Immobilien Rendite berechnen

Das Wichtigste in Kürze
  • Spricht man bei Investitionen von der “Rendite”, so handelt es sich dabei grundsätzlich um den Ertrag, den man innerhalb eines Jahres mit einer Geldanlage erzielt. Renditen werden darum auch dafür herangezogen, um die Erfolge einer Kapitalanlagemöglichkeit zu messen.
  • Bei der Bruttorendite und dem Multiplikator werden keine Kaufnebenkosten oder Kosten, die während der laufenden Bewirtschaftung der Immobilie anfallen, berücksichtigt.
    Beim Mietmultiplikator handelt es sich nur um eine Kennzahl, durch die das erste Vergleichen mit anderen Angeboten ermöglicht wird.
  • Möchte man die Nettorendite einer Immobilie berechnen, sind Kaufnebenkosten und laufende Kosten bzw. Rücklagen zu berücksichtigen.

Viele Österreicher investieren ihr Kapital in Immobilien, vor allem in Ballungszentren steigen daher die Immobilienpreise.
Will man eine Immobilie als Geldanlage erwerben, sollte man sich im Vorhinein sorgfältig darüber informieren, welche Rendite dabei zu erwarten ist, um sich finanziell nicht zu übernehmen.

Bereits bei der Objektauswahl für die Investition in eine Immobilie zur Geldanlage sollten gewisse Punkte berücksichtigt werden, denn je nach Immobilie können die jährlichen Renditen stark schwanken.

Im folgenden Ratgeber wollen wir uns daher damit befassen, worum es sich bei der Rendite einer Immobilie handelt, wie man sie berechnet und auf was man vor dem Immobilienkauf achten sollte.

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Was versteht man unter Rendite einer Immobilie?

Spricht man bei Investitionen von der “Rendite”, so handelt es sich dabei grundsätzlich um den Ertrag, den man innerhalb eines Jahres mit einer Geldanlage erzielt. Renditen werden darum auch dafür herangezogen, um die Erfolge einer Kapitalanlagemöglichkeit zu messen.

Möchte man sein Kapital in eine Immobilie investieren, so spielt die Rendite eine wesentliche Hauptrolle bei der Objektauswahl, da man mit dem Kauf – ähnlich wie bei Aktien oder Anleihen – schließlich einen möglichst hohen Gewinn machen möchte.

Immobilie verkaufen oder vermieten?

Die Immobilie gilt nach wie vor als beliebte Kapitalanlage der Österreicher, da diese vermietet werden – oder im Alter selbst bewohnt werden kann.

Auch wenn die Österreicher als Häuslbauer bekannt sind, wohnt fast die Hälfte zur Miete. In Städten wie Wien sind es sogar beinahe 80 Prozent. Während Immobilieneigentum seine Vorteile hat, wird in den letzten Jahren auch das Wohnen zur Miete beliebter, da man die damit verbundene Flexibilität schätzt und dafür auch gerne etwas mehr zahlt.

Wann lohnt sich die Rendite?

2019 wurden allein im ersten Halbjahr mehr als 20.000 Wohnungen in Österreich verkauft. Das entspricht einem enormen Anstieg bei den Wohnungsverkäufen. Auch bei den Mieten sind eindeutige Anstiege zu verzeichnen. Gleichzeitig ist auch die Inflationsrate um beinahe zwei Prozent gestiegen, und die Instandhaltungskosten damit teurer geworden.

Ein Anstieg der Mieten bedeutet jedoch nicht, dass auch die Rendite einer Immobilie als Geldanlage gestiegen ist. Zur Berechnung einer realistischen Rendite ist daher immer eine genaue Rechnung erforderlich.

Ermittlung der Immobilienrendite

Die Rendite für eine Immobilie als Kapitalanlage zu berechnen, ist im Grunde ganz einfach. Als Grundlage kann der Eigentümer dafür den aktuellen Preis, den er für sein Haus oder seine Wohnung erhalten würde, verwenden.
Möchte man auf eine kostenpflichtige Werteinschätzung von einem Experten verzichten, können zur groben Einschätzung die Preise für vergleichbare Immobilien herangezogen werden.

