Mietvertragskündigung

 

Das Wichtigste in Kürze
  • Als Mietvertrag wird eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter (Eigentümer) und dem Mieter bezeichnet.
  • Mietverträge können sich hinsichtlich ihrer Laufzeit in befristete oder unbefristete Verträge unterscheiden.
  • Die Kündigung eines Mietvertrags sollte immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen oder ein Schreiben per Fax gelten nicht.

Viele Mieter wissen nicht, welche Rechte und Pflichten sie bei einer Kündigung des Mietvertrages haben. Hier erfahren Sie, auf welche Punkte Sie achten müssen, um eine reibungslose Auflösung des einst abgeschlossenen Schriftstückes zu erzielen. Zudem werden Sie über wichtige Faktoren, die Sie zum Ende des Vertrages beachten müssen, informiert.

Wie Sie Ihren Mietvertrag kündigen können

Das Mietverhältnis kann grundsätzlich von beiden Seiten entkräftet werden. Im Gegensatz zum Mieter kann der Vermieter nur unter bestimmten Gründen vom schriftlichen Abkommen zurücktreten. Diese Motive sind in Österreich gesetzlich genau geregelt. Der Bewohner der Immobilie ist jederzeit in der Lage den Vertrag zu kündigen.

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Quelle: bigstockphoto.com – Stockfoto-ID: 185093845 Copyright: fizkes

Unter welchen Umständen kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Wie oben bereits erwähnt gelten für den Besitzer der Immobilie die Regeln, welche gesetzlich festgelegt sind. Gründe für einen rechtmäßigen Rücktritt vonseiten des Vermieters sind zum Beispiel:

  • Sie sind trotz rechtzeitiger Mahnung im Zahlungsverzug
  • Sie vernachlässigen die Immobilie
  • Sie haben das Mietobjekt ohne es zu melden an eine dritte Person weitergegeben oder nutzen es nicht

Was Sie bei einem Kündigungsschreiben beachten müssen

Ein Rücktritt des Mietvertrages ist nur gültig, wenn das Dokument von Ihnen unterzeichnet wurde. Zur Sicherheit sollten Sie die Kündigung immer mit einem eingeschriebenen Brief mit Rückschein versenden. Erfolgt diese per E-Mail muss sie

  • mit einer elektronischen Signatur versehen sein oder
  • das unterfertige Schriftstück wird eingescannt als Anhang verschickt.

Besonders wichtig ist, dass Sie eine Lesebestätigung über den Erhalt anfordern.

TIPP: Laden Sie sich dafür das Formular Mietvertrag – Kündigen (Muster) von help.gv.at (1) herunter.

Den befristeten Mietvertrag kündigen

Hier müssen Sie wissen, ob ihr befristeter Vertrag unter das Mietrechtsgesetz fällt oder nicht. Ist dies der Fall, können Sie die Vereinbarung wie folgt auflösen:

  • immer zum Monatsletzten
  • schriftlich oder gerichtlich
  • nach einem Jahr der ursprünglich festgelegten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses noch vor Ablauf der Befristung
  • die Kündigungsfrist von drei Monaten muss eingehalten werden
  • daher frühestens nach 16 Monaten

Unterliegt Ihr Mietverhältnis nicht dem Mietrechtsgesetz endet der Vertrag in der Regel erst nach Ablauf der Befristung. Um diese Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Immobilieninhaber vorzeitig beenden zu können, muss ein relevanter Grund vorliegen (die Wohnung ist nicht mehr bewohnbar).

Den unbefristeten Mietvertrag kündigen

Wie beim befristeten Vertrag müssen Sie auch hier schriftlich oder gerichtlich kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt im Normalfall einen Monat. Der Rücktrittstermin ist meist der Monatsletzte. Sie müssen sich jedoch vergewissern, wie dies in Ihrem Fall vereinbart wurde. Diese Information finden Sie in Ihrem abgeschlossenen Mietvertrag.

Was ist das Mietrechtsgesetz (MGR)?

In diesem Gesetz werden die unterschiedlichen Rechte und Pflichten der österreichischen Mieter und Vermieter definiert. Hierbei wird in folgende Abschnitte eingeteilt:

  • Vollanwendung des MGR
  • Teilanwendung des MGR
  • zur Gänze vom MGR ausgenommen

Welchem Teil Ihr Mietverhältnis unterliegt, richtet sich nach den Grundsätzen, welche im MGR (§ 1 MRG) festgelegt sind.

