Verkehrswert berechnen

Das Wichtigste in Kürze
  • Der Verkehrswert gleicht dem Marktwert einer Immobilie und spiegelt damit den erwartbaren Verkaufspreis wieder.
  • Es gibt drei Verfahren zur Wertermittlung einer Immobilie: das Ertragswertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren.
  • Will man eine Immobilie verkaufen, sollte man immer einen Immobiliengutachter zurate ziehen.

Immer dann, wenn eine Immobilie erworben oder verkauft werden soll, macht es Sinn, den sogenannten Verkehrswert zu berechnen. Diese Berechnung nehmen übrigens auch Banken vor, wenn eine Immobilienfinanzierung durchgeführt werden soll, denn so kann unter anderem der Beleihungswert für die Immobilie ermittelt werden. Im folgenden Ratgeber gibt es Informationen dazu, wie der Verkehrswert definiert wird, welche Möglichkeiten es gibt, eine Immobilie zu bewerten und welche Verfahren es zur Berechnung des Verkehrswertes gibt. Darüber hinaus werden zusätzlich die Einflussfaktoren genannt, die den Verkehrswert berühren.
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Worum handelt es sich beim Verkehrswert?

Der Verkehrswert einer Immobilie wird so definiert, dass dieser möglichst genau den aktuellen Wert und somit gleichzeitig den Verkaufspreis eines Objektes darstellt. Im Gesetzbuch wird der Verkehrswert einer Immobilie so beschrieben, dass es sich dabei um den Preis handelt, der zum jeweilige Bewertungsstichtag „Im normalen Geschäftsverkehr und auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten sowie der tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie“ zu erzielen wäre, ohne dass in dem Zusammenhang auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse Rücksicht genommen wird. Zudem handelt es sich beim Verkehrswert um eine Rechengröße, die allerdings dennoch nicht automatisch oder mechanisch ermittelt werden darf. Stattdessen ist es vorgeschrieben, das aktuelle Marktbedingungen in die Wertermittlung einfließen müssen.

Welche Möglichkeiten gibt es, den Immobilienwert zu ermitteln?

Wer als Verkäufer oder Käufer einer Immobilie den aktuellen Verkehrswert des Objektes ermitteln möchte, dem bieten sich dazu mehrere Möglichkeiten. Unter anderem gibt es die folgenden Alternativen, wie und wo der Verkehrswert berechnet werden kann:

  • Eigene Schätzung durch Verkäufer oder potentiellen Käufer
  • Kreditinstitute
  • Immobilienmakler
  • spezielle Online-Anbieter
  • spezialisierte Immobilienbewerter
  • Sachverständige und Gutachter

Die unsicherste Methode, den Verkehrswert zu berechnen, besteht sicherlich darin, dass Käufer und Verkäufer die Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes selbst vornehmen. Wenn man nicht gerade Experte auf diesem Gebiet ist, besteht das erhebliche Risiko, dass es sich lediglich um eine grobe Einschätzung handelt, die nicht der Realität entspricht. Daher ist es definitiv ratsam, sich an einen Experten zu wenden, wenn es darum geht, den Verkehrswert genau zu berechnen. Zu solchen Experten gehören unter anderem Kreditinstitute, die allerdings eine Wertermittlung immer nur dann vornehmen, wenn damit auch eine Immobilienfinanzierung verbunden ist.

Manche Banken haben allerdings auch spezielle Immobilienabteilungen, die gegen eine Gebühr eine Berechnung des Verkehrswertes vornehmen. Alternativ kann man sich auch an spezielle Online-Anbieter oder spezialisierte Immobilienbewerter wenden, die ebenfalls – gegen eine Gebühr – die Ermittlung von Verkehrswerten durchführen. Am einfachsten und bequemsten ist es sicherlich, einen Online-Anbieter in Anspruch zu nehmen, der die Berechnung von Verkehrswerten durchführt. In diesem Fall müssen lediglich einige Angaben zum Objekt gemacht werden, wie zum Beispiel Baujahr, Bauart, Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße sowie einige weitere Eigenschaften der Immobilie.

