Anlegerwohnung

Das Wichtigste in Kürze
  • Bei einer Anlegerwohnung handelt es sich um eine langfristige Geldanlage die mit Sicherheit und Wertbeständigkeit punktet.
  • Vermietung, Inkasso des Mietzinses, Abrechnungen – das sind nur einige der Verpflichtungen die auf den Eigentümer zukommen – alternativ kann man diese Arbeiten an eine Immobilienverwaltung übertragen.
  • Ein guter Teil der Aufwände, die für eine Anlegerwohnung anfallen, kann als Werbungskosten abgeschrieben werden.

Was ist eine Anlegerwohnung?

Wer in Zeiten von Nullzinsen auf der Suche nach einer attraktiven Anlagemöglichkeit ohne Kursrisiko ist und auf sein Erspartes nicht jederzeit und kurzfristig zugreifen können muss, für den kommt möglicherweise eine Anlegerwohnung in Frage.

Anlegerwohnung
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Diese werden auch Anlagewohnungen oder Vorsorgewohnungen genannt und sind eine Eigentumswohnung, die man nicht selbst bewohnt, sondern zu dem Zweck ankauft, um sie später zu vermieten. Dadurch wird für den Eigentümer ein regelmäßiges Einkommen generiert, das in Kombination mit steuerlichen Vorteilen und der Wertsteigerung einer Immobilie eine attraktive Rendite ermöglicht. Mit den Mieteinnahmen wird ein eventuell für den Kauf aufgenommener Kredit wieder zurückbezahlt.

Im Detail unterscheidet man noch häufig zwischen Anlegerwohnung oder Anlagewohnung und Vorsorgewohnung: Eine Vorsorgewohnung dient dem Vermögensaufbau und eventuell auch der Pensionsvorsorge. D.h. im Idealfall ist die Wohnung bei Pensionsantritt abbezahlt und die laufende Miete erhöht das monatliche Einkommen. Eine Anlegerwohnung hingegen wird mit dem Zweck der Kapitalanlage erworben. Das heißt auch, dass eine solche aus 100 Prozent Eigenmitteln finanziert werden kann.

Wann macht eine Anlegerwohnung Sinn?

Besonders in Niedrigzinsphasen und für Anleger, die mit Kursschwankungen nicht allzu gut umgehen können, kann die Anlagewohnung das Mittel der Wahl sein. Alternative Anlageformen verlieren an Attraktivität, weil häufig die Inflationsrate über den angebotenen Zinssätzen liegt und Kredite sind aktuell vergleichsweise günstig zu haben. Unter der Voraussetzung, dass eine gewisse Eigenkapitalquote eingebracht werden kann (20 bis 30 Prozent werden hier empfohlen) sind lukrative Konditionen darstellbar.

Man sollte allerdings berücksichtigen, dass es sich dabei um eine langfristige Anlage handelt, bei der Liquidität über Jahre gebunden ist. In der Regel kann für die Amortisierung einer Anlegerwohnung ein Zeitraum von 15 bis 20 Jahren angenommen werden. Daher – und auch aufgrund steuerlicher Behaltefristen – ist diese Anlage bis zu einem Alter von maximal 50 Jahren zu empfehlen.

Ein Hauptargument für Anlegerwohnungen ist auch deren Sicherheit und Wertbeständigkeit. Die Preise für Immobilien steigen seit vielen Jahren kontinuierlich an. Werden zusätzlich die Mieteinnahmen regelmäßig an die Inflationsrate angepasst, besteht auch nicht die Gefahr einer schleichenden Minderung der Rendite.

Mit dem Kauf einer Immobilie wird ein Sachwert erworben, der normalerweise von keinen Kursschwankungen abhängig ist. Das ergibt im Vergleich zu anderen Sachwerten eine nicht zu unterschätzende Sicherheit.

Ebenfalls beliebt bei Anlegern sind aktuell Investments in Gold oder sonstigen Edelmetallen, deren Kursverlauf aber nicht prognostizierbar ist. Kommt es zu keinem Platzen einer Immobilienblase, so ist der Sachwert Haus oder Wohnung nicht nur sicher, sondern gewinnt über die Jahre üblicherweise auch an Wert dazu. So sind z.B. in der steirischen Landeshauptstadt Graz die Preise für Eigentumswohnungen im Zeitraum von 2012 bis 2020 um etwa 50 Prozent nach oben geklettert. Im ersten Wiener Gemeindebezirk lag der Zuwachs bei fast 60 Prozent.

