Betriebskosten

 
Bei der Miete einer Wohnung fallen, neben dem Mietzins, weitere, teilweise hohe Kostenblöcke an. Oft übersehen Mieter diese Gebühren und kalkulieren sie nicht in ihr Budget ein. Welche Kosten auf Sie zukommen und worauf Sie bei der Bezahlung achten sollten, erfahren Sie im nachstehenden Text.

I. VOR ABSCHLUSS DES MIETVERTRAGS

1. Maklergebühren

Die Maklerprovision ist eine Gebühr, die ein Makler für die erfolgreiche Vermittlung einer Wohnung an einen Mieter erhebt. Damit die Maklerprovision nicht unrealistisch hoch wird, gibt es eine gesetzlich festgelegte Grenze. Sie liegt bei unbefristeten Mietverträgen bei zwei Bruttomonatsmieten. Dasselbe gilt für befristete Verträge, deren Laufzeit länger als drei Jahre beträgt. Bei der Miete einer Immobilie, die bis drei Jahre befristet wurde, beträgt die Gebühr nur eine Bruttomonatsmiete.

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Die Maklerprovision ist bei Vertragsabschluss fällig und wird meist auf Vermieter und Mieter aufgeteilt. Grund hierfür ist die Doppelmakler-Funktion: Der Makler vertritt beide Parteien, soll also für den Vermieter den passenden Bewohner und für den Mietinteressierten die passende Immobilie finden. Mieter haben Maklergebühren also nicht alleine zu tragen. Daher zahlt es sich definitiv aus, beim Makler genauer nachzufragen, ob seine Arbeit als Doppelmaklertätigkeit anzusehen ist. Dann kann der Wohnungssuchende von der Wahrung seiner Interessen durch den Makler und der Aufteilung der Maklergebühren ausgehen.

Hinweis: Das in Deutschland übliche Bestellerprinzip, nach dem nur der Vermieter / Verkäufer die Maklergebühren zu bezahlen hat, gilt in Österreich nicht. 

Tipp: Über Plattformen wie zum Beispiel immowelt.at können Sie Mietwohnungen in ganz Österreich mit oder ohne Makler finden. https://www.immowelt.at/

2. Kaution muss im Mietvertrag stehen

Neben der Maklergebühr fällt für den Mieter noch die Kaution an. Diese dient dem Vermieter als Sicherheitsleistung. Er nutzt sie etwa zum Bezahlen von Reparaturen bei Schäden am Mietobjekt oder bei ausständigen Mieten.

Jedem Besitzer einer Immobilie steht es frei, eine Kaution zu verlangen. Sie muss dann aber im Mietvertrag festgehalten werden. Ansonsten ist es dem Vermieter nicht möglich, sie im Nachhinein einzufordern. Auch darf sie nicht höher als sechs Monatsmieten sein. Im Normalfall beträgt sie drei Monatsmieten.

Die Kaution ist erst nach Unterzeichnung des Vertrages zu entrichten. Bei der Bezahlung gibt es je nach Vereinbarung verschiedene Möglichkeiten: Der Mieter kann den Geldbetrag bar, per Banküberweisung, in Form eines Sparbuchs oder einer Bankgarantie übergeben.

Der Vermieter hat die Pflicht, Beträge, die 15.000 Euro nicht überschreiten, auf einem Namenssparbuch, und Beträge über 15.000 Euro auf einem Losungswort-Sparbuch anzulegen – in allen Fällen immer getrennt von seinem Vermögen.

Den angesparten Betrag bekommt der Mieter nach Rückgabe der Wohnung verzinst zurück, sofern weder ein Mietzinsrückstand noch Schäden an der Wohnung entstanden sind, die nicht als gewöhnliche Abnutzung gelten.

Hinweis: Die Übergabe als Bankgarantie ist mit laufenden Kosten für den Mieter verbunden.

3. Quadratmeterzahl kontrollieren

Da der Mietpreis von der Größe des Objekts abhängig ist, ist es sinnvoll, die im Vertrag angegebene Quadratmeterzahl zu überprüfen.

Zur Nutzfläche der Immobilie zählt laut Mietgesetz die gesamte Bodenfläche. Von dieser Quadratmeterzahl werden Türen, Durchreichen oder Wandstärken abgezogen. Treppen, Balkone oder Terrassen werden nicht berücksichtigt.

Um die Angabe des Vermieters zu überprüfen, muss das Mietobjekt ausgemessen werden. Ist die Wohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter eine Mietverminderung, sowie die Rückzahlung der bereits zu viel gezahlten Geldbeträge einfordern.

Wichtig: Das Mietobjekt muss unter das Mietrechtsgesetz fallen. Anderenfalls gibt es keine gesetzlichen Grenzen.

4. Vergebührung vor Abschluss des Mietvertrags kontrollieren

Mietverträge, die vor dem 11. November 2017 abgeschlossen wurden, unterliegen der Vergebührungspflicht, die vom Finanzamt eingehoben wird. Die Vergebührung beträgt 1%, welche bei befristeten Mietverhältnissen vom Jahresbruttomietzins der festgelegten Vertragsdauer, bei unbefristeten Mietverhältnissen vom dreifachen Jahresbruttomietzins berechnet wird.



In den meisten Fällen trägt der Mieter die Kosten der Vergebührung. Es kann jedoch vor Vertragsabschluss eine Vereinbarung darüber getroffen werden, dass dieser Betrag vom Vermieter übernommen wird. Dieser Punkt muss im Mietvertrag festgehalten werden.

