Anlegerwohnung


Unter dem Begriff „Anlegerwohnung“ versteht man eine Immobilie, die (zumindest anfänglich) nicht der Eigennutzung dient. Der Käufer erwirbt die Wohnung in der Absicht, sie zu vermieten. Daher dient die Anlegerwohnung, wie der Name schon verrät, als finanzielle Anlage. Sie ist ein Mittel, um passives Einkommen und eine Wertsteigerung zu generieren.
Häufig hört man auch den Begriff „Vorsorgewohnung“.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Anlegerwohnung ist eine Investment-Möglichkeit, um einerseits durch die Miete eine Rendite zu erzielen und andererseits von der Wertsteigerung zu profitieren.
  • Die Anlegerwohnung muss schnell und gut vermietbar sein. Urbane Regionen empfehlen sich dafür.
  • Für die Finanzierung ist ein Eigenmittelanteil von 10 % bis 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten notwendig.
  • Unter einer Mindestrendite von 2 % – 3 % zahlt sich der Kauf einer Anlegerwohnung nicht aus.

Was ist eine Anlegerwohnung?

Eine Wohnung, die jemand erwirbt, um sie weiterzuvermieten, wird als Anlegerwohnung (manchmal auch Anlagewohnung) bezeichnet. Die Immobilie dient also zu Wohnzwecken, jedoch für Dritte, nicht für die Eigentümer. Eine Anlegerwohnung kauft man, um das eigene Kapital vor Wertverlust zu schützen und um langfristig eine Rendite zu erzielen. Unter Rendite versteht man das Verhältnis von jährlichen Einkünften zu aufgewandten Mitteln. Die Anlegerwohnung hat zwei große Vorteile für den Eigentümer: die monatlichen Mieteinnahmen und Wertsteigerung über die Jahre.

Wie wählt man die richtige Anlegerwohnung aus

Anlegerwohnung
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Eine Anlegerwohnung muss schnell und gut vermietbar sein. Dabei spielt nicht alleine die Optik der Wohnung eine Rolle, sondern vor allem die Lage. Gut vermieten lassen sich Wohnungen im urbanen Bereich mit hervorragender Infrastruktur. Dazu zählen Nahversorger, die Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz und Kinderbetreuung. Von Vorteil ist auch die Nähe zu Bildungseinrichtungen und großen Gewerbe- oder Industriegebieten. Wo es genügend Arbeit und Ausbildungsmöglichkeiten gibt, wird es immer auch Nachfrage nach Mietwohnungen geben.

ZUSTANDSERMITTLUNG

Zustand des Hauses

Der Zustand des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, ist bei jedem Kauf von besonderer Wichtigkeit. Bei einer Anlegerwohnung ist dies umso bedeutender, da die Wohnung eine Rendite für den Eigentümer erzielen soll. Zu hohe Betriebskosten und teure Sanierungsarbeiten am Haus schmälern den Gewinn. Daher ist es dringend notwendig, das Haus auf mögliche Mängel und zukünftige Investitionsmaßnahmen hin zu begutachten. Dem Wohnungseigentümer gehört automatisch ein Anteil der gesamten Liegenschaft. Er ist also immer auch mitverantwortlich für die Instandhaltung, die von der Eigentümergemeinschaft beschlossen wird. Die Kosten für Rücklagen und Sanierungsdarlehen dürfen außerdem nicht an den Mieter weitergegeben werden.

Zustand der Wohnung

Wenn es sich, wie häufig empfohlen, um eine kleinere Anlegerwohnung handelt, ist der Zustand der Wohnung nicht gleich bedeutsam wie der Zustand des Hauses. Eine kleine Wohnung kann oft schon mit einer Zusatzinvestition von 10.000 Euro bis 15.000 Euro komplett saniert werden. Wohingegen ein neues Dach oder der Einbau eines Lifts ganz andere Kosten mit sich bringt. Worauf unbedingt geachtet werden muss, ist die passende Raumaufteilung für die Zielgruppe. Meist wird empfohlen, Anlegerwohnungen in einem Größenspektrum von 25 m2 (für Studenten und Singles) bis maximal 60 m2 (für Paare oder Familien mit einem Kind) zu kaufen.

