Wertverlust des Geldes, Mieten sind jedoch wertgesichert und der Sachwert bleibt erhalten.
Anleger, die in Immobilien investieren, müssen sich in einer Wirtschaftskrise keine Sorgen machen.

In der Praxis gibt es zwei Ausprägungen einer Vorsorgewohnung:

  • Bei der Anleger-Vorsorgewohnung betrachtet man die Wohnung als reines Investment. In vielen Fällen bekommt der Eigentümer seine Immobilie oder Immobilien nie zu Gesicht. Die “Vorsorge” besteht aus den zusätzlich zum Einkommen erzielten Mieteinnahmen.
    Ein Hauptargument dieser Variante ist, dass durch die Vermietung der Eigentumswohnung auch in der Pension Zusatzerträge durch eine Vermietung erzielt werden können. Ziel ist in diesem Fall, eine Zusatzpension aus einer – zu diesem Zeitpunkt – bereits fertig finanzierten Wohnung zu erhalten.
  • Bei einer Vorsorgewohnung mit Selbstnutzungsabsicht hat der Käufer einen persönlichen Bezug zu seinem Investment, da er die Immobilie mit dem Hintergedanken wählt, dass er sie selbst irgendwann nutzen und darin wohnen wird.

Das Prinzip der Vorsorgewohnung ist ganz simpel – Man kauft eine Immobilie und vermietet diese weiter. Durch die Einnahme der Miete kann man sein Einkommen aufbessern und die Ersparnisse inflationsgeschützt und krisensicher anlegen.

Werbe- und Verkaufsargumente für den Erwerb einer Vorsorgewohnung preisen meist die Steuervorteile für den Käufer an. Meist stehen die Umsatzsteuer und Einkommensteuer im Zentrum der Überlegungen, wenn es um ein steuerlich attraktives Konzept für Anleger geht.

Auf welche Punkte muss man beim Kauf von Vorsorgewohnungen achten?

Größe der Wohnung

Die Wohnungsgröße hat nicht nur einen wesentlichen Einfluss auf den Kaufpreis der Wohnung, sondern auch auf die potentiellen Mieter.
Als Käufer einer Vorsorgewohnung sollte man Wert auf eine Größe der Wohnung legen, die den Großteil des Mietermarkts ausgerichtet ist.

Fast 1,5 von knapp 4 Millionen österreichischen Haushalten werden nur von einer Person bewohnt. Vorsorgewohnungen werden vom Bauträger daher stark auf diese Demographie ausgelegt. Aktuelle demographische Trends zeigen, dass Single-Wohnungen auch in Zukunft gefragt sein werden.

Gründe dafür sind die steigende Anzahl an Studenten, die zeitlich weiter nach hinten gerückte Familienplanung und hohe Scheidungsraten.
Dabei reichen 38-45m2 und guter Raumaufteilung aus, um eine hohe Wohnqualität für eine Einzelperson zu schaffen (1-2 Zimmer). Single-Haushalte gelten als der größte Mietermarkt Österreichs.

Grundriss von Vorsorgewohnungen

Ein guter Grundriss bietet dem Mieter eine kompakte Raumaufteilung, die sich an dessen Bedürfnissen orientiert. “Tote” Räume werden vermieden, der Mieter soll jeden Quadratmeter nutzen können.

Auch wenn man auf den ersten Blick keine Schwierigkeit daran sieht, eine kleine Wohnung optimal einzurichten, erweist es sich als kompliziert, für die Lebensbereiche “Wohnen”, “Schlafen”, “Hygiene” genügend Raum zu finden.

Je kleiner nämlich eine Immobilie ist, desto schwieriger kann sich die Einrichtungsplanung erweisen, das/die Zimmer, die man zur Verfügung hat, so effizient wie nur möglich nutzen möchte. Man sollte sich daher Gedanken machen, und seine Einrichtung auf die Größe und den Grundriss anpassen.

Tipps zu Grundrissen von Vorsorgewohnungen:

  • Kleine Schlafzimmer→diese fallen aus Effizienzgründen oft sehr klein aus. Auf jeden Fall sollte es aber möglich sein, einen ordentlichen Kasten und ein Doppelbett unterzubringen.
  • En-Suite Badezimmer→ Bei diesem Wohntrend aus Angloamerika gelangt man direkt vom Schlafzimmer in das Badezimmer.
  • Getrenntes WC→ vorallem beim Empfang von Gästen erweist sich ein vom Badezimmer getrenntes WC als äußerst praktisch.
  • Minimum an unnötigen Gangflächen→Beim Kauf einer neuen Vorsorgewohnung kostet ein Quadratmeter oftmals über 5.000€. Kann man also beispielsweise 5 m2 einsparen, sind das bereits 25.000€.
  • Quadratisch= praktisch→ rechtwinkelige Grundrisse lassen sich in der Regel einfacher möblieren.