Die zuverlässigste Berechnung des Verkehrswertes nehmen sicherlich Gutachter und Sachverständige vor, deren gewöhnliche Tätigkeit darin besteht, Immobilien und deren aktuellen Verkehrswert oder auch den Beleihungswert, der im Zuge einer Immobilienfinanzierung wichtig ist, zu ermitteln. Allerdings handelt es sich dabei meistens auch um die teuerste Variante, denn nicht selten werden für das Gutachten zwischen 1,5 und 3 % des dann ermittelten Verkehrswertes in Rechnung gestellt. Welche Möglichkeit letztendlich genutzt wird, hängt unter anderem also auch vom Geldbeutel der Person ab, welche die Immobilienbewertung durchführen lassen möchte.

Welche Verfahren zur Wertermittlung gibt es?

Grundsätzlich gibt es mehrere Verfahren, die zur Verkehrswertermittlung genutzt werden. In der Praxis sind es insbesondere die folgenden drei Verfahren der Verkehrswertermittlung, die in über 90 % aller Fälle durchgeführt werden:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Welches dieser Verfahren in der Praxis genutzt wird, hängt in erster Linie von der Art der Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist vor allem dann gängige Praxis, wenn es darum geht, den aktuellen Verkehrswert bei selbstgenutzten Immobilien sowie Grundstücken zu ermitteln. Im Kern funktioniert das Vergleichswertverfahren so, dass der Verkehrswert aus Vergleichspreisen abgeleitet wird, die für ähnliche Immobilien festgestellt wurden. Eine wichtige Basis für den Vergleich ist dabei die Sammlung von Kaufpreisen, die oftmals von Städten und Gemeinden durchgeführt wird. Unterscheiden muss man zwischen direkten und indirekten Vergleichswerten, wobei vor allem die direkten Vergleiche ein sehr genaues Ergebnis der Berechnung liefern können.

Beim Vergleichswertverfahren gibt es einige Eigenschaften bzw. Merkmale, die in der jeweiligen Rechnungsposition für zu und Abschläge sorgen, und somit den Wert beeinflussen, insbesondere:

  • Grundrisse
  • Zustand der Immobilie
  • Nutzungsmöglichkeiten
  • Mikrolage (Verkehrsanbindung etc.)
  • Nutzungsrechte

Ertragswertverfahren

Im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren wird das sogenannte Ertragswertverfahren insbesondere dann eingesetzt, wenn der Verkehrswert bei vermieteten Immobilien bzw. Gewerbeimmobilien ermittelt werden soll. In diesem Fall wird der Verkehrswert auch als Ertragswert bezeichnet und ergibt sich aus den Bodenwert sowie dem Gebäudeertragswert. Die Erträge ergeben sich in aller Regel aus Mieteinnahmen, wobei Kosten für die Bewirtschaftung natürlich abgezogen werden müssen.

Um den Ertragswert bzw. Verkehrswert zu ermitteln, wird normalerweise die folgenden Formeln verwendet:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen.

Sachwertverfahren

Das dritte Verfahren zum Verkehrswert berechnen ist das Sachwertverfahren. Dieses kann sowohl bei gewerblich genutzten als auch bei selbstgenutzten Immobilien eingesetzt werden. In diesem Fall wird der Verkehrswert als Sachwert bezeichnet und aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert ermittelt. Der Bodenwert wiederum wird in erster Linie mithilfe der Bodenrichtwerte festgelegt.

Die Formel, die für die Berechnung des Verkehrswertes in diesem Fall genutzt wird, lautet:

Sachwert = (Bodenwert + Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor

Was beeinflusst den Verkehrswert einer Immobilie?