Finanzierung einer Anlegerwohnung

Beim Kauf einer Anlegerwohnung gelten im Prinzip dieselben Voraussetzungen wie für die Immobilie zur Eigennutzung. Für eine Finanzierung mit der Bank sind zwischen 10 % und 30 % an Eigenmittel notwendig. Die meisten Wohnungskäufe werden mittels Hypothekarkredit finanziert. Dafür kommt die Bank mit einem Pfandrecht ins Grundbuch, dies gilt für Immobilien zur Eigennutzung genauso wie für Anlegerwohnungen. Die Bank lässt die Wohnung im Vorfeld bewerten, was dem Käufer selbst auch eine gewisse Sicherheit gibt. Der Kredit wiederum verursacht auch Kosten. Neben der eben genannten Bewertung der Immobilie kommen noch Bearbeitungsgebühren, die Eintragung des Pfandrechts, die Beurkundung, die Bonitätsauskunft, der Grundbuchauszug, die Vertragsausfertigung, die Kontoführung und eventuell die Kreditausfallversicherung, falls von der Bank verlangt, hinzu.

Welche Finanzierungsform ist die richtige?

Tatsächlich ist es so, dass die meisten Banken beim Kauf einer Anlegerwohnung im ersten Schritt ganz genau gleich vorgehen wie beim Kauf einer Wohnung zum Eigennutzen. Es werden auch dieselben Unterlagen für die Aufbereitung eines Angebots benötigt. Der einzige Unterschied besteht häufig darin, dass sie die zu erwartende Miete als „Einkommen“ beim Kreditnehmer hinzurechnen. Das erhöht die Bonität. Die beliebteste Finanzierungsform ist der Hypothekarkredit. Dabei dient die Anlegerwohnung selbst der Bank als Sicherheit, indem sie ihr Pfandrecht ins Grundbuch eintragen lässt. Auch der Anleger kann sich zwischen fixer und variabler Verzinsung entscheiden. Es ist ratsam, mehrere Finanzierungsangebote einzuholen und miteinander zu vergleichen. Auch im Fall einer Anlegerwohnung können Finanzierungsspezialisten dabei helfen, den besten Deal zu bekommen.

Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten für eine Anlegerwohnung decken sich mit jenen der Eigennutzung.

Folgende Ausgaben kommen auf einen Anleger auf jeden Fall zu:

  • Grunderwerbssteuer (3, 5% vom Kaufpreis)
  • Eintragung ins Grundbuch (1,1 % vom Kaufpreis)
  • Kosten für den Notariatsakt zur Beglaubigung des Kaufvertrags.

In den meisten Fällen bedingt der Kauf einer Anlegerwohnung auch noch diese Kosten:

  • Anwalts- oder Notariatskosten für die Erstellung des Kaufvertrags und die treuhänderische Abwicklung
  • Maklergebühren

Insgesamt kann man mit Nebenkosten in der Höhe von 10,1 % des Kaufpreises rechnen.

Für wen macht eine Anlegerwohnung Sinn

Wie schon erwähnt, dient die Anlegerwohnung dem Vermögensaufbau beziehungsweise dem (Zusatz-)Einkommen des Eigentümers. Eine gewisse Rendite wird daher angestrebt. Um es kurz und knapp zu formulieren: Die Mieteinnahmen müssen zumindest die Annuitäten des Kredits und einen Betrag für Reparaturrücklagen beinhalten. Da eine Anlegerwohnung nicht nur die monatlichen Mieteinnahmen sondern in der Regel auch eine Wertsteigerung über die Jahre erfährt, ist es schwierig, sich auf eine Rendite in Prozent festzulegen. Immer wieder liest man von einem Minimum von 2 % – 3 % Jahresrendite. Dieser Mindestwert macht bei einer durchschnittlichen Inflation von 2% p.a. auch durchaus Sinn.

Zeit ist Geld bei der Anlegerwohnung

Gerade für Kleinanleger, die nur ein oder zwei Wohnungen besitzen, spielt die Zeit eine große Rolle. Während der Kreditlaufzeit wirft eine Anlegerwohnung meist nur kleine Beträge ab. Erst ab dem Zeitpunkt, wo der Bankkredit abbezahlt ist, bleibt dem Eigentümer die Nettomiete als (Zusatz-) Einkommen. Daher ist die Investition in eine Wohnung gerade für jüngere Personen sehr interessant. Es sind also oft 15 Jahre oder mehr, bis sich die Anschaffungskosten amortisiert haben. Für Personen ab 50 empfehlen sich daher eher andere Investitionsmöglichkeiten, die sich schneller rechnen.

