Nebenkosten Haus und Wohnungskauf

Das Wichtigste in Kürze
  • Beim Kauf einer Immobilie darf man nie nur vom Kaufpreis selbst ausgehen, sondern muss auch immer die Kosten für Anwälte, Makler, das Finanzamt oder den Eintrag ins Grundbuch im Blick behalten.
  • Kann man sich seine Vertragspartner selbst aussuchen, sollte man immer Preise und Leistungen verschiedener Rechtsanwälte oder Notare vergleichen.
  • In der Steiermark fördert das Land kleine Haussanierungen und energetische Sanierungen.

Kauft man eine Immobilie, sollte jemandem bewusst sein, dass nicht nur der Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung aufgebracht werden, sondern auch einen beträchtlichen Anteil des Budgets für Zusatzkosten berechnet werden muss.

Denn nicht nur der Verkäufer, sondern auch Notare, Rechtsanwälte, und das Finanzamt sind im Laufe der Verwaltung und Planung eines Immobilienkaufs zu bezahlen. Im Folgenden werden die unterschiedlichen Kostenfaktoren aufgezählt und näher erklärt.

Maklerprovision

Bekommt man seine Immobilie von einem Makler vermittelt, muss man diesem meist eine Provision dafür zahlen. Es ist üblich, dass die Provision zu gleichen Teilen zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird. Hypotheken oder andere Verpflichtungen werden dem Kaufreis hinzugerechnet.

Die Immobilienmaklerverordnung bestimmt je nach Kaufpreis verschiedene Obergrenzen für die Maklerprovision:

  • Kaufpreis bis 36.336,42 Euro: max. 4% des Preises
  • Kaufpreis zwischen 36.336,42 Euro und 48.448,51 Euro: 1.453,46 Euro
  • Kaufpreis über 48.448,51 Euro: max. 3% des Preises
  • hierzu kommen noch 20% Umsatzsteuer.

Bei den oben genannten Beträgen handelt es sich um Höchstgrenzen, jedoch keine amtlichen Fixpreise. Sie sind nicht für Investanlagen gültig!

Kosten für Rechtsanwalt oder Notar

In der Regel wird der Kaufvertrag beim Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung von einem Rechtsanwalt oder einem Notar erstellt und die Unterschrift von diesen auch beglaubigt. Auch der Antrag auf die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts in das Grundbuch wird von einem Notar oder Rechtsanwalt gestellt.

Die Rechtsanwalt- oder Notariatskosten sind in den jeweiligen Kammertarifen festgelegt und betragen grundsätzlich etwas 1-3% des Kaufpreises.Es besteht für den Immobilienkäufer jedoch die Möglichkeit, ein Pauschalhonorar zu vereinbaren.

TIPP: Kann man sich den Vertragserrichter selbst aussuchen, sollte man unbedingt Umfang und Kosten der Leistungen zur Erstellung und Durchführung des Kaufvertrages von mehreren Anwälten und Notaren vergleichen.

Eintrag in das Grundbuch

Wie schon erwähnt, ist es die Aufgabe eines Rechtsanwalt oder eines Notars, einen Antrag für die Eintragung des Wohnungseigentumsrechts in das Grundbuch zu stellen. Für diese Eintragung sind zusätzlich 1,1% des Kaufpreises zu bezahlen. Wird die Immobilie durch eine Hypothek belastet, fallen weitere 1,2% des Pfandrechts an. Erfolgt die Antragstellung elektronisch, ist zusätzlich eine Eingabegebühr von 44 Euro zu entrichten. Bei einer nicht elektronischen Antragstellung sind es 62 Euro.

Für die Eintragung in das Grundbuch ist es wichtig, dass alles Unterschriften auf dem Vertrag gerichtlich oder durch einen Notar beglaubigt sind.

Zahlung der Grunderwerbsteuer

Ist die Immobilie gekauft, folgt der Steuerbescheid vom Finanzamt und man muss die Grunderwerbsteuer zahlen. Als Bemessungsgrundlage dient allgemein die Gegenleistung, also grundsätzlich der Kaufpreis. Gibt es keine solche Gegenleistung, wird der Wert des Grundstücks als Bemessungsgrundlage herangezogen.

Der Grundstückswert wird vom Finanzamt durch unterschiedliche Verfahren errechnet. Bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerben gilt für die Steuer ein Stufentarif. Für die ersten 250.000 Euro beträgt die Steuer 0,5%, für die folgenden 150.000 Euro sind es 2% und für alles darüber sind es 3,5%. Bei einem entgeltlichen Erwerb (also dem normalen Verkauf zu marktüblichen Preisen) betragen die Steuern generell 3,5%.

