Maklerprovision

Das Wichtigste in Kürze
  • Ein Immobilienmakler kann für seine Arbeit (Vermittlung, Präsentation und Besichtigung einer Immobilie) eine Provision verlangen.
  • Die Maklerprovision wird erst und nur beim Zustandekommen eines Vertrages fällig.
  • Die Höhe der Provision ist abhängig davon, ob es sich um ein Miet- oder Kaufobjekt handelt bzw. auf wie lange dieser Vertrag befristet ist.

Die meisten Immobilien in Österreich werden über einen Makler verkauft oder vermietet. Dieser Immobilienexperte weiß, wie man die Immobilie am besten präsentieren kann um es erfolgreich zu vermieten oder zu verkaufen. Auch bei der Suche nach der passenden Immobilie kann ein Makler Interessenten helfen.

Da die Vermittlung einer Miet- oder Kaufimmobilie viel Arbeit mit sich bringt, können Makler bei Zustandekommen eines schriftlichen oder mündlichen Vertrags eine Provision verlangen.
Wie viel ein Makler als Provision vom Mieter oder Käufer verlangen darf, hängt davon ab, ob es sich um einen Kauf oder einen Mietvertrag handelt und wer die Maklerprovision bezahlt.

Was ist die Maklerprovision?

Bei einer Provision handelt es sich grundsätzlich um eine Beteiligung an einem Gewinn. Im Falle eines Immobilienmaklers wird diesem eine Beteiligung ausgezahlt, um den Aufwand, den der Makler durch die Vermittlung der Wohnimmobilie an einen Käufer oder Mieter hatte, zu begleichen.

Maklerprovision
Quelle: bigstockphoto.com – Stockfoto-ID: 278855497, Copyright: giggsy25

Während Provisionen in anderen Branchen vom Auftraggeber bezahlt werden, müssen die Kosten der Gebühr bei Immobilien oft vom Mieter oder Käufer beglichen werden. Wie die Provisionszahlung tatsächlich geregelt wird, kann vertraglich vereinbart werden.
So besteht auch die Möglichkeit, dass der Vermieter die Provision übernimmt oder dieser sich die Zahlung mit dem Mieter teilt.

Höhe der Maklerprovision beim Immobilienkauf

Je nach Kaufpreis der Immobilie fallen für den Käufer unterschiedliche Höchstgrenzen für die Maklerprovision an. Hinzu kommen noch 20% gesetzliche Umsatzsteuer. Der Makler kann die Provision mit dem Verkäufer aber auch mit dem Käufer vereinbaren.

  • Kaufpreis bis 36.336 Euro→ max. 4% des Kaufpreises
  • Kaufpreis zwischen 36.336 und 48.448 Euro→ 1.453 Euro
  • Kaufpreis über 48.448 Euro→ max. 3% des Kaufpreises

+ 20% Umsatzsteuer

Höhe der Maklerprovision bei Mietwohnungen

Handelt es sich um Wohnungen oder Einfamilienhäuser zur Miete, so wird der Provisionsanspruch des Maklers durch die Mietzinshöhe und die Mietdauer vorgegeben. Auch hier fallen zusätzliche 20% Umsatzsteuer an.
Bemessungsgrundlage für die Provision ist also der reine Nettomietzins und die Betriebskosten ohne Umsatzsteuer, zu dieser Summe kommen dann 20% Umsatzsteuer dazu.

→ Bruttomiete = Nettomiete + Betriebskosten (exkl. USt.)

Mietdauer/ BefristungProvisionsanspruch
auf bis zu drei Jahre befristeteine Bruttomonatsmiete
Befristung auf mehr als drei Jahrezwei Bruttomonatsmieten
unbefristetzwei Bruttomonatsmieten
Untermiete einzelner Räumeeine Bruttomonatsmiete
Wenn der Mietvertrag verlängert- oder in unbefristeten Mietvertrag umgewandelt wirdErgänzung der Provision bis zur maximalen Höhe für die gesamte Dauer des Vertrags, jedoch maximal eine halbe Bruttomonatsmiete

Verwaltet der Immobilienmakler die Wohnungen gleichzeitig, liegt der Anspruch auf Provision auch bei einem unbefristeten Mietvertrag bei maximal einer Miete plus Umsatzsteuer. Bei einem zu hohen Provisionsanspruch kann der Mieter Einspruch erheben.

Höhe der Provision bei Geschäftsräumen

Wird eine Gewerbeimmobilie durch einen Makler vermittelt, kann dieser die Provision vom Haupt- aber auch vom Untermieter verlangen. Für Gewerbevermieter darf die Maklerprovision maximal drei Monatsmieten betragen.

Bei Mietern von Gewerbeimmobilien richtet sich die Provision jedoch nach der Dauer des Mietvertrages:

Mietdauer/ BefristungProvisionsanspruch
befristet auf weniger als zwei Jahreeine Bruttomonatsmiete
befristet auf mind. zwei Jahre, jedoch nicht länger als auf dreizwei Bruttomonatsmieten
befristet auf mehr als drei Jahredrei Bruttomonatsmieten
unbefristetdrei Bruttomonatsmieten

Höhe der Provision für Vermieter

Wird ein Makler vom Vermieter engagiert, hat der Immobilienmakler immer einen Anspruch bis zu drei Mieten- auch bei unbefristeten Verträgen.
Ist der Makler ebenfalls mit der Verwaltung der Mietimmobilie betraut, sind maximal zwei Monatsmieten zulässig.

Wann besteht der Anspruch auf Provision?