Eine ganz entscheidende Frage im Zusammenhang mit der Berechnung des Verkehrswertes bei Immobilien besteht darin, welche Faktoren den Verkehrswert eigentlich beeinflussen. Oftmals hört man in dem Zusammenhang den „Spruch“, dass es drei Faktoren gibt, die den Verkehrswert beeinflussen, nämlich: 1. Die Lage, 2. Die Lage, 3. Die Lage. Diese überspitzte Aussage hat im Kern viel Wahrheiten, denn tatsächlich ist die Lage einer Immobilie der wohl entscheidende Faktor, der Einfluss auf den Verkehrswert nimmt.

Darüber hinaus gibt es allerdings noch zahlreiche andere Faktoren, die Einfluss auf den Verkehrswert nehmen, nämlich:

  • Verhältnis von Angebot und Nachfrage
  • Makrolage (Bundesland, statt)
  • Mikrolage (Stadtteil, Straße, Ortschaft)
  • Infrastruktur
  • Verkehrsanbindungen
  • Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in naher Umgebung
  • Baujahr der Immobilie
  • Eigenschaften des Gebäudes, beispielsweise Balkon, Fahrstuhl, Tiefgarage
  • Zustand des Gebäudes, zum Beispiel renovierungsbedürftig oder neuwertig
  • Wohn- und Grundstücksfläche
  • Bauart, zum Beispiel Massivbauweise
  • im reinen Wohngebiet gelegen oder an Gewerbegebiet grenzend
  • frei gelegen oder Teil einer Siedlung
  • Sanierungs- oder Modernisierungsbedarf
  • durchschnittliches Alter der Nachbarschaft (Beliebtheit der Wohngegend)

All diese Faktoren beeinflussen letztendlich in größeren oder kleineren Umfang den Wert der Immobilie und somit auch den Verkehrswert. Aus diesem Grund sollten sich insbesondere potentielle Käufer sehr ausführlich und umfangreich zu all diesen Einflussfaktoren informieren, was wiederum letztendlich fast nur durch die Inanspruchnahme eines Experten realisierbar ist.

Quellen:

https://www.immoverkauf24.de/immobilienbewertung/verkehrswert-immobilie/

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/richtig-schaetzen-so-ermitteln-sie-den-wert-ihrer-immobilie_id_3900490.html

Durch den Verkehrswert einer Immobilie wird deren aktueller Wert und damit auch der voraussichtlich am Immobilienmarkt zu erzielende Verkaufspreis definiert. Um den Verkehrswert und dementsprechend auch den Verkaufspreis einer Immobilie zu bestimmen, gilt es den Wert durch eine professionelle Immobilienbewertung berechnen zu lassen.

Der Verkehrswert ist laut dem Gesetzbuch jener Wert, der am jeweiligen Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Er ist daher nicht einfach vorherzusagen, da der tatsächliche Verkehrswert erst durch den Verkauf der Immobilie bestimmt wird.
Um den Verkaufspreis so aktuell wie möglich zu definieren, sollte die Immobilienbewertung daher knapp vor dem Verkauf erfolgen.
Während aktuelle Marktbedingungen in die Wertermittlung mit einfliessen müssen, wird auf persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse dabei keine Rücksicht genommen.

Abgesehen von Geschäften eines Maklers, ist der Verkehrswert auch in anderen Bereichen von Bedeutung:

  • Bei familiären Grundstücks- oder Immobilienübertragungen
  • Bei der Kreditaufnahme
  • Bei Scheidungen oder anderen Auseinandersetzungen im Bezug auf das Vermögen

Unterschiede zwischen dem Verkehrswert, Sachwert und Einheitswert

Verkehrswert

Er wird von einem Sachverständigen mit sehr guten Markt- und Fachkenntnissen ermittelt. Durch den Verkehrswert bildet sich der tatsächliche Immobilienwert, also jener Preis, der beim Verkauf der Immobilie im Geschäftsverkehr erzielt werden kann.

Marktwert

Der Marktwert ist jener Preis, zu dem Grundstücke und Gebäude auf dem Markt tatsächlich verkauft werden können. Dabei werden Steuern und Nebenkosten nicht berücksichtigt.