Freiflächen

Vor allem in der wärmeren Jahreszeit erweitern Balkone, Terrassen oder Gärten den Wohnraum und verbessern damit die Lebensqualität in den jeweiligen Immobilien. Auch in der Vermietung gelten Freiflächen als absolute Vorteile, für viele Mieter ist es sogar schon Entscheidungskriterium.

Viele Bauträger statten daher aufgrund der großen Nachfrage möglichst alle Wohnungen eines Immobilienprojekts mit Freiflächen aus.
Je nach Bezirk und Lage geht dieser Trend heutzutage so weit, dass kaum noch Wohnungen ohne freie Flächen errichtet werden.

Tipp: Sofern es sich als preislich erweist, sollte man Vorsorgewohnungen mit Freiflächen bevorzugen.

Zeitspanne der Anlage

Beim Investitionsmodell der Vorsorgewohnung dreht sich alles um das Zusammenspiel von drei Faktoren, die alle dramatisch von einem langen Zeitraum profitieren:

Wertsteigerung:

Der österreichische Immobilienmarkt wird von internationalen Beobachtern als wertbeständig und konservativ eingestuft. Man kann davon ausgehen, dass die Wertsteigerung leistbaren Wohnraums auch in Zukunft der jährlichen Inflation von 1-2% entsprechen wird. In Potenziallagen kann man mit bis zu 4% rechnen.

Kredittilgung:

Das Ziel einer Vorsorgewohnung ist es, diese nachhaltig und effizient zu vermieten. Die Mieteinnahmen werden wiederum benutzt, um den Kredit abzuzahlen, bei guter Finanzierung kann einem sogar ein monatlicher Überschuss bleiben.
Die Laufzeit eines typischen Kredits liegt bei 20-30 Jahren, wobei sich die monatliche Kreditrate aus den Kreditzinsen und der Kredittilgung zusammensetzt.

Der Eigentümer reduziert somit jedes Monat seine Kreditrate, und das im besten Fall ohne eine Zahlung zu leisten, da er die Miete zur Kreditzahlung heranzieht.
Auch wenn eine einzelne monatliche Rate nur einen geringen Effekt erzielt, so wird man langsam schuldenfrei.

Steuereffekte:

Um Kosten, die mit der Wohnung in Verbindung stehen (beispielsweise Kreditzinsen oder AfA) steuerlich geltend zu machen, muss eine Prognoserechnung erstellt werden. In dieser werden Mietleistungen, Ausgaben und die Absetzung für die Abnützung (AfA) gegenübergestellt. .

Im Anschluss kann man aus der Prognoserechnung ablesen, ab welchem Zeitpunkt sich die Investition rechnet.
Steuerliche Vorteile können jedoch nur erzielt werden, wenn sich die Investition bereits nach 20-23 Jahren rechnet. Ansonsten fällt das Vorhaben unter Liebhaberei und ist nicht möglich, Kosten steuerlich geltend zu machen.

Nebenkosten:

Da die Nebenkosten beim Vorsorgewohnungskauf einen erheblichen Anteil am Gesamtpreis ausmachen, müssen diese von vornherein berücksichtigt werden. In Österreich kann man mit Nebenkosten von bis zu 10% des Kaufpreises rechnen.

Es lohnt sich, verschiedene Anbieter zu vergleichen, denn jeder Prozent, den man sich beim Kauf spart, hat bereits große Auswirkungen. Schafft man es beispielsweise 3% beim Kauf zu sparen, hat man schon die Leistung einer jährlichen Vermietung gutgemacht.

Grunderwerbssteuer → 3,5%

Eintragungsgebühr → 1,1%

Makler → bis zu 3%

Notar/Rechtsanwalt → 0,5% bis 2%

Bearbeitungskosten Kredit → 0,5% bis 1,5%

Pfandeintragungsgebühr → 1,2% vom Kreditbetrag

Rendite

Die Attraktivität einer Wohnung wird grundlegend von deren Rendite bestimmt. Wirtschaftliches Ziel einer Vorsorgewohnung ist es, sie über Jahrzehnte hinweg erfolgreich vermieten zu können und damit ein stabiles und wertgesichertes Einkommen zu schaffen.

Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Texten von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

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