In der jeweiligen zuständigen Gemeinde kann der Mietpreisspiegel eingesehen werden. Als Eigentümer kann man damit einschätzen, wie hoch in der Region die durchschnittlichen Mieten im Monat pro Quadratmeter sind. Dividiert man den Gesamtwert mit diesen Raten, weiß man in wie vielen Monaten man den Preis allein durch Mietzahlungen einnehmen kann.

Bruttorendite und Mietmultiplikator für den Vergleich

In vielen Immobilien-Exposes finden sich Angaben zur Bruttorendite oder zum Mietmultiplikator. Bei der Bruttorendite und dem Multiplikator werden keine Kaufnebenkosten oder Kosten, die während der laufenden Bewirtschaftung der Immobilie anfallen, berücksichtigt.

Beim Mietmultiplikator handelt es sich nur um eine Kennzahl, durch die das erste Vergleichen mit anderen Angeboten ermöglicht wird. Man berechnet ihn folgendermaßen:

Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Zur Berechnung der Rendite einer Immobilie ist nur eine einfache Formel notwendig, es handelt sich um die Berechnung der Bruttorendite. Diese berücksichtigt jedoch keine Nebenkosten oder Zinsen:

Kaltmiete x 100/ Kaufpreis= Rendite in %

Beispiel Bruttorendite und Mietmultiplikator:

Der Kaufpreis einer Wohnung liegt bei 100.000 Euro. Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich auf 5.500 Euro.
Mietmultiplikator = 100.000 Euro / 5.500 Euro = 18,2
Bruttorendite = 5.500 Euro x 100 / 100.000 Euro = 5,5 Prozent

Nettorendite berechnen – alle Kostenfaktoren berücksichtigen

Möchte man die Nettorendite einer Immobilie berechnen, sind folgende Kosten zu berücksichtigen:

1. die Kaufnebenkosten

Investiert man in eine Immobilie, so fallen neben dem Kaufpreis auch noch Kaufnebenkosten an. Diese sollten bereits bei der Planung des Kaufs berücksichtigt werden, um sich bei den Gesamtausgaben nicht zu übernehmen und eine eventuelle Immobilienfinanzierung in der richtigen Höhe zu wählen.

Zu den Kaufnebenkosten zählen beispielsweise Notar- und Gerichtskosten, Maklergebühren und die Grunderwerbsteuer.

Diese Kosten können je nach Bundesland und Objekt unterschiedlich hoch ausfallen. Man kann grundsätzlich jedoch von ca. 8-20 Prozent Kaufnebenkosten ausgehen. Alleine der engagierte Immobilienmakler verlangt bei erfolgreicher Vermittlung in der Regel zwischen 3,5 und 7,2 Prozent des Kaufpreises. Auch die Grunderwerbsteuer muss mit 3,5-6,5 Prozent des Kaufpreises gestemmt werden.

2. die laufenden Kosten und Rücklagen

Nach dem Kauf ist es es noch lange nicht vorbei mit dem Geld ausgeben, ganz im Gegenteil, der Eigentümer der Immobilie muss die laufenden Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, selbst tragen. Mieter zahlen grundsätzlich nur jene Nebenkosten, die regelmäßig anfallen und in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind.

Der Eigentümer hat aus diesem Grund folgende laufende Kosten seiner Immobilie selbst zu tragen:

  • Kosten für die Hausverwaltung
  • Reparatur- und Instandhaltungskosten
  • Rechtsschutz- und Mietausfallversicherungen
  • Wartungskosten, die nicht regelmäßig anfallen – zum Beispiel sporadische Kosten
  • Zinsen, Kontoführungsgebühren
  • Kosten für Porto oder Telefonate
  • Schädlings- oder Taubenbekämpfung
  • Fassadenreinigung
  • Anteilige Nebenkosten für leer stehende Wohnungen
  • Baumschnitt

Eigentümer von Immobilien sollten zudem unbedingt Rücklagen für in der Zukunft anfallende Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen bilden.
Welche Höhe die Rücklagen haben sollten, kann auf mehrere Wege bestimmt werden.