Was ist für die Rendite wichtig?

Es gibt einige Faktoren, die die Rendite stark beeinflussen, die man vielleicht im ersten Moment gar nicht bedenkt. Dass die Wohnung gut geschnitten sein muss und die Lage für die Zielgruppe passt, ist logisch. Allerdings gibt es auch banale Zahlenspiele, die schnell aufzeigen, ob sich die Wohnung als Anlageobjekt rechnet oder nicht.

Diese sind:

  • Der Kaufpreis: Gerade in urbanen Gegenden sind die Kaufpreise oft exorbitant hoch.
  • Die zu erwartenden Mieten: Kaufpreis und Mieten müssen vereinbar sein.
  • Die Betriebskosten: Mieter haben ein Gesamtbudget fürs Wohnen. Wenn also die Betriebskosten zu hoch sind, fressen sie einen großen Teil des Gesamtbudgets. Somit bleibt unter dem Strich eine niedrigere Nettomiete.
  • Monatliche Kreditraten: Wenn der Kreditbetrag so hoch und die Laufzeit so kurz sind, dass die monatlichen Raten mehr ausmachen als die Miete, ist die Wohnung nicht als Anlegerwohnung geeignet. Es sei denn, man hat vor, die Wohnung für eine spätere Eigennutzung zu kaufen und nur einen Teil der Kosten durch die Vermietung zu decken.

Steuern

Wenn man davon ausgeht, dass eine Anlegerwohnung auch eine entsprechende Rendite erbringt, ist es naheliegend, dass auch Steuern zu bezahlen sind. Wir erklären hier, welche Art von Einnahmen die Mieten sind und welche Steuern anfallen:

Welche Art von Einkünften sind Mieteinnahmen

Aus der Anlegerwohnung erzielte Mieten gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen der Einkommenssteuer. Anders als Investitionen am Kapitalmarkt haben Mieteinkünfte keinen fixen Steuersatz sondern sind vom Gesamteinkommen des Eigentümers abhängig. Dieser Umstand ist insofern wichtig, da jemand in der höchsten Steuerklasse auch seine Mieteinnahmen mit dem höchsten Steuersatz bemessen sieht. Die Mieteinnahmen werden bei der jährlichen Einkommenssteuererklärung abgerechnet.

Sind Mieten umsatzsteuerpflichtig?

Ob ein Anleger Umsatzsteuer zahlen muss oder nicht, hängt von der Höhe der Mieteinnahmen ab. Bei Einnahmen von bis zu 30.000 Euro jährlich, ist man von der Umsatzsteuer befreit. Wenn es sich beim Vermieter jedoch um eine selbstständig erwerbstätige Person oder eine/n Unternehmer/in handelt, zählen sämtliche Einkünfte aus selbstständiger Erwerbstätigkeit zusammen und diese dürfen die 30.000-Euro-Marke nicht überschreiten. Keine Umsatzsteuer bedeutet auch, dass keine Vorsteuer geltend gemacht werden kann. Das Finanzamt überlässt den „Kleinunternehmern“ daher die Wahl, ob sie die Ust. gerne zahlen und somit auch die Vorsteuer geltend machen wollen oder lieber nicht. Zu bedenken gilt hier Folgendes: Der Mietmarkt ist durchaus preissensibel. Die Umsatzsteuer auf Vermietung von Wohnraum beträgt 10% auf die Nettomiete (nicht Heizkosten, nicht Betriebskosten, sondern reine Miete). Es liegt im eigenen Ermessen, ob die Wohnung auch mit weiteren 10% an Steuern noch gut vermietbar ist.

