Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, das von den Bezirksgerichten geführt wird. Darin finden sich alle Liegenschaften des jeweiligen Bezirks und die der jeweiligen Liegenschaft zugeordneten Rechte. Stellen Sie es sich aber nicht wie ein dickes, schwarzes Buch vor, das Grundbuch ist schon längst digitalisiert. Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, aus welchen Teilen das Grundbuch besteht, wofür es Ihnen dient und was eine Grundbucheintragung kostet.

Begriffserklärungen

• Bücherlicher Eigentümer: im Grundbuch vermerkter, rechtlicher Eigentümer
• Liegenschaft: Oft ist die Rede vom Grundstück, der rechtliche korrekte Begriff, der Ihnen auch hier begegnen wird, ist aber die „Liegenschaft“. Eine Liegenschaft kann auch mehrere Grundstücke umfassen
• Einlagezahl (EZ): Jede Liegenschaft ist mit einer eigenen Nummer bezeichnet, Einlagezahl 3251 zum Beispiel. Deshalb wird eine Liegenschaft oft auch als „Grundbuchseinlage“ bezeichnet.
• Grundbuchskörper: Ist die Grundbuchseinlage bzw. eine bestimmte im Grundbuch eingetragene Liegenschaft.

Was findet man im Grundbuch

Folgende Informationen zu den Grundstücken eines Bezirks sind im Grundbuch zu finden:

Eigentum

Dies beschreibt kurz und knapp, wer der Eigentümer einer Liegenschaft ist, sollte es sich dabei (anders als beim Wohnungseigentum) um eine einzelne Partei handeln. Übrigens können nicht nur natürlich Personen ins Grundbuch eingetragen werden. Auch Firmen, Vereine oder öffentliche Einrichtungen wie die Kirche oder die Gemeinde sind oft Eigentümer von Grundstücken, Häusern oder Liegenschaftsanteilen.

Wohnungseigentum

Das Wohnungseigentum beschreibt das Recht einer Person, einen Teil einer Gesamtliegenschaft ausschließlich zu nutzen. Dies ist im Normalfall die Wohnung, oft sind auch ein Kellerabteil und ein Parkplatz dem Wohnungseigentum zugeschrieben.

Durch den Eintrag des Wohnungseigentums im Grundbuch wird man zur/m Miteigentümer/in einer Liegenschaft. Sprich, man erhält nicht nur das Recht, die eigene Wohnung zu nutzen, sondern besitzt auch einen prozentuellen Anteil an der Gesamtliegenschaft.

Wenn zwei oder mehr Personen gemeinsam eine Wohnung kaufen, wird dies automatisch als Eigentümerpartnerschaft im Grundbuch angeführt. Eine eigene Eintragung dazu ist nur dann nötig, wenn sich das Eigentumsverhältnis durch Zuzug einer weiteren Person im Nachhinein ändert.
Unter https://www.oesterreich.gv.at/themen/bauen_wohnen_und_umwelt/wohnen/8.html finden Sie weiterführende rechtliche Informationen zum Wohnungseigentum, die sich aber nicht ausschließlich auf das Grundbuch beziehen.

Pfandrecht

Im Pfandrecht sind die hypothekarischen Sicherheiten festgelegt. Wenn Sie bei der Bank um einen Kredit ansuchen, möchte diese dafür ins Grundbuch eingetragen werden. Es handelt sich dabei um eine sogenannte dingliche Sicherheit für den Gläubiger (das ist die Bank), dass der Schuldner (das ist der Kreditnehmer) den Forderungen (das ist der Kreditbetrag) nachkommen kann. Wenn nicht anders durch Verpfändung des Eigentums, das hier registriert ist.

Baurecht

Das Wort „Baurecht“ hat zwei Bedeutungen. Es bezeichnet unter anderem die rechtlichen Bauvorgaben einer Region, die allerdings nicht im Grundbuch vermerkt sind. Darüber gibt der Bebauungsplan der Gemeinde Aufschluss.