Einheitswert

Der Einheitswert gilt als steuerliche Messgröße für Grundbesitz und wird vom Finanzamt anhand des Bewertungsgesetzes ermittelt. Er ergibt sich aus der Bewertung und Addition von Bodenwert und dem Wert des Gebäudes mit Bezug auf das Bewertungsgesetz. Er wird dann als Grundlage für die Steuerbemessung herangezogen (z.B. Erbschaftssteuer, Grundsteuer oder Einkommenssteuer bei Betrieben im land- und forstwirtschaftlichen Bereich.

Im Abstand von neun Jahren erfolgt eine Hauptfeststellung der Einheitswerte. In Ausnahmefällen wird eine Nachfeststellung durchgeführt.

Was benötigt man für eine Wertbestimmung?

Je nach Berechnungsverfahren benötigt man zur Wertbestimmung einer Immobilie eine umfassende Datengrundlage.

Dabei können folgende Dokumente von Wichtigkeit sein:

  • Bauzeichnungen (Grundrisse und Baupläne)
  • Energieausweise
  • Lageplan
  • Grundbuchauszüge
  • Mietverträge (bestenfalls Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen)
  • Bewirtschaftungskosten

Die Ermittlung des Verkehrswertes

Verkäufer und Käufer stehen mehrere Möglichkeiten zur Ermittlung des Immobilienwertes zur Verfügung:

Die eigene Schätzung des Verkäufers oder Käufers (nicht zu empfehlen)

Ist man nicht gerade Experte in diesem Gebiet, so handelt es sich dabei um die wahrscheinlich unsicherste Methode den Verkehrswert zu berechnen. Es besteht das Risiko einer Fehleinschätzung, wobei das Ergebnis dann nicht der Realität entspricht. Es ist daher definitiv ratsam, den Kontakt zu einem Experten aufzunehmen.

Die Bewertung durch einen Sachverständigen oder Gutachter

Bei einer Bewertung durch einen Sachverständigen oder einen Gutachter handelt es sich um die wohl zuverlässigste Berechnung des Verkehrswertes. Als Experten auf dem Gebiet besteht deren Tätigkeit darin, den Verkehrswert oder den für die Immobilienfinanzierung relevanten Beleihungswert zu ermitteln.
Meist handelt es sich dabei aber auch um die teuerste Variante, da für ein solches Gutachten zwischen 1,5 und 3% des ermittelten Verkehrswertes in Rechnung gestellt werden.

Unterschied zwischen Sachverständigen und Gutachtern: Gerichte und Entscheidungsgremien verwenden die Bezeichnung “Sachverständiger”. Ein Gutachter wird meist von Privatpersonen oder Firmen beauftragt, übt jedoch dieselbe Tätigkeit aus wie ein Sachverständiger.
Die Bewertung durch ein Kreditinstitut

Die Ermittlung durch ein Kreditinstitut erfolgt nur dann, wenn auch eine Immobilienfinanzierung damit verbunden ist.

Die Wertbestimmung durch einen Makler

Wird der Kauf eines Hauses über einen Immobilienmakler abgewickelt, beinhaltet dies im Normalfall eine Immobilienbewertung. Der Makler bewertet das Haus oder die Wohnung und legt im Anschluss gemeinsam mit dem Verkäufer einen Preis fest.
Zweifelt man an dem Ergebnis des Maklers, besteht die Möglichkeit einen zweiten Gutachter zu beauftragen.

Online-Rechner (nicht zu empfehlen)

Da ein Online-Rechner niemals alle Faktoren realitätsgetreu bewerten kann, ist er höchstens für eine grobe Einschätzung geeignet.

Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes

Grundsätzlich gibt es drei Verfahren zur Berechnung des Verkehrswertes:

Das Vergleichswertverfahren

Hierbei handelt es sich um die beliebteste Methode der Immobilienbewertung. Der Verkehrswert wird aus den Preisen vergleichbarer Objekte abgeleitet und funktioniert somit nur bei ähnlichen Immobilien.
Den anderen Verfahren gegenüber hat es den Vorteil, dass die aktuelle Marktlage in die Berechnung mit einfliesst. Im besten Fall liegen die zu vergleichenden Häuser oder Wohnungen in der gleichen Region und ähneln sich in Größe und Ausstattung.