Was sind die Unterschiede der drei Segmente im MRG?

Die Vorteile der drei Teile des Mietrechtsgesetzes für Sie als Untermieter sind folgende:

  • Der Vollanwendungsbereich bietet Ihnen einen Preis- und Kündigungsschutz.
  • Der Teilanwendungsbereich hingegen gewährt Ihnen nur noch einen Beendigungsschutz.
  • Ist Ihr Vertrag vollkommen vom MGR ausgenommen, haben Sie weder einen gesetzlichen Preis- noch einen Kündigungsschutz.

Wie Sie Ihre Kaution zurückbekommen

Die Kaution wird vom Vermieter bei ordnungsgemäßer Übergabe der Wohnung ausgehändigt. Es ist ratsam ein Übernahmeprotokoll zu formulieren. In diesem Dokument werden etwaige Schäden festgehalten und die fachgerechte Rückstellung bestätigt. Will der Vermieter für Abnützungen einen Geldbetrag einbehalten, darf dieser nicht höher als der Zeitwert sein. Wenn der Eigentümer der Immobilie Ihnen die Kaution nicht sofort aushändigt, können Sie diese schriftlich anfordern. Ratsam ist es, wenn Sie eine Frist für die Rückzahlung im Schreiben festlegen. Danach können Sie auch rechtliche Schritte einleiten.

Wie die Wohnung beim Auszug aussehen muss

Grundsätzlich müssen Sie die Immobilie auf den ursprünglichen Standard zurückstellen. Abnützungen, die bei normalem Wohnverhalten entstanden sind, sind vom Vermieter hinzunehmen (sofern nicht anders festgelegt). Die Möbel, welche nicht mitgemietet wurden, müssen Sie entfernen. Ebenso müssen Sie grelle Farbtöne mit weißer Wandfarbe übermalen.

Wann ist der Mietvertrag endgültig gekündigt?

Mit Ablauf der Kündigungsfrist müssen Sie mit dem Inhaber einen Termin vereinbaren. Bei diesem geben Sie alle Wohnungsschlüssel zurück.

Achtung! Das Einwerfen der Schlüssel in einen Briefkasten ist keine wirksame Rückstellung.

Denken Sie daran Ihren Mietvertrag rechtzeitig und ordnungsgemäß zu kündigen. So sparen Sie nicht nur Zeit und Geld, Sie können auch stressfrei Ihr neues Heim beziehen.

Links:
Auf der folgenden Seite finden Sie die Links zu Musterbeispielen zum Downloaden:
https://www.help.gv.at/Portal.Node/hlpd/public/content/21/Seite.210281.html

Zusätzliche Unterstützungsleistungen erhalten Sie auch durch die Österreichische Mietervereinigung:
https://mietervereinigung.at/

Raus aus der Wohnung- raus aus dem Mietvertrag

Was ist bei der Kündigung zu beachten? Ob aus beruflichen Veränderungen, wie den Wechsel des Arbeitsplatzes oder privaten Gründen wie Familienzuwachs oder aufgrund einer Trennung – will man aus seiner Mietwohnung ausziehen, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten. Es ist nämlich besonders wichtig, sich an alle Fristen und Formalitäten zu halten, um mögliche unangenehme und teure Konsequenzen zu vermeiden.

Was ist ein Mietvertrag?

Als Mietvertrag wird eine mündliche oder schriftliche Vereinbarung zwischen dem Vermieter (Eigentümer) und dem Mieter bezeichnet. In diesem Vertrag werden alle Rechte und Pflichten beider Seiten zur Einigung über den Mietgegenstand und Mietzins festgehalten. Beide Parteien sind nach Abschluss an diesen Vertrag gebunden, ein grundloser Rücktritt ist nicht mehr möglich. Mieter und Vermieter haben unterschiedliche Rechte und Pflichten, abhängig davon ob das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung kommt.

Die Anwendung des Mietrechtsgesetzes

Es muss geklärt werden, ob das Mietverhältnis unter das Mietrechtsgesetz (Vollanwendungsbereich oder Teilanwendungsbereich) fällt oder nicht.