Im Grundbuch ist von folgendem Baurecht die Rede: Man kann ein Haus auch auf fremdem Grund bauen oder besitzen. Zwei Möglichkeiten: Sie können ein bereits bestehendes Gebäude kaufen ohne das Grundstück mitkaufen zu müssen oder Sie bauen Ihr Eigenheim auf ein fremdes Grundstück. In beiden Fällen braucht es dazu einen Baurechtsvertrag und für die Überlassung des Grundstücks wird ein Bauzins (zu verstehen wie Miete oder Pacht) fällig.

Wie dieser Vertrag aussieht, bleibt den beiden Vertragspartnern weitestgehend überlassen. Gesetzlich geregelt ist aber die Dauer von mindestens 10 und maximal 100 Jahren. Mit der notariellen Beurkundung des Vertrages wird das Baurecht ins Grundbuch eingetragen. Es ist Teil des Eintrages der Liegenschaft, obgleich das errichtete oder verkaufte Gebäude dadurch eine eigene Einlagezahl bekommt.

Detaillierte Informationen zum zivilrechtlichen Baurecht bekommen Sie bei der WKO: https://www.wko.at/service/wirtschaftsrecht-gewerberecht/Bauwerke_auf_fremdem_Grund.html#:~:text=Ein%20Baurecht%20ist%20seiner%20Natur,mit%20der%20Eintragung%20ins%20Grundbuch.&text=(Eigentumsblatt)%20der%20Baurechtsnehmer%20als%20Eigent%C3%BCmer%20des%20Baurechts%20eingetragen%20wird.

Dienstbarkeiten

Viele kennen die Bezeichnung Servitut und wissen, was damit gemeint ist: Eine nicht dem Haushalt angehörige Personen darf ohne vorherige Genehmigung das Grundstück oder Teile davon überqueren, begehen, befahren oder auch benutzen. Das Servitut dient also nicht dem Eigentümer, in dessen Grundbucheintragung sich die Dienstbarkeit wiederfindet sondern einem anderen (oft benachbarten) Grundstück.

Wer aber meint, Dienstbarkeiten würde man nur im Bereich der Einfamilienhäuser oder Landwirtschaften finden, der irrt. Auch bei Eigentumswohnungen in der Stadt können sich durchaus Dienstbarkeitseintragungen finden, da es sich ja um einen Anteil an der gesamten Liegenschaft handelt. Oft sind es Kanalwege, die unter dem Grundstück durchführen oder der Parkplatz darf von Autos des Nebenhauses befahren werden.

Welche Bestandteile hat das Grundbuch

Das Grundbuch besteht aus fünf Teilen, die jedoch nicht alle gleichermaßen wichtig sind für Käufer oder Verkäufer. Wir zeigen hier kurz alle Bestandteile auf. Die primär wichtigen Infos befinden sich schon im so genannten Hauptbuch.

Hauptbuch

Eine neue Grundbuchseintragung kommt ins Hauptbuch. Das Hauptbuch ist in Kastralgemeinden gegliedert und jede Liegenschaft hat darin ihre eigene Einlage und die dazugehörige Einlagezahl. Siehe oben in der Begriffserklärung. Im Hauptbuch findet man all die Informationen, die schon genannt wurden: Eigentum, Wohnungseigentum, Pfandrecht, Baurecht, Dienstbarkeiten – aufgeteilt auf drei unterschiedliche „Blätter“.

• A-Blatt, auch Gutsbestandsblatt genannt:
  Ein Grundstück muss nicht gleich eine Liegenschaft sein. Eine Liegenschaft kann auch aus mehreren Grundstücken bestehen, die alle mit ihren Grundstücksnummern im ersten Teil des Gutsbestandsblattes (A1-Blatt) angeführt sind.
  Das A2-Blatt, also der zweite Teil des Gutsbestandblattes, gibt Auskunft über Rechte des Eigentümers (Zugang zum Grundstück über ein benachbartes Grundstück zum Beispiel), aber auch öffentlich-rechtliche Beschränkungen.
• B-Blatt, auch Eigentumsblatt genannt:
  Im Eigentumsblatt ist vermerkt, wem welcher Anteil der Liegenschaft gehört. Bei mehreren Eigentümern, wird der Anteil als Bruch angegeben. 16/23 zum Beispiel. Außerdem findet man darin die Information, wann das Eigentum erworben wurde und wie es beurkundet wurde (ob mittels Kaufvertrag, durch Erbschaftsannahme etc.).
• C-Blatt, auch Lastenblatt genannt:
  Wie der Name schon verrät, ist dies der Teil, in dem die Belastungen vermerkt sind. Diese sind zum Beispiel das Pfandrecht der Bank oder eine Dienstbarkeit gegenüber anderen Liegenschaften. Zwei Dinge sind hier noch wichtig zu wissen: Die Höhe des eingetragenen Pfands sagt nichts über die aktuell aushaftende Kredithöhe aus. Die Stelle des Pfandes aber gibt Auskunft über die Sicherheit. Das zuerst eingetragene Pfand ist besser abgesichert (wird also im Fall der Zahlungsunfähigkeit aus dem Verkaufserlös zuerst bedient), als ein danach eingetragenes.