Beispiel Berechnung Nebenkosten:

Preis Grundstück + Haus = 100.000 Euro
Wertgutachten = 600 Euro
3% Maklerprovision = 3.000 Euro
20% Mehrwertsteuer = 600 Euro
3,5% Grunderwerbssteuer = 3.500 Euro
Hypothek (1,2% des Pfandrechtwerts) = 1.200 Euro
Eingabengebühr = 44 Euro
Geschätzte Notarkosten von 3% des Kaufpreises = 3.000 Euro

Gesamtbetrag = 113.044 Euro

Versicherungskosten

Um einen hohen finanziellen Schaden zu vermeiden, sollte man als Hauskäufer bestimmte Versicherungen zum Schutz abschließen. Entstehen beispielsweise Schäden an der Immobilie durch Feuer, Blitz, Hagel oder Wasser, kommt eine Wohngebäudeversicherung für diese auf. Abhängig von der Schadensabdeckung und dem Anbieter der Versicherung kann man als Immobilieneigentümer mit Kosten von ca. 250 Euro/100 Quadratmeter rechnen. Für den Fall, dass eine dritte Person durch das Haus zu Schaden kommen könnte, benötigt man als Vermieter eine Haus und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Dabei sollte man man prüfen, ob die private Haftpflichtversicherung einen Teil dieser Kosten, die jährlichen zwischen 60 und 70 Euro betragen, übernimmt.

Sanierungskosten

Handelt es sich bei der gekauften Wohnung oder dem Haus um eine neue Immobilie, muss man sich keine großen Gedanken über Sanierungen zu machen. Lediglich die Kosten zur persönlichen Gestaltung fallen an (Farbe der Wände oder Bodenbeläge)

Bei einem Wohnbau aus der Nachkriegszeit, kann man davon ausgehen, dass eine Rundumsanierung ca. 40% des Kaufpreis ausmachen wird. Addiert man diese Summe zu dem Kaufpreis und den schon errechneten Nebenkosten, schießt man schnell über die grenzen des Budgets hinaus. In solchen Fällen sollte man die Arbeiten zur Sanierung über mehrere Jahre verteilen, um die Kosten ein wenig zu streuen und nicht sofort in Zahlungszwang zu geraten.

Mit Glück erwirbt man eine Immobilie, bei der etwaige Sanierungsarbeiten bereits erledigt worden sind. Umgekehrt kann es jedoch auch passieren, dass man bei der Sanierung mit unangenehmen  Überraschung konfrontiert wird, die das Budget durcheinander werfen. Mit handwerklichem Geschick kann ma in diesen Fällen oftmals einiges an Geld sparen, in dem man die Sanierung selbst in die Hände nimmt. Bei vielen Bereichen, wie beispielsweise Dacharbeiten, sollte man aufgrund der Unfallgefahr für Laien aber auf jeden Fall einen Experten beauftragen

Typische Sanierungspunkt eines Altbaus sind:

  • Dämmung innen und außen
  • Austausch der Fenster
  • Dachdämmung
  • Erneuerung der Heizungsanlage

Um unangenehme Überraschungen nach dem Haus-oder Wohnungskauf zu vermeiden, ist es ratsam einen Sachverständigen oder Gutachter zu engagieren, der einen bei der Hausbesichtigung begleitet.

Als Experte kann dieser gleich feststellen, ob sich im Haus Schimmel befindet, und ob die Immobilie den aktuellen Energiestandards entspricht. Weiters kann ein Sachverständiger den eventuellen Sanierungsbedarf einschätzen und man kann mögliche Umbauten bereits einkalkulieren. Das erstellte Gutachten zeigt außerdem auf, ob der angeschlagene Preis des Objekts überhaupt gerechtfertigt ist. Die Kosten eines Gutachten sind unterschiedlich angesetzt, liegen in den meisten Fällen jedoch über 500 Euro.

Mögliche Förderungen

Um Nebenkosten beim Immobilienkauf möglichst gering zu halten, bieten das Land Österreich und die einzelnen Bundesländer diverse Fördermittel an. Kosten für die Verwaltung oder für einen Makler sind nicht zu vermeiden, bei Sanierungsmaßnahmen gibt es Möglichkeiten, finanziell unterstützt zu werden. Die Förderungsangebote und die Voraussetzungen dafür richten sich nach den Bundesländern. In Wien kann man beispielsweise eine Förderung für einbruchshemmende Haustüren oder Schallschutzfenster beantragen. In der Steiermark fördert das Land kleine Haussanierungen und energetische Sanierungen.

Unterschied der Nebenkosten beim Wohnungskauf und Hauskauf

Grundsätzlich gelten für Häuser und Wohnung bei den Nebenkosten die selben Bestimmungen. Man kann nur davon ausgehen, dass die Kosten eines Hauses inklusive der Nebenkosten, wesentlich höher sind als die einer Wohnung. Außerdem sollte man nicht vergessen, dass vor allem beim Hauskauf viele Zahlungen erst im Nachhinein auf jemanden zukommen, wie eine zu bezahlende Kanalgebühr oder der Mülltransport.

Mario Schantl

Mario Schantl

Mario Schantl kann bereits jahrelange Erfahrung in der Finanz- und Immobilienbranche aufweisen. Als Inhaber und Geschäftsführer einer Agentur ist er mit dem Unternehmertum und wirtschaftlichen Aspekten bestens vertraut und der ideale Ansprechpartner wenn es sich um Steuern, Finanzen und Wohnraumfinanzierung handelt.

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