Hinweis: Gleiches gilt übrigens auch für Vertragsverlängerungen.

II. WÄHREND DES LAUFENDEN MIETVERTRAGS

1. Zu viel bezahlte Ablöse zurückfordern

Oft verlangt der Vermieter oder der Vormieter vom Nachmieter eine zu hohe Ablöse für die an der Wohnung getätigten Investitionen. Vor allem in Altbau- oder geförderten Neubau-Immobilien kommt es häufig zur sogenannten verbotenen Ablöse. Diese kann innerhalb von zehn Jahren nach der Zahlung zurückgefordert werden. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Experten.

2. Unzulässige Betriebs- und Nebenkosten zurückfordern

Grundsätzlich sind Hausbetriebskosten gesetzlich geregelt. Trotzdem kann es passieren, dass Mieter monatlich zu viel bezahlen, etwa, wenn sich im Mietvertrag unerlaubte Posten, wie Reparaturkosten für das Stiegenhauslicht oder Entsorgung von Bauschutt finden. Diese Kosten muss eigentlich der Vermieter selbst bezahlen. Der Mieter sollte die Aufschlüsselung der Miete und die Betriebskostenabrechnung stets genau überprüfen. Bei Unsicherheiten kann ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter helfen. Führt der Dialog mit dem Vermieter nicht weiter, ist es ratsam einen Experten zu kontaktieren. Nicht zulässige Beträge werden dann herausgestrichen und müssen an den Mieter zurückgezahlt werden.

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3. Strom kontrollieren

Besonders beim Thema Strom können Mieter viel Geld sparen. Wer seinen genauen Strombedarf kennt, kann online schnell und einfach Preise vergleichen. Durch den Wechsel des Stromanbieters und der Ausarbeitung des geeigneten Paketes ist es möglich, bis zu 200 Euro jährlich zu sparen. Um die Stromkosten zu senken, ist es wichtig, auf die Preisgarantie zu achten und die Preise pro Kilowattstunde zu vergleichen.

Wichtig: Fallen Sie nicht auf die angebotenen Bonis herein. Diese sogenannten Zuckerl holen sich die Anbieter im Folgejahr meist wieder zurück.

4. Steuerlich absetzbare Kosten für Mieter aus Österreich

Mieter können durch ihre jährliche Steuererklärung an das Finanzamt Geld zurückbekommen. Dadurch ist es möglich, die Steuerschuld um einen ansehnlichen Betrag zu reduzieren.

Mieter können folgende Leistungen steuerlich absetzen:

  • Leistungen von Handwerkern: Hierzu zählen alle Tätigkeiten, die der Bewohner aus der eigenen Tasche bezahlt (Maler, Tischlerei, …).

Beachten sollte man unbedingt, dass die Handwerkerleistungen nicht in bar bezahlt, sondern überwiesen werden. Nur so können diese steuerlich geltend gemacht werden.

  • Der Handwerkerbonus ist eine dynamische Förderung, die bis Mitte 2017 vom Bund vergeben wurde; im Jahr 2018 übernahm das Land Niederösterreich einen Teil der Bezuschussung. Mieter aus Niederösterreich können einen Antrag auf Förderung von bis zu 600 Euro auf noe.gv.at/handwerkerbonus stellen. ACHTUNG: Auch diese Förderung wird nach Ausschöpfen des festgesetzten Förderbetrages ihre Gültigkeit verlieren. Daher sollten Interessierte immer ein Auge auf die Aktualität der Information haben.
  • Häusliche Arbeitszimmer: Dieser Punkt betrifft Lehrer und Personen, die ihre Arbeit von Zuhause aus erledigen. Je nach Wohnflächenanteil der Büroräumlichkeit kann der Mieter einen Betrag von bis zu 1.250 Euro absetzen.
Wichtig: Einige Kosten, die der Vermieter in der Nebenkostenrechnung aufführt, können steuerlich abgesetzt werden. Hierzu zählen Gebühren für den Winterräumdienst oder die Treppenhausreinigung.

III. NACH BEENDETEM MIETVERTRAG

1. Kaution noch nach 30 Jahren zurückfordern

Die Verjährungsfrist liegt bei 30 Jahren. Danach kann der Mieter die ausständige Kaution nicht mehr zurückfordern. Da die Beweislage nach dieser Zeit sehr schlecht ist, ist es jedoch sinnvoll, dass der Mieter eine ehestmögliche Rückforderung stellt.


2. Kaution verzinst zurückbekommen

Diese gesetzliche Regelung gibt es seit 2009. Die Verzinsung ist gleich wie bei einer Sparanlage bei der Bank. Sie haben das Recht, sofort nach Rückgabe der Mietwohnung Ihre hinterlegte Kaution mit Eckzinssatz verzinst zurückzuerhalten. Zu berücksichtigen ist dabei eine angemessene Frist zur Begutachtung der Räumlichkeiten durch den Vermieter.

Weitere Informationen:

https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=10002531
https://www.wko.at/service/steuern/Vermietung_und_Verpachtung_von_Grundstuecken.html

Mario Schantl

Mario Schantl

Mario Schantl kann bereits jahrelange Erfahrung in der Finanz- und Immobilienbranche aufweisen. Als Inhaber und Geschäftsführer einer Agentur ist er mit dem Unternehmertum und wirtschaftlichen Aspekten bestens vertraut und der ideale Ansprechpartner wenn es sich um Steuern, Finanzen und Wohnraumfinanzierung handelt.

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