Vollanwendungsbereich des MRG

In diesen Anwendungsbereich fallen Mieten

  • von Wohnungen und Teilen von Wohnungen
  • von Geschäftsräumen, nicht aber von Teilen von Geschäftsräumen
  • von mitgemieteten Garagen und anderen Haus- und Grundflächen

Es gelten alle Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes in vollem Umfang und können nicht zu Ungunsten des Mieters geändert werden. Das bedeutet, es besteht zu Gunsten des Mieters ein Preis- und Kündigungsschutz. Eine Vollanwendung gilt aber nur dann, wenn der Mietgegenstand nicht unter einen Ausnahmetatbestand fällt (Teilausnahme oder Vollausnahme).

Teilanwendungsbereich des MRG

In diesen Teilanwendungsbereich fallen Mieten

  • von Wohnungen in nicht geförderten Neubauten ab 1953
  • von Wohnungen, die in Wohnungseigentum stehen und ab 1945 bewilligt wurden
  • von Dachbodenausbauten und anderen Zubauten

Im Gegensatz zum Vollanwendungsbereich treffen hier nicht alle, sondern nur einige Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zu. Es handelt sich hierbei um die Bestimmungen über das Mietrecht im Todesfall, die Kaution, befristungs- und kündigungsrechtliche Zwecke und Bestimmungen über angehobene Hauptmietzinse.

Zur Gänze vom MRG ausgenommen sind

  • Dienstwohnungen
  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Zweitwohnungen zu Erholungszwecken oder zur Freizeitgestaltung

Es gelten die allgemeinen Bestimmungen des ABGB für Miet- und Pachtverträge, jedoch können diese nach Absprache der Vertragspartner im Rahmen des Konsumentenschutzgesetzes abgeändert werden.

Laufzeiten von Mietverträgen

Mietverträge können sich hinsichtlich ihrer Laufzeit in befristete oder unbefristete Verträge unterscheiden.

Befristete Mietverträge enden grundsätzlich ohne weitere Aufkündigung nach Ablauf der Frist. Im Falle eines befristeten Mietvertrages innerhalb des Anwendungsbereiches des MRG, muss eine Mindestbefristung von drei Jahren eingehalten werden. Möchte der Mieter die Wohnung schon vor Ende der Befristung verlassen, kann er nach Ablauf eines Jahres mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum Monatsletzten schriftlich kündigen.

Demnach kann man frühestens nach 16 Monaten tatsächlich ausziehen. Bei Mietverhältnissen, die dem Mietrechtsgesetz nicht unterliegen, braucht es zur vorzeitigen Kündigung eine eigene vertragliche Vereinbarung. Ohne diese Zusatzvereinbarung ist der Mieter an die eigentliche Vetragsdauer gebunden und kann diese nur lösen, wenn der Vermieter dem zustimmt.

Beispiel:

Frau A hat einen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren abgeschlossen, der am 1.9.2018 beginnt. Nach einem Jahr möchte sie ihre Wohnung jedoch aufgeben, da sie mit ihrem neuen Partner zusammenziehen will. Sie sorgt also dafür, dass ihr Vermieter das Kündigungsschreiben zum frühestmöglichen Termin, also dem 30.9.2019 erhält (also nach einem Jahr). Nach Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist kann Frau A dann am 31.Dezember 2019 ausziehen.
Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die Kündigungsfrist in der Regel einen Monat. Auch dieser Vertrag muss selbstverständlich schriftlich oder gerichtlich gekündigt werden. Es empfiehlt sich jedoch zu überprüfen, welche Details im jeweiligen Mietvertrag vereinbart wurden.

Wann darf der Mieter kündigen?

Will man als Mieter kündigen, kann man dies ohne die Nennung von Gründen tun. Je nach Laufzeit des Vertrages und Anwendbarkeit des MRG, muss man als Mieter entweder ein Jahr gedulden, bis man kündigen darf, oder die gesamte Laufzeit abwarten.

Fällt der Vertrag nicht in das MRG und besteht keine Zusatzvereinbarung, die besagt, dass man bereits nach einem Jahr kündigen darf, muss ein Gespräch mit dem Vermieter gesucht werden. Dieser kann einer vorzeitigen Auflösung zustimmen, muss aber nicht. Meist muss in diesen Fällen von Seiten des Mieters ein Nachmieter gesucht werden, um eine lückenlose Mietzahlung zu garantieren.

