Grundbuch

Das Wichtigste in Kürze
  • Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis, in welches Grundstücke, deren Besitzer und die damit verbundenen dinglichen Rechte und Verpflichtungen eingetragen sind.
  • Grundbuch und Kataster verwalten überschneidende Datenkreise und werden daher beide in einer zentralen Grundstücksdatenbank elektronisch miteinander verknüpft.
  • Eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt ausschließlich aufgrund schriftlicher Urkunden.

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Verzeichnis, in welches Grundstücke, deren Besitzer und die damit verbundenen dinglichen Rechte und Verpflichtungen eingetragen sind.

Folgende dingliche Rechte werden in das Register eingetragen:

  • Eigentum
  • Wohnungseigentum
  • Baurecht
  • Pfandrecht
  • Dienstbarkeiten und Reallasten

Die genannten dinglichen Rechte können nur durch das Eintragen in das Grundbuch erworben werden (Eintragungsgrundsatz). Das Grundbuch führt das Bezirksgericht, das für den jeweiligen Sprengel der Liegenschaft zuständig ist.
Weiters ist ein Grundbuch für jeden öffentlich zugänglich und enthaltene Eintragungen unterliegen öffentlichem Glauben. Das bedeutet, dass man sich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Inhalte verlassen kann (Vertrauensgrundsatz).

Ein Grundbuch ist aus einem Hauptbuch und einer Urkundensammlung aufgebaut. Dabei ist das Hauptbuch jeweils für eine Katastralgemeinde angelegt, diese muss nicht mit der politischen Gemeinde identisch sein. Ein Gerichtsbezirk kann eine größere Anzahl von Katastralgemeinden umfassen.

Kataster

Als Grundlage für das Grundbuch dient der Kataster, dieser definiert Katastralgemeinde und Grundstück. Es handelt sich dabei um eine öffentliche Einrichtung zur Ersichtlichmachung bestimmter tatsächlicher Grundstücksverhältnisse (beispielsweise Lage, Fläche Art der Benützung) und wird von Vermessungsämtern geführt. Weiters dient er bei angelegtem Grenzkataster als verbindlicher Nachweis von Grenzen.

Beim Vermessungsamt kann ein Antrag auf Durchführung folgender Amtshandlung gestellt werden:

  • Grenzvermessung oder Vereinigung von Grundstücken
  • Grundstücksübertragungen

Grundbuch und Kataster verwalten somit überschneidende Datenkreise. Die Daten der beiden Bereiche werden durch die zentrale Grundstücksdatenbank, die sich in der Bundesrechenzentrum GesmbH befindet, elektronisch miteinander verknüpft.

Hinsichtlich des Grundbuchs werden in der Grundstücksdatenbank Eintragungen gespeichert und

  • das Hauptbuch,
  • das Verzeichnis der gelöschten Eintragungen und
  • die Hilfsverzeichnisse geführt.

Aufbau des Grundbuchs

Das Grundbuch setzt sich zusammen aus einem Hauptbuch und der Urkundensammlung. Für jede Katastralgemeinde wird ein eigenes Hauptbuch und eine eigene Urkundensammlung geführt. Jede Liegenschaft ist im Hauptbuch mit einer eigenen Nummer (=Einlagezahl) definiert.
Man bezeichnet eine Liegenschaft daher oft als Grundbuchseinlage oder Grundbuchskörper.

Die Urkundensammlung ist nach Kalenderjahren geordnet und umfasst alle Urkunden (wie z.B. Kaufvertrag, Einantwortung im Erbfall, Wohnungseigentumsvertrag oder Darlehensvertrag usw.), für die eine Grundbuchseintragung erforderlich war.

Eine Grundbuchseinlage besteht aus drei Blättern: dem A-, dem B-, und dem C-Blatt.

Das A-Blatt (Gutbestandsblatt)

Das A-Blatt besteht aus zwei Teilen:

A-1- Blatt
Hier sind Grundstücksnummer, Liegenschaftsadresse, Fläche und Benützungsart angeführt.

A-2- Blatt
Im zweiten Teil sind alle mit der Liegenschaft verbundenen Rechte enthalten (beispielsweise das Recht die Liegenschaft über das Nachbargrundstück zu betreten oder öffentlich-rechtliche Bestimmungen.
Änderungen im Grundbuchskörper aufgrund von Zu- oder Abschreibungen werden ebenfalls hier eingetragen.

Das B-Blatt (Eigentumsblatt)

Im B-Blatt ist der Eigentümer der Liegenschaft festgehalten. Bei mehreren Eigentümern werden alle mit der Höhe ihres Anteils am Eigentum im Eigentumsblatt eingetragen. Man kann ebenfalls entnehmen, zu welcher Zeit das Eigentumsrecht erworben wurde und aufgrund welcher Urkunde.

Das C-Blatt (Lastenblatt)

Im C-Blatt sind alle Belastungen enthalten, die mit den Liegenschaftsanteilen verbunden sind. Dabei handelt es sich zum Beispiel um Pfandrechte (Hypotheken) von Banken, Veräußerungs- und Belastungsverbote, Vor- und Wiederkaufsrechte, Dienstbarkeiten in dienender Stellung etc. Die Belastungen sind den jeweiligen Eigentumsanteilen, die sie betreffen, zugeteilt. Mit der Übertragung des Eigentums gehen – sofern keine Lastenfreistellung besteht – auch die Belastungen an den neuen Eigentümer über.