Berechnung der Instandhaltungsrücklagen

Es gibt zwei gängige Möglichkeiten, die notwendigen Instandhaltungsrücklagen einer Immobilie zu berechnen:

1. Peterssche Formel

Bei der Peterssche Formel geht man von einer Nutzungsdauer einer Immobilie von 80 Jahren aus. Es wird behauptet, dass während dieser Zeit das 1,5-fache der Herstellungskosten (ohne Grundstückskosten, Architekt, Außenanlagen oder Kaufnebenkosten) für Sanierungen und Instandhaltungen anfallen.

Handelt es sich um Wohnungen in Wohnungseigentumgemeinschaften, so nimmt man an, dass 65 Prozent der Kosten für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und 35 Prozent für Arbeiten am Sondereigentum anfallen.

Bei angenommenen Herstellungskosten in der Höhe von 1.500 Euro pro Quadratmeter, ergibt das eine Rücklage von 2,35 Euro pro Quadratmeter im Monat.

Die Eigentümergemeinschaft sollte daher in Eigentumswohnanlagen monatliche Instandhaltungsrücklagen von 1,50 Euro pro Quadratmeter bilden. Der Eigentümer der Wohnung sollte ca. 80 Cent pro Quadratmeter für eventuelle Arbeiten innerhalb der Wohnung sparen, da er diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen kann.

2. Instandhaltungsrücklage nach Berechnungsverordnung

Die angemessene Höhe der Instandhaltungsrücklage kann außerdem auch mit der Berechnungsverordnung bestimmt werden. Diese Verordnung liefert in  Paragraf 31 des Wohnungseigentumsgesetzes Anhaltspunkte, die sich im Gegensatz zur Petersschen Formel eher am Alter des Gebäudes orientieren:

Für höchstens 22 Jahre alte Wohngebäude sollte man jährlich 7,10 Euro pro Quadratmeter zurücklegen.
Für höchstens 32 Jahre alte Wohnungen sollte die jährliche Rücklage neun Euro betragen.
Bei noch älteren Gebäuden sollte die Rücklage 11,50 im Jahr ausmachen.
Gebäude mit Aufzug erhalten einen pro Quadratmeter einen Zuschlag von einem Euro pro Jahr.

In vielen Fällen dürfte es sinnvoll sein, die Höhe der Instandhaltungsrücklage etwa in der Mitte zwischen der Petersschen Formel und der Berechnungsverordnung anzusetzen.
Wie hoch die jeweiligen Rücklagen jedoch im Einzelfall tatsächlich sein sollten, hängt neben dem Alter der Immobilie, auch von der Bauart und dem Zustand ab.

Berechnung der Nettorendite – so geht’s

Wie bereits erwähnt, müssen bei der Berechnung der Nettorendite alle Kosten, die beim Kauf und der späteren Instandhaltung anfallen, berücksichtigt werden.

Die Nettorendite berechnet sich mit folgender Formel:

Nettorendite (in Prozent) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Beispiel für die Nettorendite:

Eine Wohnung kostet 100.000 Euro und die jährliche Kaltmiete beträgt 5.500 Euro.
Wir gehen von Nebenkosten in der Höhe von 12.000 Euro aus. Die monatlichen Kosten für Rücklagen und nicht auf den Mieter umlegbare Nebenkosten betragen 80 Euro.Nettorendite (in Prozent) = (5.500 – 960)*100 / (100.000 + 12.000) = 4,05 Prozent
Die Bruttorendite beläuft sich im Vergleich zur Nettorendite auf 5,5 Prozent.

Im Prinzip gibt die Nettorendite an, mit welcher Kapitalrendite der Eigentümer einer Immobilie rechnen kann, wenn er diese vollständig mit Eigenkapital finanziert.
In der Praxis ist dieser Fall jedoch sehr unwahrscheinlich, die meisten Immobilien zur Geldanlage werden durch eine Immobilienfinanzierung wie beispielsweise ein Hypothekardarlehen finanziert, für welches man Zinsen bezahlt.