Wann darf der Vermieter kündigen?

Für alle Mietverträge, die sich auf Wohnungen, Wohnungsteile oder Geschäftsräumlichkeiten beziehen, gilt das Mietrechtsgesetz (MRG). Dieses besagt, dass nicht zum Nachteil des Mieters von den Vereinbarungen des Mietrechtsgesetzes abgewichen werden darf. So darf dem Mieter die Miete nicht ohne triftige Gründe gekündigt werden.

Das Mietverhältnis kann von Seiten des Eigentümer dann beendet werden, sollte der Mieter der Zahlung des Mietzins nicht nachkommen, wenn der Vermieter seine Eigentumswohnung dringend selbst benötigt oder ein Altbau abgerissen bzw. umgebaut wird.

Weitere Gründe, bei denen der Vermieter den Vertrag auflösen darf:

  • bei grober Vernachlässigung der Wohnung
  • wenn in der Wohnung strafbare Handlungen vollzogen werden
  • falls der Mieter verstorben ist und von Seiten der eintrittsberechtigten Personen kein dringender Wohnbedarf besteht
  • sollte der Mieter die Wohnung (ohne Einverständnis des Vermieters) an dritte Personen weitergeben bzw. untervermieten

Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ist nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit vorangegangener Abmahnung möglich. Bestehen neben den gesetzlich bestimmten Gründen noch weitere Kündigungsgründe von Seiten des Vermieters, müssen diese im Mietvertrag festgehalten und dem Mieter mitgeteilt werden.

Unter eintrittsberechtigten Personen werden Ehegatten, Lebensgefährten, eingetragene Partner, Verwandte in gerader Linie (Kinder, Enkel, Eltern usw., sowie Wahlkinder und Geschwister verstanden.

Was tun, wenn der Vermieter die Kündigung ignoriert?

Selbst wenn man bei der Kündigung alles richtig gemacht hat, kann es passieren, dass der Vermieter das Kündigungsschreiben ignoriert bzw. die Kündigung nicht akzeptiert. In diesen Fällen ist es ratsam, von einer gerichtlichen Kündigung Gebrauch zu machen. Hierzu kann man sich an das lokale Bezirksgericht wenden und ist im Streitfall mit einer solchen Kündigung rechtssicher.

Wie kündige ich?

Die Kündigung eines Mietvertrags sollte immer schriftlich erfolgen. Mündliche Kündigungen oder ein Schreiben per Fax gelten nicht, eine Erklärung per Mail ist nur mit einer elektronischen Signatur gültig.

Um sicherzustellen, dass das Kündigungsschreiben wirklich beim Eigentümer ankommt, sollte man dieses als Einschreiben zustellen lassen.
Der Vermieter muss beim Erhalt des Briefes unterschreiben, womit bestätigt werden kann, dass er diesen auch bekommen hat. Weiters kann der Absender seinen Brief auch verfolgen, und weiß somit zu jeder Zeit, wo dieser gerade ist.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten des Einschreibens:

  • Das Einwurf-Einschreiben: Der Postbote bestätigt hierbei, dass er das Schreiben in den Briefkasten des Vermieters geworfen hat.
  • Das Einschreiben mit Service „Eigenhändig“: Der Postbote darf den Brief nur persönlich an den Empfänger oder an eine durch eine Vollmacht berechtigte Person aushändigen und bestätigt dies.
  • Das Einschreiben mit Service „Eigenhändig“ – nicht an Postbevollmächtigte: Der Postbote darf das Einschreiben ausschließlich dem Empfänger persönlich zustellen.

Was soll ein Kündigungsschreiben enthalten?

Im Grunde genügt es seinem Vertragspartner mitzuteilen, dass man das Mietverhältnis schnellstmöglich und fristgerecht beenden möchte.

Um Missverständnissen und Streitereien vorzubeugen, sollte ein Kündigungsschreiben folgende Punkte enthalten:

  • Wunsch nach Beendung des Mietverhältnisses
  • Unterschriften aller Hauptmieter
  • Kündigungsfrist
  • Letzter Tag der Vertragsgültigkeit
  • Adresse und und Top-Bezeichnung
  • Bitte, die Kündigung zu bestätigen
  • Datum, an dem der Mietvertrag erstellt wurde
  • Ersuchen um Termin zur Wohnungsrückgabe
  • Aufforderung nach Rückzahlung der Kaution

Eigene Investitionen- welche Ansprüche hat man?