Entscheidet man sich für das Vergleichswertverfahren, so ist zunächst der Wert von Grund und Boden zu ermitteln. Diesen Wert kann man der Kaufpreissammlung österreichischer Gutachterausschüsse entnehmen.
Die Kaufpreissammlung sollte mindestens zehn Bewertungen vergleichbarer Grundstücke und Häuser umfassen, um als aussagekräftig zu gelten.

Weiters geben von Städten und Gemeinden entworfene Bodenrichtwertkarten einen Einblick hinsichtlich des Bodenrichtwertes. Auf diesen ist nämlich der Wert, der für Grundstücke in unterschiedlichen Lagen festgelegt wurde, ersichtlich. Eine Kaufpreissammlung kann ebenfalls Grundlage für Berechnungen von baulichen Objekten auf dem Grund und Boden dienen.

Folgende Eigenschaften sorgen beim Vergleichswertverfahren für Zu-und Abschläge und können somit den Wert beeinflussen:

  • Grundrisse
  • Zustand der Immobilie
  • Nutzungsrechte
  • Nutzungsmöglichkeiten
  • Mikrolage (Verkehrsanbindung)
Vorteile:
  • Spiegelt durch die Berechnungsbasis den tatsächlichen Verkehrswertes wider
  • Zuverlässige und leicht nachvollziehbare Wertermittlung
Nachteile:
  • Nicht ausreichende Zahl an Vergleichsobjekten
  • Wertermittlungsergebnis unterliegt den Schwankungen des Marktes viel
  • stärker als der Sach- oder Ertragswert – es stellt eine Momentaufnahme dar

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei vermieteten Immobilien und Gewerbeimmobilien zum Einsatz. Man nennt den Verkehrswert in diesem Fall auch oft Ertragswert. Der Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert. Erträge ergeben sich aus Mieteinnahmen, Kosten für die Bewirtschaftung werden abgezogen.

Um den Verkehrswert/Ertragswert zu berechnen, wird folgende Formel verwendet: Ertragswert = Wert des Bodens + Gebäudeertragswert der baulichen Anlagen

Folgende Werte beim Ertragswertverfahren beeinflussen die Immobilienbewertung:

Der Liegenschaftszinssatz

Der Zinssatz, mit dem man einen Grund als solide Komponente einer Liegenschaft verzinst.

Die Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten

Für einen Vermieter ist der Betrieb eines Mietobjekts auch mit Ausgaben verbunden, die bei der Berechnung berücksichtigt werden müssen.
Besonders bei sanierungsbedürftigen Immobilien besteht die Möglichkeit, dass sich sich eine Investition gemessen am Ertragswert nicht lohnt, oder in den ersten Jahren nach der Übernahme sogar mit Verlusten zu rechnen ist.

Vorteil:
  • spielen Mieteinnahmen eine bedeutende Rolle, ist das Ertragswertverfahren gut zur Berechnung des Verkehrswertes geeignet
Nachteil:
  • Die unpassende Auswahl eines Liegenschaftzinses kann zu einer Ergebnisverfälschung führen

Das vereinfachte Ertragswertverfahren zur Wertschätzung

Ohne entsprechende Vorkenntnisse ist die Berechnung des Ertragswertverfahrens für Eigentümer nur schwer möglich. Es gibt jedoch zwei einfache Bewertungsmethoden, um sich einen ersten groben Überblick zu verschaffen.