Risiken, Beachtenswertes und Tipps

Damit Sie mit Ihrer Anlagewohnung viel Freude haben, sollten Sie folgende Dinge beachten:

  • Erträge erwirtschaften Sie nur, wenn die Vorsorgewohnung vermietet ist. Der größte Feind Ihrer Rendite ist eine leerstehende Wohnung. Keinen Mieter zu haben bedeutet ja nicht, dass nicht dennoch der offene Kredit bedient werden muss und dass die üblichen Nebenkosten anfallen. Leerstand vermeiden Sie durch die sorgfältige Auswahl des Objekts.
  • Diese Form der Anlage macht auch Arbeit: Vermietung, Inkasso des Mietzinses, Abrechnungen, die Übernahme von Verpflichtungen, die eine Eigentumswohnung mit sich bringt, etc. Das können Sie vermeiden, indem Sie diese Arbeiten an eine Immobilienverwaltung übertragen. Ebenso gibt es Full-Service-Anbieter mit umfangreichen „Rundum-Sorglos-Paketen“. Das kann vom Bau der Immobilie, über die Suche nach Mietern, bis hin zu laufenden Sanierungsarbeiten, Abrechnungen, etc. reichen. Wer in eine Anlegerwohnung investieren möchte, kann wählen, ob er die notwendigen Arbeiten selbst erledigen möchte, oder in die Hände von Professionisten legt.
  • Pflege und Instandhaltung müssen in die Kalkulation miteinbezogen werden. Hierbei können sich Altbauwohnungen deutlich von Neubauten unterscheiden. Eine Beurteilung des Zustandes durch einen Sachverständigen macht auf alle Fälle Sinn.
  • Bei Kauf bzw. Finanzierung unbedingt die Nebenkosten mitbedenken. Grunderwerbssteuer, Maklergebühren, Kosten für den Notar, etc. verursachen einen Aufschlag von rund zehn Prozent. Die Finanzierung sollte niemals „auf Kante genäht“ sein. Auch bei Renovierung und Ausstattung sollte ein Puffer berücksichtigt werden.
  • Kaufen Sie die Wohnung „vom Reißbrett“ von einem Bauträger, achten Sie auf dessen Seriosität und Bonität. Ansonsten drohen Bauverzögerungen, Streitereien oder sogar Totalverlust von Vorauszahlungen.
  • Der Erfolg dieser Anlageform hängt von drei Elementen ab: der richtigen Objektauswahl, der optimalen Finanzierung und der korrekten steuerlichen Behandlung. Lassen Sie sich jeweils von kompetenten und unabhängigen Experten beraten.

Finanzierung einer Anlagewohnung

Die Finanzierung des Anlageobjekts über einen Kredit hat sehr viele Vorteile.

  1. Zum einen bietet der Einsatz von Fremdkapital einen Hebeleffekt. Es sind weniger liquide Eigenmittel im Projekt gebunden und weiters verschafft man sich die Option, in mehr als ein Objekt zu investieren und kann damit den eigenen Ertrag steigern.
  2. Zum zweiten können die Kosten der Kreditvergabe und die Kreditrückzahlung als Werbungskosten abgesetzt werden und vermindern somit das steuerpflichtige Einkommen.

Ganz wichtig dabei: Holen Sie für die Finanzierung mehrere Angebote ein und vergleichen Sie diese.

Das beste Offert muss nicht unbedingt von der eigenen Hausbank kommen. Falsch verstandene Loyalität ist hier fehl am Platz. Ein Bankberater kann nur die Produkte und Konditionen des eigenen Instituts anbieten. Daher ist ein Gespräch mit einem unabhängigen Finanzierungsberater sinnvoll. Diese bieten ihre Leistungen für den Endkunden häufig auch kostenlos und unverbindlich an.

Bei der Kalkulation des Ertrages sollte man auch berücksichtigen, dass die Zinsen für den laufenden Kredit – so es kein Fixzinsvertrag ist – in Zukunft auch mal wieder steigen können. Die letzten Jahre sind wir an extreme Niedrigzinsen gewöhnt, aber das wird natürlich nicht bis in alle Ewigkeit so sein. Hier machen Rechnungen mit verschiedenen Szenarien Sinn.

Wissenswert ist auch, dass man – im Unterschied zu einer normalen Wohnbaufinanzierung – bei der Finanzierung einer Anlegerwohnung keine Wohnbauförderung des jeweiligen Bundeslandes in Anspruch nehmen kann.

Vermietung der Anlegerwohnung

Im Gespräch mit potenziellen Anlegern hört man zuweilen von der Angst vor „Mietnomaden“. Das sind Mieter, die ihren Mietzins nicht begleichen und erst nach Räumungsklage und entsprechendem Fristenlauf das Feld räumen, um sogleich einen nächsten Vermieter zu schädigen. Das Problem dabei ist nicht ausschließlich der entgangene Mietzins, sondern sind auch mögliche Schäden an der Immobilie, die der Vermieter anschließend auf eigene Kosten zu sanieren hat.