Investitionsansprüche nach Renovierungen können dann geltend gemacht werden, wenn sie den Wohnungsstandard auf längere Zeit wesentlich verbessert haben. Änderungen sollten allerdings immer nur in Absprache mit dem Eigentümer erfolgen, da es sonst beim Auszug zu Konflikten kommen kann. Bei abgeklärten Änderungen in der Wohnung kann der Mieter mit einer Ablöse rechnen.

Um zu überprüfen, ob die getätigten Arbeiten tatsächlich zur Qualitätssteigerung des Mietgegenstandes beitragen, kann bei Bedarf ein Wohnungsgutachter überprüfen. Oftmals handelt es sich um den Einbau oder die Umgestaltungen im Heizungs- und Sanitärbereich oder die Erneuerung eines schadhaften Fußbodens. In solchen Fällen ist der Vermieter dazu verpflichtet, diese Investitionen abzulösen.

Wohnungsübergabe und Rückzahlung der Kaution

Bei erfolgreicher Kündigung, wird ein Termin zur Wohnungsrückgabe an den Vermieter vereinbart. Diese Wohnungsübergabe findet in der Regel am letzten Tag des Mietverhältnisses statt, kann jedoch selbstverständlich auf einen früheren Zeitpunkt verlegt werden, wenn beide Parteien damit einverstanden sind.

Zieht man nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht oder zu spät aus der Wohnung aus, riskiert man viel Ärger und teure Konsequenzen. Der Vermieter kann dann nämlich eine Nutzungsentschädigung für seinen Mietzinsausfall verlangen. Ist aufgrund des Vormieters keine pünktliche Nachvermietung möglich, kann dieser sogar mit einer Schadensersatzzahlung rechnen.

Besonders ratsam ist es, bei der Wohnungsübergabe an den Vermieter ein Protokoll zu erstellen, in dem mögliche Schäden dokumentiert werden und vom Vermieter die ordnungsgemäße Übergabe der Wohnung bestätigt wird. Sobald der Vermieter das Protokoll unterschrieben hat, muss er die Kaution an Sie zurückzahlen. Er ist nur dann berechtigt, die Kaution oder Teile davon einzubehalten, wenn er diese für Reparaturen oder Schadensbehebungen benötigt.

Sollte der Vermieter die Kaution nicht innerhalb eines angemessenen Zeitraums zurückzahlen, kann man zunächst eine schriftliche Mahnung verfassen. Wird auch diese nicht beachtet, hat man die Möglichkeit seine Kaution gerichtlich einzuklagen.

An wen kann ich mich bei Unklarheiten wenden?

Grundsätzlich sollte man keine Schwierigkeiten haben seinen Mietvertrag zu kündigen, wenn man selbst auf Fristen und Abmachungen achtet. Zu Missverständnissen oder gar Streitigkeiten kann es jedoch immer kommen, erst recht wenn es um die finanziellen Angelegenheiten zwischen zwei Vertragspartnern geht. Ist man als Mieter auf der Suche nach Rat, benötigt man rechtlichen Beistand bei der Lösung eines Mietvertrags (wenn der Vermieter z.B. nicht auf die Kündigung reagiert bzw. sich weigert, die Kaution auszuzahlen), empfiehlt es sich Experten heranzuziehen.

In Österreich hat man beispielsweise die Möglichkeit, sich von der Mietervereinigung in rechtlichen Angelegenheiten unterstützen zu lassen. Hierzu ist nur eine Mitgliedschaft notwendig, für die man einen jährlichen Beitrag entrichtet. Sollte man Probleme beim Verfassen seiner Kündigungserklärung haben, findet man im Internet viele vorgefertigte Schreiben, auf die man zugreifen kann.

Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Texten von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

Hinweis:

Der Artikel wurde sorgfältig recherchiert. Dennoch kann keine Haftung für Vollständigkeit, Richtigkeit und Aktualität der Inhalte und weiterführenden Links übernommen werden.

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