Bei der ersten Methode werden Immobilien anhand des aktuellen Bauindex bewertet. Diesen Bauindex kann man bei der Statistik Austria abrufen.
Er zeigt die Entwicklungen der Baukosten in den letzten Jahren in verschiedenen Bundesländern und hilft einzuschätzen, wie sich der aktuelle Wert einer Immobilie in Zukunft entwickeln wird.
Will man nur den Wert der Immobilie und den des Grundstücks ermitteln, so muss man ungefähr ein Drittel des errechneten Wertes abziehen.
Für das Alter einer Immobilie ist ebenfalls ein Abschlag vorzunehmen. Bei bis zu 20 Jahren werden 12% empfohlen, 6,4% sind es für alle weiteren acht Jahre.

Wie wird der Gebäudeertragswert eines Unternehmens berechnet?

In Österreich wird von der Kammer der Wirtschaftstreuhänder das Fachgutachten KFS BW 1 herausgegeben. Dieses wird verwendet, um den Gebäudewert eines Unternehmens zu kalkulieren. Man zieht dazu die Rendite einer Alternativanlage zum Stichtag der Bewertung heran. Die Verzinsung der Alternativanlage wird anhand eines Basiszinssatzes ermittelt. Ein Risikozuschlag und ein Wachstumsabschlag kommen hinzu.
Mögliche Ertragsteuern, Laufzeiten und Risiken müssen berücksichtigt werden.

Sachwertverfahren

Bei Immobilien zur Selbstnutzung sowie gewerblichen Immobilien verwendet man das Sachwertverfahren.
Man versucht die Kosten, die bei der Wiederherstellung eines Objekts entstehen würden, einzuschätzen. Im Speziellen sind das Immobilien, die dem Mietmarkt nicht zugeordnet sind, da sie sich in privater Nutzung befinden. Der Großteil der Gebäude sind daher Ein- bzw. Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.

Bodenwert und Gebäudesachwert

Mithilfe des Sachwertverfahrens ermittelt man den Wert eines bebauten Grundstücks. Der Sachwert besteht aus zwei einzelnen Werten, diese betrachtet man getrennt voneinander.
Beim ersten Wert handelt es sich um den Bodenwert, der ebenfalls die Erschließungskosten beinhaltet. Wert Nummer zwei ist der Gebäudesachwert, welcher Bauwert, Baunebenkosten und den Wert der Außenanlagen bemisst.

Folgende Auskünfte sind bei der Feststellung vom Sachwert von Relevanz und müssen nachgewiesen werden:

  • der Wert des Bodens
  • die Grundstücksgröße
  • das Baujahr
  • die Beschreibung vom Grundstück und Boden
  • die Beschreibung aller auf dem Gelände liegenden Gebäude und Außenanlagen
  • Informationen über mögliche Reparatur- oder Instandhaltungsstaus
  • Auskünfte über besondere betriebliche Einrichtungen

Das Festlegen eines realen Sachwertes ist eine heikle Angelegenheit, weshalb die Durchführung äußerst gewissenhaft durchgeführt werden muss. Einerseits handelt es sich beim Sachwertverfahren um eine rechnerisch saubere Kontrolle des Bestandes, andererseits wird von Kritikern die Ausdifferenzierung der Kosten und des Wertes der Gemäuer als nicht ausreichend angesehen.

Darum werden bei der Wertermittlung von Objekten auch andere Faktoren hinzugezogen, die den Wert beeinflussen können. Es handelt sich dabei beispielsweise um den Gebäudezustand bezogen auf die Abnutzung und die Instandhaltung.
Abgesehen vom Baujahr und der bisherigen Nutzungsdauer der Immobilie fließt so ebenso die Restnutzungsdauer mit in die Berechnungen ein und beeinflusst somit auch den Sachwert des Gebäudes.

Welche Punkte sind bei der Bewertung von Eigentumswohnungen wichtig?

Neben den bereits genannten Faktoren werden bei zur Bewertung einer Eigentumswohnung noch andere Kriterien hinzugenommen:

  • die Lage der Wohnung im Gebäude (Erdgeschoss, Etage oder Dachgeschoss)
  • die Wohnfläche
  • die Aufteilung der Zimmer
  • der Zustand
  • die Ausstattung (Balkon, vorhandene Einbaugeräte usw.)
Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Texten von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

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