Löschungsverzeichnis

Die aus dem Verzeichnis gelöschten Grundbuchseintragungen wandern automatisiert ins Löschungsverzeichnis. Für Nachvollziehbarkeitszwecke sind die Eintragungen also immer noch abrufbar, das Hauptbuch bleibt aber rein und enthält nur die aktuell relevanten Inhalte.

Hilfsverzeichnisse

Die drei Hilfsverzeichnisse basieren auf einer Grundstücksdatenbank, in der man mittels Suchfunktion Informationen zu einer gewünschten Liegenschaft abrufen kann. Die Verzeichnisse sind:

• Personenverzeichnis
  Darin finden sich Name und Anschrift aller Eigentümer/innen und Bauberechtigten je Bundesland. Aus Datenschutzgründen ist der Zugang zu diesem Verzeichnis beschränkt. Sie müssen vor Gericht ein rechtliches Interesse bekunden oder dies sogar urkundlich nachweisen.
• Grundstücksverzeichnis
  Darin finden Sie die Grundstücksnummern für jede Kastralgemeinde.
• Anschriftsverzeichnis
  Die Adressen (Anschriften) sämtlicher Grundstücke einer Ortsgemeinde können in diesem Verzeichnis gefunden werden.

Urkundensammlung

Der Kaufvertrag beim Erwerb einer Liegenschaft oder eines Liegenschaftsanteils ist urkundlich zu beglaubigen und somit eine Urkunde. Dies ist nötig, da Grundbuchseintragungen nur auf Grund von Urkunden erfolgen dürfen. Was bedeutet das in der Praxis?

Sie brauchen beim Kauf einer Eigentumswohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks einen Notar, der Ihnen die Beglaubigung macht. Diese Urkunde wird dann in der Urkundensammlung des Grundbuches abgelegt. Mittlerweile passiert dies natürlich auf elektronischem Weg.

Grundbuchmappe

Teil des Grundbuches ist auch eine Landkarte, in der sämtliche Grundstücke und deren Grenzen dargestellt werden. Diese Karte nennt sich Grundbuchmappe. Rechtliche Informationen findet man darin nicht, man kann aber nach der Grundstücksnummer suchen und daraus die Einlagezahl herausfinden. Die Grundbuchmappe kann digital übers Internet abgerufen werden oder man geht aufs Gericht oder Vermessungsamt dafür. Natürlich kann man Kartenausschnitte auch ausdrucken.

Einsichtnahme in das Grundbuch

Wer sich eine Eigentumswohnung (oder auch ein Haus) kaufen möchte, der muss sich in jedem Fall im Grundbuch entsprechend informieren. Grundbucheintragungen für ganze Liegenschaften mit vielen Parteien, wie bei großen Mehrparteienhäusern üblich, sind oft wahnsinnig unübersichtlich. Natürlich ist es auch möglich, sich dann im Konkreten nur über einen bestimmten Anteil zu informieren, doch sollte man immer im Hinterkopf behalten, dass man Miteigentümer der gesamten Liegenschaft ist.