Welche Ausgaben kann der Vermieter steuerlich geltend machen

Der steuerliche Aspekt spricht für die Anschaffung einer Anlegerwohnung, da viele Ausgaben geltend gemacht werden können. Natürlich ist es sinnvoll, sich optimal beraten zu lassen, um wirklich das bestmögliche steuerliche Ergebnis zu erhalten. Jede Wohnung und jede Eigentümer Situation ist unterschiedlich und muss einzeln betrachtet werden. Aber eine Listung der gängigsten Kosten ist durchaus möglich:

  • Kreditzinsen
  • Reparatur- und Instandhaltung Aufwände
  • Neuanschaffungen
  • Abschreibung
  • Kilometergelder für Fahrten zur und von der Immobilie

Achtung vor Liebhaberei

Sämtliche Tätigkeiten, die mittel- oder langfristig keinen Gewinn erwarten lassen, werden im Steuerrecht als Liebhaberei bezeichnet. Dies gilt auch für Anlegerwohnungen. Das bedeutet nichts anderes, als dass Verluste, die durch die Vermietung erzielt werden, steuerlich nicht geltend gemacht werden dürfen. Zufällige und vereinzelt auftretende Gewinne wiederum müssen auch nicht berücksichtigt werden. Um dem Anschein der Liebhaberei von vornherein entgegenzuwirken, helfen Prognoserechnungen, die belegen, dass die Anlegerwohnung ab einem bestimmten Zeitpunkt einen versteuerbaren Gewinn abwirft. Die zeitliche Dauer ist ausjudiziert und beträgt bei der kleinen Vermietung 20 Jahre ab Beginn der Vermietung oder 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Ausgaben. Von „kleiner Vermietung“ spricht man bei der Vermietung von einzelnen Wohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäusern und Ferienhäusern.

Selbst wohnen in der Anlegerwohnung

Vorweg gilt: Eine Wohnung für den Eigenbedarf, ist keine Anlage. Eine Anlegerwohnung dient der Vermietung. Was aber wenn der Eigentümer selbst Bedarf hat und dadurch in die Wohnung einziehen möchte? Natürlich ist dies möglich. Zu bedenken gilt aber, dass steuerliche Vorteile dadurch nicht länger gültig sind. Sowohl die Abschreibung von Aufwendungen, die im Zusammenhang mit dem Erhalt der Wohnung entstehen, als auch der Vorsteuerabzug sind ab dem Zeitpunkt der Eigennutzung nicht mehr gegeben. Sinn macht allerdings, eine Wohnung, die für den Ruhestand gekauft wurde, im Vorfeld zu vermieten. Bei 20 Jahre Vermietung hat man die Vorteile voll ausgeschöpft und kann sich auf den Ruhestand in der abbezahlten Wohnung (sofern der Kredit getilgt ist) freuen.


ZUSAMMENFASSUNG:

Ist eine Anleger- oder Vorsorgewohnung eine gute Investition?

  • Ob eine Anlegerwohnung eine gute Investitionsmöglichkeit ist oder nicht, hängt von mehreren Kriterien ab. Es stellt sich vorweg die Frage der Eigenmittel. Selbst wenn man die Wohnung mittels Kredit finanziert, ist für diese Investitionsart eine ziemlich hohe Einstiegssumme nötig. Während man am Kapitalmarkt mit wenig Geld zu investieren beginnen kann, braucht man für eine Wohnung 10 % – 30 % von Kaufpreis plus Nebenkosten an Eigenkapital.
  • Dann ist noch die zeitliche Komponente zu bedenken: Bis die Wohnung sich rechnet, vergehen oft bis zu zwanzig Jahre, da anfangs die monatliche Kreditrate den Großteil der Miete auffrisst. Gute und rentable Wohnungen zu finden, ist gerade in urbanen Gebieten nicht leicht. Die Kaufpreise sind hoch, die aktuellen Mieten im Vergleich eher niedrig. Die Wohnung sollte eine Mindestrendite von 2 % – 3 % abwerfen, damit man zumindest über der Inflation liegt. Neben der Miete profitiert der Immo-Anleger außerdem von einer Wertsteigerung und der Möglichkeit, gewisse Positionen abzuschreiben.
  • Das Einkommen aus Vermietung und Verpachtung unterliegt der Einkommenssteuer und ist somit vom Gesamteinkommen des Anlegers abhängig. Ob die Umsatzsteuer verrechnet werden muss, hängt von den Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit ab. Wer Umsatzsteuer verrechnet, kann auch die Vorsteuer geltend machen.
  • Eine gute Möglichkeit, möglichst viel aus einer Anlegerwohnung herauszuholen, ist die Vermietung bis zur Eigennutzung. Durch die Miete werden die Kreditraten getilgt und im Ruhestand genießt man die Vorzüge eines Eigenheims. Achtung ist geboten vor der sogenannten Liebhaberei, die steuerliche Nachteile mit sich bringt.

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