Auch wenn sich das so anhört, als würde dadurch die Mietrendite verkleinert, kann das Gegenteil der Fall sein, wenn die Zinsen, die man an die Bank zahlen muss, geringer sind als die Nettorendite. Man spricht dann von dem sogenannten Hebel- oder Leverage-Effekt.

Die nachfolgenden vereinfachten Beispiele sollen diesen Effekt verdeutlichen. Wir gehen erneut von unserer Wohnung um 100.000 Euro aus:

Möglichkeit 1:

Man finanziert die Immobilie und die Kaufnebenkosten vollständig mit Eigenkapital
Die Eigenkapitalrendite beträgt in diesem Fall wie oben berechnet, 4,05 Prozent.

Möglichkeit 2:

Man finanziert die Immobilie und die Kaufnebenkosten mit 30.000 Euro Eigenkapital und 82.000 Euro Fremdkapital
Die Zinsen für das Fremdkapital belaufen sich auf zwei Prozent, das Darlehen wird nicht getilgt:

Die monatlichen Zinsen betragen 136,67 Euro, das ist ein jährliche Zinsen von 1.640 Euro.
Nach Abzug der Kosten belaufen sich die monatlichen Mieteinnahmen auf 378,33 Euro, jährlich sind das 4.540 Euro.
Der Überschuss im Monat beläuft sich auf 241,66 Euro, das sind 2.900 Euro pro Jahr.

Bei einem Einsatz von 30.000 Euro Eigenkapital lässt sich somit ein Überschuss von 2.900 Euro pro Jahr erzeugen. Das ergibt eine Eigenkapitalrendite von beinahe 9,7 Prozent.
Hypothekardarlehen werden in der Praxis jedoch getilgt, was bedeutet, dass der tatsächliche monatliche Überschuss, je nach vereinbarter Tilgung, geringer ausfällt. Indem man das Darlehen tilgt, verringert sich jedoch monatlich die Restschuld, das stellt faktisch einen Vermögenszuwachs dar.

Steuerliche Aspekte bei Geldanlagen

Die Rendite einer Immobilie kann ebenfalls von steuerlichen Aspekten beeinflusst werden. Die Darlehenszinsen können steuerlich geltend gemacht werden, sie wirken dadurch einkommernsmindernd und dementsprechend sinkt die individuelle Steuerlast.

Der Tilgungsanteil der Darlehensrate steigt mit der Zeit, der Zinsanteil nimmt ab, und auch die Steuerersparnis verringert sich.
Anlageimmobilien können außerdem im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich abgeschrieben werden.

5 Schritte zur richtigen Berechnung der Immobilienrendite

Im Grunde sind nur fünf einfache Schritte notwendig, um die Rendite einer Immobilie zu berechnen:

  • Schritt 1 Berechnung Gesamtkaufpreis (inkl. Nebenkosten)
  • Schritt 2: Berechnung Nettomietrendite
  • Schritt 3: Berechnung Steuern
  • Schritt 4: Berechnung Nettoobjektergebnis
  • Schritt 5: Berechnung Eigenkapitalrendite

Renditenrechner für die Berechnung der Immobilienrendite

Die Entwicklungen einer Geldanlage lassen sich besser einschätzen, wenn man sie als Geldbeträge vor Augen hat. Ein Kreditrechner kann helfen, die Rendite einer Immobilie schnell und unkompliziert zu ermitteln.

Verschiedene Anlagemodelle werden mit dem sogenannten Anlagezins beworben, dieser entspricht jedoch nicht dem Ertrag, der tatsächlich möglich ist, sondern beschreibt das Verhältnis der Einzahlungen zu den Auszahlungen und gilt somit als Kennzahl für den Erfolg einer Investition.

Mit einem Online Rechner kann ermittelt werden, was die Kapitalanlage wirklich abwirft, indem er den Ertrag in Prozent und Euro angibt.
Man verwendet einen Renditenrechner beispielsweise um zu kontrollieren, ob ein fester oder steigender Zinssatz die bessere Wahl ist, und wie sich Bonuszahlungen auswirken.

Einen Renditenrechner findet man beispielsweise hier.

Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Texten von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

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