Die Angst vor solchen Mietnomaden ist weitestgehend unbegründet, weil solche Situationen tatsächlich nur ganz selten vorkommen. Aber auf alle Fälle macht es Sinn, sich seine Mieter genau ansehen. Man sollte jedenfalls auf Beständigkeit achten, um nicht allzu oft neue Mieter suchen zu müssen. Das verursacht Leerstand und Aufwand – beides ist kostspielig.

Das bedeutet auch, dass es für den Besitzer einer Anlegerwohnung durchaus Sinn macht, auf unbefristete Mietverträge zu setzen. Einerseits entfällt damit der Aufwand, häufig einen neuen Mieter suchen zu müssen, andererseits kann es natürlich im Zweifelsfall schwieriger werden, einen bestehenden Vertrag zu kündigen. Dem Eigentümer sind so jedenfalls regelmäßige Mieteinnahmen sicher, und auch die Situation des Mieters ist eine bessere, weil niemand gerne häufig nach einer neuen Bleibe sucht. Im Umkehrschluss heißt das: Unbefristete Mietverträge steigern die Attraktivität einer Wohnung für potenzielle Mieter.

Wichtige Auswahlkriterien für eine Anlegerwohnung

Kaufen Sie nicht irgendeine Wohnung, sondern achten Sie auf Lage und Vermietbarkeit und stellen Sie sich folgende Fragen:

  • Ist der Kaufpreis marktkonform und ist die prognostizierte Miete tatsächlich erzielbar?
  • Liegt die erwartbare Kaltmiete über den monatlichen Kosten?
  • Ist die Wohnung in einem Zustand, der sie leicht vermietbar macht? Falls nicht: Was wäre hier noch zu investieren?
  • Wie gut ist die Lage und wie gut sieht die Infrastruktur in der Umgebung aus (Einkaufen, Schulen, medizinische Versorgung, Grünflächen, Zugang zum öffentlichen Verkehr, etc.)? Besonders geeignet sind Ballungsräume und Studentenstädte mit hoher Nachfrage nach Wohnraum.
  • Verfügt die Wohnung über einen Keller, einen Lift, einen Autoabstellplatz oder einen Balkon oder eine Loggia? Diese und ähnliche Dinge erhöhen den Wert der Immobilie und machen sie interessanter für potenzielle Mieter.
  • Ist die Wohnung nicht zu groß und nicht zu klein? Empfehlenswert, weil flexibel nutzbar, sind Zwei- bzw. Dreizimmerwohnungen zwischen 40 und 70 Quadratmetern.
  • Sind die Betriebskosten angemessen?
  • Zunehmende Bedeutung gewinnt auch der Energiestandard eines Objekts. Die Energiekennzahl sagt aus, welcher Aufwand nötig ist, um die Wohnung oder das Haus zu beheizen. In Zeiten von Klimawandel und CO2-neutralen Gebäuden geht der Trend klar in Richtung hoher Energieeffizienz. Das spricht tendenziell gegen Altbauten.

Die steuerliche Betrachtung

Beim Kauf einer Vorsorgewohnung entstehen interessante Steuervorteile. Sie sind ein entscheidender Treiber bei der erwartbaren Rendite.

Als Eigentümer wird man zum Unternehmer nach dem Umsatzsteuergesetz. Damit kann man beim Kauf den Vorsteuerabzug geltend machen und bezahlt nur den Nettopreis der Immobilie. Dieser Vorteil ist allerdings an eine Behaltefrist von 20 Jahren gebunden. Im Falle eines vorzeitigen Verkaufs oder der Nutzung durch den Eigentümer wegen Eigenbedarfs ist dieser Vorteil aliquot an das Finanzamt rückzuerstatten.

Liegt der Gesamtjahresumsatz unter 35.000 Euro greift die sogenannte Kleinunternehmerregelung. Kleinunternehmer müssen von den Einnahmen keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen, aber gleichzeitig dürfen sie von den Ausgaben keine Vorsteuer abziehen. Bei mehreren unternehmerischen Tätigkeiten einer Person müssen die Umsätze addiert werden. Ist man der Ansicht, dass die Umsatzsteuerbefreiung nachteilig ist (z.B. wegen des hohen Vorsteuerabzugs beim Ankauf der Vorsorgewohnung) kann man auf die Umsatzsteuerbefreiung auch verzichten. Die Sinnhaftigkeit einer solchen Befreiung muss auf alle Fälle genau geprüft werden.