Die Höhe des Pfandrechts, welche im Grundbuch eingetragen wurde, sagt nichts über die tatsächliche Höhe der noch ausstehenden Verbindlichkeiten aus. Bei einem eingetragenen Pfandrecht kann die Schuld bereits fast vollständig/vollkommen getilgt sein, es besteht jedoch auf die Möglichkeit, dass die aktuelle Schuld das eingetragene Pfandrecht übersteigt. Dies ist beispielsweise bei einem längeren Zahlungsverzug der Fall.

Grundsätzlich gilt: Wer zuerst kommt, dessen Recht ist stärker. Ein Pfandrecht an erster Stelle ist aus Sicht des Gläubigers abgesicherter als eines an zweiter oder dritter Stelle.

Eintragungen im Grundbuch

Eine Eintragung in das Grundbuch erfolgt ausschließlich aufgrund schriftlicher Urkunden (beispielsweise Kaufvertrag, Darlehensvertrag, Heiratsurkunde). Diese Dokumente werden nummeriert und nach Jahren geordnet in der Urkundensammlung aufbewahrt. Diese Sammlung ist beim Bezirksgericht öffentlich für jeden zugänglich.

Tagebuchzahlen/ Urkundensammlung

Vielen Grundbucheintragungen wird eine sogenannte “Tagebuchzahl” vorangestellt. Diese Zahl (zum Beispiel 1099/2000) zeigt die Nummer und das Jahr der jeweiligen Urkunde, auf die sich die folgende Eintragung bezieht. Die Zahl ermöglicht es, betreffende Urkunden in der Sammlung des Grundbuchs leichter einsehen zu können.
Enthält die Zeile des Grundbuchauszugs etwa “1099/2000 Kaufvertrag 2000-05-25 Eigentumsrecht” so findet man den Kaufvertrag vom 25.5.2005, mit welchem dem aktuellen Besitzer das Eigentumsrecht übertragen wurde, in der Urkundensammlung des Jahres 2005 unter der Tagebuchzahl 1099.

Seit etwa dem Jahr 2006 werden die Urkunden im elektronischen Urkundenarchiv der Justiz gespeichert.

Die 3 Arten von Grundbucheintragungen

Einverleibung

Geht ein bestimmtes Recht ohne weitere Bedingungen auf eine Person über, so dient die Einverleibung (Eintragung) dem unbedingten Rechtserwerb bzw. Rechtsverlust. Belastungen, die einverleibt werden, sind nicht zwingend Verpflichtungen finanzieller Art.

Folgende Rechte werden einverleibt:

  • das Eigentumsrecht
  • das Pfandrecht
  • eine Dienstbarkeit
  • die Löschung eines Pfandrechts oder einer Dienstbarkeit

Vormerkung

Eine Vormerkung im Grundbuch behandelt den bedingten Rechtserwerb oder -verlust. Sie ist beispielsweise möglich, wenn die Unterlagen, die zur Eintragung erforderlich sind, nicht den nötigen Anforderungen entsprechen.
Ein Antragsteller wahrt sich mit Hilfe der Vormerkung seinen Rang. Man verhindert damit nämlich, dass vor der endgültigen Einverleibung andere Personen Rechte an der Liegenschaft erwerben und diese dann dem Rechtserwerb im Wege stehen.

Wird das Rechtsgeschäft rückgängig gemacht oder kommt es gar nicht zustande, so kann die Vormerkung wieder gelöscht werden. Beim Zustandekommen des Geschäfts, erhält die Vormerkung die Wirkung einer Einverleibung.

Anmerkung

Eine Anmerkung beschreibt bestimmte Umstände.

Grundbuchseinsicht und Grundbuchauszug

Das Grundbuch ist im zuständigen Bezirksgericht (mit Ausnahme des Bezirksgerichts für Handelssachen in Wien) für jeden öffentlich zugänglich.

Die Einsicht in das Hauptbuch sowie in die Urkundensammlung ist dabei kostenlos, erst bei einem schriftlichen Grundbuchauszug wird eine Gebühr von 13,70 Euro erhoben. Durch die elektronische Führung des Grundbuchs ist dieses immer aktuell. Auch Rechtsanwälte und Notare verfügen über einen Online-Zugang zum Grundbuch und können Informationen dazu geben.

Viele Grundbuchauszüge erweisen sich als recht unübersichtlich und das Studium dieser ist für einen Laien nicht leicht. Bei Unverständlichkeiten sollte man daher unbedingt Kontakt zu einem Notar bzw. Anwalt aufnehmen, oder sich seine Fragen bei der Wohnberatungsstelle oder dem Bezirksgericht beantworten lassen.

Christina Weiß

Christina Weiß

Als ausgebildete Marktkommunikatorin befasst sich Christina seit einigen Jahren intensiv mit der Erstellung von optimalen Inhalten. Im Besonderen spezialisierte sie sich dabei auf das Texten von Finanz- und Rechtstexten, bei welchen ihr das wirtschaftliche Interesse, eine schnelle Auffassungsgabe und ihre klar strukturierte Arbeitsweise zugute kommen.

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