Eine Maklerprovision ist erst dann zu zahlen, wenn es zum Abschluss eines Kaufvertrags oder Mietvertrags kommt.
Kommt kein Vertrag zustande, muss für das Inserieren, das Erstellen eines Angebots und für eventuelle Besichtigungen keine Gebühr bezahlt werden (außer es wurden im Maklervertrag andere Vereinbarungen getroffen).

Sollte dennoch eine Rechnung ausgestellt werden, oder ist man nicht sicher, ob die Zahlung der Provision rechtens ist, kann man sich an die österreichische Arbeiterkammer oder an die Mietervereinigung wenden. Diese stehen Mietern in Streitfällen zur Seite.

Was muss der Makler beachten?

Auch der Makler unterliegt gewissen Pflichten und Bestimmungen, die er erfüllen muss, um die Maklerprovision beanspruchen zu können.
So muss der Makler seinen Informations- und Aufklärungspflichten nachkommen und Interessenten alle wichtigen Informationen über die Immobilie mitteilen.

Ein Makler muss…

  • auf seine Tätigkeit als Makler hinweisen
  • eine Übersicht über voraussichtlich anfallende Kosten und Nebenkosten geben
  • auf ein Naheverhältnis zum Auftraggeber hinweisen, falls dieser mit ihm verwandt ist
  • für den Fall, dass er als Doppelmakler tätig ist, darauf hinweisen
    die Vermittlungsprovision und deren Höhe bekannt geben

Eine Provisionsvereinbarung ist grundsätzlich formfrei und kann also mündlich, schriftlich oder schlüssig erfolgen. Zur Sicherheit sollten Vereinbarungen jedoch immer – von beiden Seiten – schriftlich festgehalten werden.

Wann ist eine Maklerprovision unzulässig?

  • wenn der Makler gleichzeitig auch Vertragspartner des Mietvertrages ist (beispielsweise Eigentümer der Wohnung)
  • wenn der Mietvertrag mit einem Angehörigen des Maklers abgeschlossen wird (z.B. Mietvertrag mit der Ehefrau oder der Tochter des Immobilienmaklers)
  • wenn der Makler mit dem Vermieter in einem wirtschaftlichen Nahverhältnis steht und nicht sofort darauf hinweist

Rückforderung einer unzulässigen Maklerprovision

Eine unzulässige Maklerprovision kann im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes MRG binnen 10 Jahren zurückgefordert werden:

  • wenn sie als Ablöse zu bewerten ist
  • wenn der Verstoß gegen das Prinzip der Äquivalenz eklatant ist, also ins Auge springt und klare Regelungen der Entgeltbildung verletzt wurden, beispielsweise wenn die verlangte Miete offenkundig überhöht ist.

Ist die Maklerprovision überhöht und nicht offenkundig unangemessen, muss das gerichtlich binnen drei Jahren eingeklagt werden. In solchen Fällen steht einem die österreichische Mietervereinigung zur Seite. Dafür erforderlich ist eine Mitgliedschaft.

Unterschied zwischen Provision und Kaution

Als Vermieter darf man vom Mieter bei dessen Einzug eine Kaution verlangen. Diese Kaution dient als Sicherheit für den Fall, dass der Mieter seinen Zahlungen nicht nachkommt oder Schäden in der Immobilie verursacht.
Wird die Miete ordnungsgemäß bezahlt und sind keine absichtlich verursachten Schäden entstanden, muss der Vermieter die Kaution samt Zinsen an den Mieter zurückzahlen, wenn dieser auszieht.

Die Kaution darf nicht dafür verwendet werden, um die Wohnung nach dem Auszug des Mieters zu renovieren, wenn dieser die Wohnung normal abgenutzt hat. Es gibt keine gesetzlichen Obergrenzen für Kautionen. Üblich sind bis zu drei Monatsmieten.

Die Kaution muss unverzüglich bei der Wohnungsrückgabe an den Vermieter von diesem an den Mieter zurückgezahlt werden.
Eine Provision wird hingegen nicht zurückgezahlt, da es sich um eine einmalige Zahlung handelt, die der Mieter für eine erbrachte Leistung entrichten muss.
Gemeinsam mit der Kaution können für den Mieter daher beim Einzug in eine neue Immobilie hohe Kosten entstehen. Oftmals wird hierfür sogar ein Kredit aufgenommen.

Provisionsfrei mieten oder kaufen

Mit dem Verzicht auf einen Makler wollen sich viele Verkäufer oder Vermieter die teilweisen hohen Kosten, die mit dem Einsatz eines Maklers verbunden sind, sparen. Das ist jedoch nicht immer ratsam, da ein Makler für beide Seiten von Vorteil sein kann.

Durch den Makler kann die Immobilie professionell und bestmöglich vermarktet werden, dadurch sind auch höhere Verkaufspreise möglich.
Vorteilhafte Fotos und das Bewerben durch den Immobilienmakler können einen wesentlichen Unterschied machen.

Die Provision eines Maklers begründet sich auch in dessen großer Datenbank an Interessenten. Er kann das Expose gezielt an Kunden schicken, bei denen er weiß, dass diese nach genau solcher Immobilie suchen. Dieser Faktor kann den Verkaufsprozess oder die Suche nach Mietern erheblich verkürzen.

Als Interessent hingegen erhält man eine umfangreiche Auskunft über die Immobilie, und wird ebenfalls über mögliche Beeinträchtigungen informiert. Bestehende Schäden darf der Makler nämlich nicht verheimlichen, da er sonst für die unterschlagenen Informationen haftet.
Die Ausarbeitung des Vertrages sollte man einem Experten überlassen.

Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Texten von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

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