Ein guter Teil der Aufwände, die für eine Anlegerwohnung anfallen, kann als Werbungskosten abgeschrieben werden. Dazu zählen:

  • Kreditzinsen und die bei der Kreditaufnahme anfallenden Nebenkosten
  • Verwaltungskosten
  • Instandsetzungs- und Sanierungsaufwand, wenn dieser die Nutzungsdauer verlängert
  • Abschreibung der Anschaffungskosten mit 1,5 Prozent pro Jahr für den Gebäudeanteil; Einrichtung, Küche, etc. können als Sonderausstattung mit 10 Prozent je Jahr abgeschrieben werden.
  • Betriebskosten
  • Telefonkosten
  • Reisekosten
  • Steuerberatungskosten

Nicht abzugsfähig sind diese Werbungskosten, wenn man unter die Kleinunternehmerregelung fällt – d.h. es kann durchaus Sinn machen, auch mit einem kleineren Jahresumsatz auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten.

Zu beachten ist, dass spätestens nach 23 Jahren ab Beginn der Vermietung ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen ist. Ansonsten liegt Liebhaberei vor, mit der Folge, dass der Wohnungseigentümer bisherige Steuerabzüge zurückzahlen muss. Um den Nachweis zu führen, dass ein solcher Gesamtüberschuss erzielbar ist, muss eine Prognoserechnung vorgelegt werden. Ist diese Rechnung negativ – d.h. die Einnahmen übersteigen im vorgegebenen Zeitraum nicht die Werbungskosten – wird der Vorgang steuerlich erst gar nicht durch das Finanzamt anerkannt.

Häufig werden Anlegerwohnungen auch an die eigenen Kinder oder an Verwandte vermietet. Hier muss man allerdings vorsichtig sein, um nicht die Abschreibungsfähigkeit der Werbungskosten zu gefährden. Das wäre nämlich dann der Fall, wenn die Miete weniger als zwei Dritte des üblichen Standards ausmachen würde. D.h., ein Entgegenkommen für die Verwandtschaft kann zum finanziellen Bumerang werden.

Die Miete stellt ein Zusatzeinkommen dar und ist einkommenssteuerpflichtig. Quartalsweise ist die Umsatzsteuer abzuführen. Liegt der Umsatz über der Marke von 100.000 Euro im Jahr, muss die Umsatzsteuer monatlich bezahlt werden. Der Umsatzsteuersatz bei der Vermietung zu Wohnzwecken beträgt 10 Prozent.

Anlegerwohnung bei Scheidung

Wird eine Anlegerwohnung gemeinsam von einem Ehepaar besessen, dass sich später scheiden lässt, so sind mehrere Dinge zu berücksichtigen bzw. Optionen möglich. Die beste Variante aus vermögenstechnischer Sicht ist natürlich die einvernehmliche Scheidung, bei der sich die bisherigen Ehepartner entscheiden, die Anlegerwohnung weiterhin gemeinsam zu besitzen. Die Eigentümerpartnerschaft wird fortgesetzt und die Erträge werden aufgeteilt.

Möchte man das nicht und entscheidet sich, die bestehenden Vermögenswerte – und damit auch die Anlagewohnung – aufzuteilen, so muss man bedenken, dass bei einem Verkauf innerhalb von 20 Jahren ab Beginn der Vermietung, der beim Kauf geltend gemachte Vorsteuerabzug aliquot zurückzuzahlen ist. Das gilt natürlich auch, falls es im Zuge der Scheidung zum Streit kommt und die Vermögenswerte samt Anlegerwohnung aufgeteilt und/oder verwertet werden müssen, oder wenn entschieden wird, dass einer der beiden bisherigen Ehepartner die Wohnung nach der Scheidung selbst bewohnt.

Welche Renditen sind erzielbar?

Die Kombination aus Mieteinnahmen, Wertzuwachs der Wohnung sowie die Nutzung von steuerlichen Vorteilen kann einen attraktiven Ertrag ergeben. Die Berechnung der Rendite ist aufgrund der vielen Möglichkeiten und Variablen eine knifflige Angelegenheit. Aktuell und bei guter Vermietung sollte eine jährliche Rendite von etwas über drei Prozent erzielbar sein.

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Mario Schantl

Mario Schantl

Mario Schantl kann bereits jahrelange Erfahrung in der Finanz- und Immobilienbranche aufweisen. Als Gründer der OPTIFIN und Geschäftsführer einer Agentur hat er tagtäglich mit den Themen Immobilienfinanzierung und Finanzen zu tun. Er betreut und erstellt daher die Inhalte zu diesen Themen.

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