Da der Kauf einer Immobilie ohnehin immer anwältlicher und/oder notarieller Dienstleistungen bedarf, empfehlen wir auf jeden Fall, einen der beiden für die Einsichtnahme zu konsultieren. Lassen Sie sich alles genau erklären, um möglichen bösen Überraschungen vorzubeugen. Denn sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass gewisse Details im Grundbuch zwar ersichtlich sind, von Ihnen aber übersehen wurden, können sie diese später nicht mehr als Mängel geltend machen.

Was müssen Sie unbedingt schon im ersten Schritt herauslesen:

1. Wer ist der bücherliche Eigentümer?
2. Welche Belastungen bestehen?

Grundbuchauszug

Einsicht ins Grundbuch kann man bei Gericht kostenfrei nehmen. Der Grundbuchauszug wiederum ist eine ausgedruckte Darstellung der Grundbuchseinlage. Einen solchen erhält man vom Notar oder Rechtsanwalt seines Vertrauens (die können das direkt digital abfragen) oder auch online über folgende Portale:

ADVOKAT Unternehmensberatung Greiter & Greiter GmbH
Auszug.at – Wiener Zeitung Digitale Publikationen GmbH
BREX Business Register Exchange GmbH / 360 kompany AG
EDV-Technik Dipl.-Ing. Went Gesellschaft m.b.H.
HF Data Datenverarbeitungsgesellschaft m.b.H.
lexunited – online information system GmbH
MANZ’sche Verlags- u Universitätsbuchhandlung GmbH
ÖGIZIN GmbH
UVST Datendienste GmbH
Vendaro m-commerce Dienstleistungen GmbH

Dabei fallen – je nach Größe der Abfrage – unterschiedliche Gebühren an. Diese können Sie hier oder direkt auf den oben genannten Seiten ablesen.

Übrigens ist auch der Grundbuchauszug vom Anwalt oder Notar nicht gratis. Wir empfehlen immer – es sei denn Sie sind bereits Profi im Lesen von Grundbuchauszügen –, den Weg über einen Anwalt oder Notar zu wählen. Vier Augen sehen mehr als zwei.

Grundbucheintragung

Jetzt kommen wir zu dem Punkt, an dem Sie selbst zum bücherlichen Eigentümer werden, nämlich mit einer Grundbucheintragung. Wie Sie nun auch schon wissen, wird Ihr Eigentumsverhältnis im B-Blatt des Hauptbuches vermerkt. Die kreditgebende Bank erhält ein Pfandrecht, das sich wiederum im C-Blatt des Hauptbuches wiederfindet.

Was kostet die Grundbucheintragung?

Die Eintragung setzt sich aus zumindest zwei, meist drei Komponenten zusammen:

1. Eingabegebühr für den Antrag: € 44,- oder € 62, falls nicht elektronisch
2. 1,1% des Kaufpreises bei Erwerb einer Liegenschaft und
3. 1,2% des Pfandrechts bei einem Hypothekarkredit für die Eintragung des Pfands. Diese Gebühr wird natürlich nur schlagend, wenn Sie einen Kredit für den Kauf aufnehmen.

Mehrheitseigentümer

Wer sich eine Eigentumswohnung kaufen will, sollte sich auf jeden Fall auch darüber informieren, ob es einen bücherlichen Mehrheitseigentümer gibt. Der kann nämlich auch über den Willen der Miteigentümer hinweg bestimmen, ob gewisse Sanierungs- oder Reparaturmaßnahmen (oder bestimmte allgemein dienliche Anschaffungen) vorgenommen werden sollen. Zahlen müssen dann aber alle Eigentümer.

Bemerkung: Das Grundbuch sagt nichts darüber aus, wer in einer Wohnung/einem Haus wohnt. Es gibt lediglich Aufschluss darüber, wer der Eigentümer ist. Der Eigentümer kann zwar darin wohnen, muss er aber nicht!

Sie sehen, das Grundbuch ist ein sehr komplexes Register. Die rechtlichen Fachausdrücke helfen auch nicht unbedingt beim Verständnis. Außerdem kommt hinzu, dass man als Konsument nicht sehr häufig damit konfrontiert wird und keine Übung darin hat, solche Dokumente zu studieren. Lassen Sie sich also dabei helfen! Fragen sie lieber einmal zu viel nach als einmal zu wenig.